Продажа квартиры с недееспособным собственником

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Продажа квартиры с недееспособным собственником" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Новости недвижимости

Каким образом можно продать квартиру недееспособного

Продажа квартиры недееспособного: специфика процедуры

Важно также взять во внимание, сделки по отчуждению жилья недееспособного гражданина опекун может выполнять исключительно, во-первых, после получения предварительного разрешения попечительских органов, во-вторых, в законодательстве описан перечень сделок, которые разрешено выполнять опекунам от имени подопечного. Стоит также сказать, опекун далеко не в каждой ситуации имеет право распоряжаться недвижимостью подопечного по личному усмотрению. В нормах закона конкретно указаны ситуации, в которых продажа квартиры недееспособным и прочие сделки с недвижимостью могут реализовываться по решению его опекуна:

1) Если производится обмена жилого помещения по причине продажи, мены или переезда из квартиры, дома (прочего недвижимого имущества), в том случае, если это в первую очередь принесет выгоду и пользу подопечному, только в самых крайних ситуациях (для оплаты дорогостоящего курса лечения и прочее) (согласно статье №20 закона «О попечительстве и опеке»).

2) Если на данное имущество обращается взыскание по задолженностям подопечного.

К тому же, необходимо брать во внимание, закон лимитирует право опекуна на заключение сделки на свою пользу. Это значит, опекун не вправе реализовывать квартиру, дом своего подопечного своему мужу/жене, самому себе или же своим самым близким родственникам (согласно статьи №37 Российского ГК).

Следовательно, как продать квартиру недееспособному? Долю недвижимости, всю квартиру или дом недееспособного гражданина вправе реализовать исключительно его опекун, после получения предварительного разрешения попечительских органов и органов опеки, исключительно в крайних случаях, при этом действуя только в интересах недееспособного гражданина. Но если квартира подопечного не приватизирована, это значит, что опекун, получив согласие попечительских органов и органов, вправе приватизировать, выполняя данные действия только в интересах своего подопечного.

Сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо

Когда один из продавцов – недееспособное лицо, то это всегда настораживает, а порой и пугает покупателей. Даже не каждый риелтор согласится проводить такую сделку. Но так ли это страшно – сделка с недвижимостью, где один из собственников недееспособное лицо?

Как отмечают юристы риелторских компаний, бояться таких сделок не нужно. Потому что главное в такой сделке – это квалификация проводящих ее специалистов.

Приведу пример. Однажды в компанию пришла семья, которая хотела продать квартиру. В ходе изучения документов выяснилось следующее: квартира была приватизирована в 1992 г. семьей из четырех человек, в том числе собственниками стали двое несовершеннолетних детей. Приватизация в тот период времени осуществлялась в общую совместную собственность. Через несколько лет один из собственников квартиры умер. Соглашением об определении долей была прекращена общая совместная собственность, и каждому из собственников определена ¼ доля в праве. На ¼ долю в праве, принадлежащую умершему собственнику открылось наследство. Указанная доля была разделена между двумя наследниками – по ⅛ доле в праве каждому. Таким образом, на момент продажи квартира находилась в общей долевой собственности четырех человек, двое из которых имели по ¼ доле, один человек – ⅛ долю и один человек – ⅜ доли.

Более того, как часто бывает при долевой собственности, отношения между сособственниками сложились не лучшим образом. Поэтому, чтобы провести сделку, приходилось учитывать интересы конфликтующих сторон.

В процессе общения с продавцами стало известно, что собственник ¼ доли был признан в судебном порядке недееспособным и находится на постоянном излечении в психоневрологическом интернате г. Москвы. Продавцы предоставили в агентство оригинал решения суда, подтверждающего данное обстоятельство. В соответствии с п. 4 ст. 35 ГК РФ «недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации». Из этого следует, что интересы недееспособного продавца ¼ доли в нашем случае должно представлять медицинское учреждение, в котором недееспособное лицо находится под надзором. И какого-либо дополнительного документа о назначении опекуном или попечителем в данном случае не требуется, опека возникает в силу закона.

Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Таким образом, для продажи квартиры, в которой ¼ доля в праве принадлежит недееспособному лицу, требовалось получить разрешение органа опеки и попечительства. В результате взаимодействия с сотрудником психоневрологического интерната и родственниками недееспособного лица была проведена огромная работа по подготовке к сделке. Во-первых, была заказана рыночная оценка квартиры, для того чтобы определить стоимость ¼ доли, приходящейся на недееспособное лицо, во-вторых, от имени психоневрологического интерната было подано заявление в органы опеки и попечительства с просьбой разрешить продажу имущества, принадлежащего недееспособному лицу. Ситуация усложнялась еще и тем, что продавцы не планировали приобретать взамен другую недвижимость. В итоге в органах опеки и попечительства было получено разрешение на продажу квартиры с последующим зачислением денежных средств, причитающихся недееспособному лицу, на расчетный счет, открытый на его имя.

Помимо всех прочих сложностей, связанных с недееспособным лицом, обнаружилось, что с момента приватизации квартиры у одного из собственников квартиры изменилась фамилия. Так как изменение фамилии касалось несовершеннолетнего ребенка в возрасте до 14 лет, вопрос решался в соответствии со ст. 35 СК РФ с разрешения органа опеки и попечительства. Однако документ, подтверждающий разрешение на изменение фамилии ребенка, был утерян, а для регистрирующего органа в обязательном порядке требуется подтверждение данного обстоятельства. Одним словом, пришлось риелторам нелегко, но к моменту проведения сделки все же была получена справка из районного ЗАГСа г. Москвы, подтверждающая факт выдачи свидетельства о рождении с измененной фамилией.

После того как были получены все необходимые документы и открыт счет в банке на имя недееспособного лица, агентство согласовало с покупателем и продавцами все условия и порядок проведения предстоящей сделки.

В день подписания договора купли-продажи квартиры все стороны присутствовали лично, интересы недееспособного продавца представлял психоневрологический интернат в лице директора.

Следует обратить внимание на то, что психоневрологический интернат является юридическим лицом, и на сделку потребовались соответствующие документы, подтверждающие статус юридического лица. Это положение об интернате, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, а также приказ о назначении на должность директора. Подпись директора интерната на договоре купли-продажи заверялась печатью организации.

На этапе оформления доверенностей на регистрацию договора купли-продажи квартиры нотариус потребовал предоставить оригиналы всех вышеперечисленных документов, в том числе решение суда о признании лица недееспособным.

После того как договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в уполномоченном органе, предстояло организовать подписание акта передачи квартиры всеми сторонами сделки и выдать покупателю расписку в получении денежных средств. На этом этапе во всех документах за недееспособное лицо расписывался директор интерната, и его подпись, как и на договоре купли-продажи, заверялась печатью учреждения.

После получения продавцами денежных средств необходимая сумма была перечислена на расчетный счет недееспособного лица. В течение месяца после регистрации договора купли-продажи документы, подтверждающие зачисление денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет недееспособного лица, должны быть предоставлены в орган опеки и попечительства.

Читайте так же:  Порядок оспаривания отцовства в судебном порядке по заявлению отца

Правильно выстроенная работа с физическими лицами, с государственными, муниципальными и частными предприятиями и организациями, с медицинскими учреждениями, кропотливое отношение к каждому документу и, самое важное, строгое следование букве и духу закона – эти факторы в совокупности определяют для всех сторон сделки максимальную степень юридической и финансовой защищенности.

Продажа квартиры, где прописан недееспособный

Я являюсь единственным собственником двухкомнатной квартиры и имею недееспособного совершеннолетнего сына, который находится в интернате. Могу ли я продать эту квартиру и купить однокомнатную?

В соответствии с п. 1-2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

[2]

В случае, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендую обратиться в органы опеки и попечительства, в районную администрацию и подготовить необходимый пакет документов для совершения сделки купли-продажи жилого помещения

Вы также можете прочитать подробную статью опытного юриста, где подробно рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.

Деменция.ру

Сайт о проблеме деменции для пациентов и их родственников

Продажа квартиры недееспособного

В настоящее время все чаще возникает вопрос — в каких случаях возможна продажа квартиры недееспособного лица, кому достается недвижимость (дом, доля) после признания человека недееспособным. Попробуем прояснить некоторые основные правовые моменты.

Следует учитывать, что правоспособность гражданина (способность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество, совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства и т.д) возникает в момент его рождения и прекращается смертью. (ст.ст. 17,18 ГК РФ)

Это означает, что даже в случае признания гражданина недееспособным, он остается собственником своего имущества, и лишить его этого права никто не может.

Однако, в силу того, что недееспособный гражданин не может понимать значения своих действий и руководить ими, закон лишает его права осуществлять свои гражданские права, то есть ни продать, ни подарить, либо совершить иные сделки со своим имуществом он не может. Всю дееспособность (если можно так выразиться) гражданина в этом случае берет на себя его опекун. Только назначенный в установленном законом порядке опекун распоряжается (совершает сделки) имуществом подопечного.

Опекуном может быть либо частное лицо, назначаемое органом опеки и попечительства, либо обязанности опекуна осуществляет психиатрический стационар или иное лечебное заведение — дом-интернат (ст. 35 ГК РФ).

Следует также учесть, что сделки по отчуждению недвижимого имущества недееспособного гражданина опекун совершает только, во-первых, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, а во-вторых, законом очерчен круг сделок, которые могут совершать опекуны от имени подопечного.

Важно отметить, что опекун далеко не всегда может распоряжаться имуществом подопечного по своему усмотрению. Закон четко устанавливает случаи, при которых опекун может распорядиться недвижимым имуществом своего подопечного:

  1. В случае, если на это имущество может быть обращено взыскание по долгам подопечного;
  2. В случае обмена жилого помещения в связи с переездом, мены или продажи дома, квартиры (другого недвижимого имущества), если это прежде всего выгодно подопечному, и лишь в исключительных случаях (оплаты дорогостоящего лечения и т.д.). (ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»)

Кроме того, следует учитывать, что закон ограничивает право опекуна заключать сделки в свою пользу: опекун не может продать дом, квартиру подопечного ни самому себе, ни своему супругу, ни своим близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, продать квартиру (дом, долю) недееспособного гражданина может только его опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица.

Если же квартира подопечного неприватизирована, то опекун, с согласия органов опеки и попечительства, может приватизировать ее до марта 2017 года, действуя в интересах подопечного.

Как продать квартиру недееспособного родственника

Фотографии на тему: Как продать квартиру недееспособного родственника

Читайте также

Существующий на данный момент список площадок под реновацию включает в себя набор адресов, по которым планируется возвести дома, куда переселят людей по программе выезда из ветхого жилья. Постройка многоэтажных комплексов для волнового перемещения москвичей – самый первый этап программы.

Покупка квартиры между родственниками является законной исходя из положений законодательства РФ. То есть лица, состоящие в родстве (не зависимо от его степени), наделены правом на заключение имущественных сделок между собой.

Можно ли сдать квартиру посуточно, используя только Интернет? Сетевое продвижение требует существенных капиталовложений, однако дает лишь треть клиентов.

Существуют разные жизненные ситуации. Иногда возникает необходимость продажи квартиры, но по некоторым причинам это сделать сложно. Как продать квартиру недееспособного родственника? Вообще, продажа недвижимости, собственником которой является недееспособное лицо или несовершеннолетний, запрещена, если не соблюдены некоторые нюансы.

Недееспособные граждане и несовершеннолетние могут владеть имуществом, но самостоятельно продавать его не могут.

В интересах таких людей действуют опекуны. Для несовершеннолетнего этого родители или установленные законом опекуны. Для людей, признанных недееспособными, опекунами могут выступать любые родственники или другие лица, взявшие на себя ответственность.

В случае если необходимо продать квартиру, собственником которой является недееспособный человек, нужно:

  • Обратиться в органы опеки и попечительства. Эти органы выдают разрешение на продажу. Стоит понимать, что без веской причины продать квартиру не удастся. Продажа возможна, если недееспособному собственнику требуется большая сумма денег на лечение, а других способов расплатиться нет. При этом продажа имущества без приобретения нового невозможна. Также продать квартиру можно, если вырученная сумма пойдет на уплату долгов недееспособного перед государством. В остальных случаях продажа невозможна. Органы опеки определяют добросовестность сделки. Если сделка является выгодной для недееспособного собственника, то ответ будет положительным.
  • Если органы опеки дали согласие на продажу, можно оформлять договор купли-продажи. Предварительно необходимо нотариально заверить доверенность на опекуна. Чтобы в дальнейшем, он мог подписывать документы вместо собственника.

Такие сделки часто отпугивают покупателей.

Если обратиться за помощью к юристу, то вариант мошенничества практически исключен

Мошенники не могут предоставить справку из органов опеки, соответственно, доказать правомерность своих действий. Чаще всего, мошенники обращают внимание на пожилых людей, живущих отдельно. Они собирают информацию о человеке, берут справку из психдиспансера о недееспособности гражданина, подделывают документы и доверенность, продают квартиру на их основании. Такие сделки незаконны, признаются недействительными. Отвечая на вопрос, как продать квартиру недееспособного родственника, стоит учесть, что главным образом все зависит от органов попечительства. Без их разрешения квартиру продать нельзя.

Как продать квартиру если часть принадлежит недееспособному бывшему мужу?

В соответствии со ст 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Читайте так же:  Детские пособия в орле и орловской области в россии

«20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.»

Как видите распорядиться недвижимостью недееспособного довольно сложно. Обратитесь в орган опеки и попечительства, назначивший опекуна Вашему папе, возможно они помогут Вам решить проблему.

Как вариант — мена или продать, при наличии желающих купить, половину квартиры.

Продажа квартир недееспособными продавцами

Что означает купить квартиру у недееспособного человека

Купить квартиру у недееспособного (не отдающего отчета своим действиям) человека означает только одно- скорый суд и скорое выселение из купленной квартиры, потеря всех денег, времени и нервов.

История продаж квартир в Москве знает большое количество случаев, когда недееспособные владельцы квартир в Москве реально продавали реально принадлежащие им квартиры, и в последствие с помощью опекунов, родственников иди добрых самаритян квартиры возвращались к своим недееспособным хозяевам.

При этом надо понимать, что здесь не всегда срабатывает и срок исковой давности три года- сделка, являющаяся недействительной остается таковой навсегда, не смотря на то, сколько лет покупатель прожил в ней.

При этом абсолютно не важно- кто будет оспаривать сделку- сам продавец или его родственники или опекуны, назначенные судом. Финал будет всегда один- если сделка совершена людьми, не способными отдавать отчет своим действиям, то сделка не законна и подлежит отмене.

Можно быть уверенным, что этой прорехой в законе пользовались и будут пользоваться мошенники всех мастей. Квартиру с неадекватным хозяином могут продавать неоднократно, и доказать злой умысел вряд ли удастся- что можно спросить со слабоумного?

Резюмируя, можно сказать- именно для этого способа мошенничества “спасение утопающих- дело рук самих утопающих”. Судебная практика гласит, что вероятность приобретения такой квартиры гораздо выше, чем покупка квартиры, находящиеся в споре, в залоге или под арестом. Ведь здесь в абсолютном большинстве случаев можно выявить “не чистую” квартиру запросив выписку из Единого государственного реестра прав.

Как уберечься от покупки квартиры у неадекватного владельца?

Первое. Ответ на это вопрос прост и лежит в плоскости здравого смысла- если у нас психически ненормальным человека могут признать только доктора (а не юристы или нотариусы), то доктора и должны уберечь покупателей квартир от возможности быть обманутым.

То есть как говорят амеры- ничего личного, просто бизнес. Наберите воздуха в легкие и спокойно, уверенно произнесите: “А принеси- ка, любезнейший, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров». Для нормальных людей это потеря трех часов времени и трехсот рублей денег. Жулики исчезнут сразу же.

Нельзя не сказать, что, к сожалению, такие справки почти никто не использует, ибо не знают о их существовании.

Если речь идет о доверенности при продаже квартиры, то справки из диспансеров нужно требовать уже от двух людей- и ото доверителя и от доверяемого.

Второе. Если у вас появились малейшие сомнения, желательно обратиться к опытным специалистам в юридические и риэлторские кампании (но не к людям, называющим себя юристами или риэлторами).

Третье. Заявите продавцу, что хотите застраховать титул сделки. Даже одного такого заявления зачастую будет достаточно, чтобы мошенники отказались от сделки.

Четвертое. Введите адрес покупаемой квартиры в интернетовский запрос. Если квартира уже была засвечена, информация о ней зачастую есть во всемирной паутине.

Пятое. Самостоятельно внимательно проверьте первые экземпляры правоустанавливающих документов, особенно если это дубликаты. Наедине внимательно поговорите с продавцом. Часто невменяемость (необъяснимое беспокойство, сбивчивые ответы, постоянное повторение одних и тех же фраз) можно выявить при разговоре.

Шестое. Если сомнение заглодали напрочь, а квартира очень понравилась- ступайте к нотариусу и застрахуйте сделку. В случае чего, ответственность будут нести они.

Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?

П окупка квартиры сопряжена с множеством опасных моментов. Но темой этой статьи будет проверка дееспособности продавца. Статья 29 ГК РФ дает разъяснение о том, какой гражданин признается недееспособным. Он должен страдать расстройством психики, сопровождающимся совершением действий, значение которых он не понимает, и которыми он не в состоянии руководить. Стоит отметить, что признать факт недееспособности может только суд, при этом, в принятии такого решения должна быть задействована судебно-психиатрическая экспертиза. (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Для получений сведений, касающихся недееспособности продавца, необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства продавца. Для исключения возможности оспаривания в будущем сделки, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психо-неврологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.

Оспаривание в суде дееспособности, подтверждение которой было осуществлено в ходе нотариального заверения, практически невозможно. Чтобы обезопасить сделку, лучше не игнорировать поход к нотариусу, который может удостоверить личности, проверить дееспособность, а также разъяснит последствия совершения сделки и ее содержание. Помимо этого, нотариус должен провести проверку сделки на ее правомерность и бесспорность, а также предпринять меры, защищающие интересы сторон от злоупотреблений.

Какие последствия может иметь сделка, совершенная недееспособным лицом?

Ст. 171 ГПК РФ дает понять, что сделка будет считаться ничтожной в том случае, если она будет совершена гражданином, недееспособность которого была вызвана психическим расстройством, и является признанной. Подачу такого иска в суд может осуществить опекун либо прокурор, действуя в соответствии с интересами лица, которого суд признал недееспособным. Если суд решит признать лицо недееспособным, и если не истекли сроки исковой давности, то иск будет удовлетворен (ст. 181 ГПК РФ).

Стоит учесть, что сделку можно будет оспорить и без решения суда о подтверждении факта недееспособности продавца, но это только в том случае, если возникнут сомнения в том, что он осознает характер совершаемых им действий и он может руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Безусловно, в этом случае такую сделку могут признать недействительной, причем, как по иску самого гражданина, так и по иску его опекуна или прокурора, если его недееспособность будет признана впоследствии. Потребуется привести доводы и доказательства, что на момент совершения сделки гражданин не давал отчет своим действиям и был не в состоянии руководить ими. Все эти правила распространяются на ограничение дееспособности, вызванной наркоманией и алкоголизмом, которые способствовали возникновению в семье такого гражданина тяжелого материального положения (ст. 30 ГК РФ). Решение вопроса о дееспособности может произойти и посмертно, но для этого потребуется проведение психолого-психиатрической экспертизы.

Если сделка будет признана как недействительная, то применение последствий ее недействительности должно соответствовать ст. 171 ГК РФ. Стороны должны будут осуществить друг другу возврат полученного по сделке, или же возместить его стоимость. Важно также знать, что если одна сторона знала о том, что у другой стороны имеется недееспособный гражданин, то первый должен возместить реальный ущерб, который был причинен в результате совершения этой сделки.

Читайте так же:  Оформление права собственности на квартиру в новостройке особенности юридической процедуры

Можно ли рассчитывать на компенсацию при истребовании имущества?

Если приобретение квартиры покупателем было совершено в результате серии сделок, дееспособность изначального продавца которой была ограничена, то в действие вступает механизм ст. 302 ГК РФ, который заключается в подаче иска об истребовании имущества из незаконного чужого владения. Суд признает имущество выбывшим из владения без учета воли гражданина, который не способен руководить своими действиями и понимать их значение. При этом, все последующие договоры будут признаны недействительными, поскольку основанием для их заключения являлась предшествующая ничтожная сделка. Покупатель, действуя на основании ст. 461 ГК РФ, имеет право требовать от продавца возврата денег.

Если возмещение реального ущерба, связанного с утратой имущества, по исполнительному листу не было осуществлено в течение года, то у лица, утратившего права собственности на жилое помещение, возникает право на получение компенсации. Говоря о добросовестном покупателе, то разовая компенсация для него будет осуществляться за счет казны РФ, а ее размер составляет до 1 млн. рублей (ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 31.1 от 21.07.1997 г.)

Актуальность статьи: 27.08.2015 19:18:35

Продажа квартиры с долей инвалида

О чем стоит знать

По-другому дело обстоит с недееспособными или ограниченно дееспособными инвалидами. На совершение сделки с их участием требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы у инвалида имелся официальный опекун или попечитель, назначенный судом.

Также необходимо, чтобы сам гражданин был признан недееспособным или ограниченно дееспособным в судебном порядке. Процедура признания лица недееспособным регулируется статьями 281 – 286 ГК РФ.

[3]

Кому-то может показаться, что проще не признавать психически нездорового гражданина недееспособным в суде. Таким образом, его дееспособность останется таковой «по умолчанию».

Но важно знать, что далеко не каждый нотариус согласится удостоверить сделку с участием лица, чье состояние психического здоровья вызывает сомнения. В лучшем случае нотариус просто откажется проводить сделку, в худшем — может обратиться в органы опеки или даже в прокуратуру с целью защиты прав инвалида. Тогда продавца ждут неприятности в виде неожиданных проверок из попечительского совета или других уполномоченных органов.

Чтобы избежать этой и других проблем, которые могут «всплыть» задолго после совершения сделки, желательно признать психически больного гражданина недееспособным в суде и стать его официальным опекуном.

Как происходит оформление сделки

В первую очередь собственник получает согласие органов опеки на сделку с участием недееспособного гражданина. Если продавец не является опекуном инвалида, то просить согласие от его имени может официальный опекун.

Орган опеки выдаст разрешение лишь при условии, что продавец передаст в собственность инвалида аналогичную долю жилой площади, пригодной для нормального проживания. Это может быть вновь приобретенная квартира или любое другое жилье, не принадлежащее продавцу. Причем получить разрешение возможно только после того, как инвалид получит в собственность долю в новой недвижимости.

Для обращения в орган опеки собственник квартиры должен представить список документов, в который входят:

  • заявление;
  • копия паспорта;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
  • правоустанавливающие документы на долю недвижимости, переданную инвалиду;
  • справка банковского счета, если на депозит инвалида вносились денежные средства.

Решение принимается комиссией из нескольких уполномоченных лиц. В некоторых случаях они могут производить выездную проверку для того, чтобы удостовериться в надлежащих условиях проживания инвалида.

После получения разрешения собственник вправе беспрепятственно продавать квартиру. Для оформления сделки ему понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру, правоустанавливающие документы на долю инвалида, справка об отсутствии арестов и других юридических обременений имущества, собственный паспорт, а также технический паспорт квартиры.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Добрый вечер ! Подскажите пожалуйста, в 2-х комнатной квартире четыре собственника, в том числе я. Один из них , т.е. мой отец инвалид 1 группы, не разговаривает, все понимает, подпись ставить может, недееспособность не оформляли. Проживает вместе с моей мамой в частном доме. В этой квартире проживаю я , т.е. его дочь вместе со своей семьей. Хотим продать квартиру, чтобы расширится, остальные два собственника не против. Не знаем как поступить и сможем ли мы продать квартиру.

Продажа квартиры с собственником инвалидом

Бывает так, что дееспособный гражданин не в состоянии передвигаться самостоятельно, тогда от его имени может действовать представитель по доверенности. Для оформления сделки нотариуса продавец имеет право пригласить на дом.

Если инвалид не в состоянии собственноручно расписаться в договоре, за него расписывается другое лицо – рукоприкладчик. Его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом, о чем в договоре купли-продажи делается соответствующая пометка.

Кроме этого, продавцу на момент продажи желательно иметь при себе справку, подтверждающую его дееспособность. Поскольку ее может потребовать покупатель. Это связано с тем, что при наличии инвалидности не всегда возможно визуально убедиться в том, что человек отдает отчет своим действиям.

Сложнее дело обстоит, если собственник инвалид, признанный судом недееспособным или ограниченно дееспособным. Таким лицам закон запрещает самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Однако возможность продать квартиру у них все же имеется, От имени инвалида будет действовать опекун или попечитель. При этом требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Чтобы «опека» дала согласие на продажу, опекун обязан обеспечить инвалида другим жильем. Причем это жилье должно быть лучше прежнего (большей площади, в «хорошем» районе и т.д.). Важно знать, что новое жилище должно быть передано в собственность инвалида до момента продажи его квартиры. Орган опеки обязательно потребует для ознакомления свидетельство о праве собственности.

Если опекун получил разрешение, то сделка совершается по общим правилам. Для продажи необходимы:

  • паспорт собственника и представителя (опекуна);
  • доверенность на право продажи;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из государственного реестра о том, что недвижимость не находится под арестом;
  • документы, подтверждающие полномочия опекуна;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую и переданную недвижимость.

Перед оформлением сделки нотариус, как и представители органов опеки должен убедиться в том, что опекун не нарушил прав инвалида. В противном случае он откажется от удостоверения договора.

Как разменять квартиру при наличии собственника — недееспособного лица?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности – с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Порядок совершения сделок, направленных на распоряжение имуществом недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, регулируется ст. 37, 38 ГК РФ, ст. 19, 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Возможность разменять квартиру есть.

Обратитесь в органы опеки и попечительства вашего района и согласуйте возможность получения разрешения на отчуждение доли, принадлежащей недееспособному собственнику недвижимости.

От имени и в интересах недееспособного в обороте действует опекун: только он может совершать сделки от имени опекаемого, он же обеспечивает обязательное представительство недееспособного во всех делах, касающихся его имущества, дохода, трудовых отношений, поездок и проживания, социальных контактов и т.д.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Читайте так же:  Прогноз цен на недвижимость

Сделки купли продажи квартиры с недееспособным собственником

Если Вам предлагают купить квартиру, собственником которой является недееспособный гражданин, нужно хорошо подумать, и нанять для сопровождения сделки опытного юриста.

Недвижимость, владельцем которой является недееспособный гражданин, выставляется на продажу по весьма привлекательной цене. Подобные ситуации не редкость, следовательно, покупателям следует знать специфику таких сделок. Ссылаясь на ст.177 ГК РФ, практически любая продажа квартиры недееспособного, несет в себе риск быть оспоренной и аннулированной. А значит, привлекательные цены на квартиры в Москве с такой историей – это повод всерьез задуматься о потенциальных рисках покупки такого объекта и мошенничестве.

Право на собственность недееспособных

Ст.17 и 18 ГК устанавливают и защищают право каждого гражданина РФ владеть имуществом на правах собственности.

Из этого можно заключить, что даже недееспособный собственник квартиры не может быть лишен прав на владение ею. Однако после официального установления отсутствия осознания и контроля своих поступков, государство лишает подобных лиц права на осуществление сделок, таким образом, защищая их. При этом права на распоряжение недвижимостью переходят к опекуну. Соответственно, если Вам предстоит подобная покупка квартиры недееспособным, потребуется заручиться поддержкой опекуна.

Ст.35 ГК определяет, что опекуном может выступать как частное лицо, назначаемое органом опеки, так и организация: дом-интернат, психиатрический стационар или другое лечебное учреждение.

Может ли опекун продать квартиру недееспособного?

Ответ на данный вопрос не вполне однозначен. С одной стороны – да, поскольку именно ему переходит право распоряжения. Но оно не является абсолютным: для проведения сделки потребуется, прежде всего, получить разрешение в органах опеки, да и перечень сделок, проводимых опекуном от имени подопечного, ограничивается законодательно. В соответствии со ст.20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» к таким сделкам относят:

  • Операции с имуществом, на которое наложено взыскание по долгам;
  • Операция обмена жилплощади в интересах подопечного и с целью получения средств, необходимых последнему (например, оплата лечения).

В то же время, защита прав недееспособного выполняется путем ограничения права опекуна в продаже собственности себе и близким родственникам. Таким образом, ответ на вопрос: «можно ли продать квартиру недееспособного» скорее положительный, однако недееспособным продать квартиру значительно сложнее, и для этого опекуном должны быть представлены серьезные обоснования.

Продажа имущества недееспособного

В соответствии с п. 4-5 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного, а также отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного.

Согласно ч. 2 данной статьи для заключения вышеуказанных сделок, направленных на отчуждение имущества недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Таким образом, одобрение каждой конкретной сделки происходит с учетом всех индивидуальных обстоятельств. В случае выдачи согласия на проведение сделки орган опеки и попечительства может предложить опекуну либо приобрести новое равноценное жилье, собственником которого / доли в котором будет являться подопечный, либо поместить вырученные от сделки деньги в банк на счет подопечного.

В том случае если предполагаемый к продаже дом является единственной собственностью вашей сестры, в целях одобрения продажи указанного дома органом опеки и попечительства вам будет необходимо представить убедительные доказательства того, что его продажа не приведет к уменьшению стоимости имущества подопечного, а, напротив, позволит сохранить его, пока дом не пришел в негодное состояние. Более того, если вложить деньги в банк под проценты, это будет способствовать извлечению доходов из имущества подопечного, что является обязанностью опекуна в соответствии с ч. 5 ст. 18 указанного выше закона.

Продажа квартиры с долей недееспособного

Органы опеки, выдавая разрешение на продажу недвижимости с долей подопечного сами должны предложить способы распоряжения (сохранения) денежных средств, полученных от сделки:

  1. включение несовершеннолетнего в число совладельцев при приобретении нового жилья;
  2. приобретение нового жилья только на несовершеннолетнего;
  3. помещение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке;
  4. получение денег, вырученных от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, родителем или опекуном с определенными условиями;
  5. отказ.

Перечень необходимых документов для разрешения Вам определят в органах опеки.

Таким образом, необходимо найти квартиру, котрую собираетесь купить и одновременно покупателя для старой квартиры. В некоторых случаях как указывал выше опека может разрешить продажу если деньги поступят на счет Вашей сестры. При этом выписать в никуда сестру нельзя и Вам придется ее на это время где-то зарегистрировать (может при помощи опеки в гос.учреждении)

Продать квартиру (дом, долю) недееспособного гражданина может только его опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица.

В Вашем случае Вы действуете в его интрересах. Поэтому прежде нужно найти квартиру, которую планируете купить и совершить такую сделку под контролем органов опеки.

Для получения согласия органов опеки вам необходимо будет предоставить проект договора купли-продажи жилья которое будет приобретаться с долей вашей сестры в нем. после выдачи согласия органа опеки Вы должны будете совершить сделку указанную в проекте в течении месяца. зарегистрировать ее в Регпалате и предоставить копию Свидетельства в органы опеки иначе этот орган может признать недействительной вашу первоначальную сделку

В данном случае необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «Об опеке и попечительствае.

В соответствии с Федеральным законом «Об опеке и попечительстве»:

Статья 17. Имущественные права подопечных

1. Подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.

2. Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

3. Подопечные вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.

4. Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.

Статья 18. Охрана имущества подопечного

1. Опекун или попечитель, за исключением попечителей граждан, ограниченных судом в дееспособности, обязан принять имущество подопечного по описи от лиц, осуществлявших его хранение, в трехдневный срок с момента возникновения своих прав и обязанностей.

2. Опись имущества подопечного составляется органом опеки и попечительства в присутствии опекуна или попечителя, представителей товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, осуществляющего управление многоквартирным домом, управляющей организации либо органов внутренних дел, а также несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста четырнадцати лет, по его желанию. При составлении описи имущества подопечного могут присутствовать иные заинтересованные лица. Опись имущества подопечного составляется в двух экземплярах и подписывается всеми лицами, участвующими в ее составлении. Один экземпляр описи передается опекуну или попечителю, другой экземпляр описи подлежит хранению в деле подопечного, которое ведет орган опеки и попечительства.

3. Имущество подопечного, в отношении которого в соответствии со статьей 38 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор доверительного управления имуществом, опекуну или попечителю не передается.

4. При необходимости, если этого требуют интересы подопечного, опекун или попечитель незамедлительно обязан предъявить в суд иск об истребовании имущества подопечного из чужого незаконного владения или принять иные меры по защите имущественных прав подопечного.

Читайте так же:  Можно ли оформить кредит под залог недвижимости в банке без подтверждения доходов

5. Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.

Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных

1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

3. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренныйФедеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в кредитные организации, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года Федеральным законом от 4 ноября 2014 года N 333-ФЗ.

3_1. В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения.
(Часть дополнительно включена с 23 декабря 2014 года Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ)

3_2. Установленные частями 3 и 3_1 настоящей статьи требования распространяются также на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, который открыт опекуну или попечителю и бенефициаром по которому является подопечный, при этом такой номинальный счет открывается опекуну или попечителю на каждого подопечного.
(Часть дополнительно включена с 23 декабря 2014 года Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ)

4. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.

5. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).

6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 16 мая 2014 года Федеральным законом от 5 мая 2014 года N 118-ФЗ.

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии состатьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

[1]

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продажа квартиры с недееспособным собственником
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here