Взыскание неустойки с застройщика — порядок процедуры и пример расчета

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Взыскание неустойки с застройщика — порядок процедуры и пример расчета" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Читайте так же:  Валютные дебетовые карты

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Читайте так же:  Сберегательный сертификат сбербанка стоит ли хранить в нем деньги

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Неустойка за просрочку по 214-ФЗ и возможности ее взыскания с застройщика

Одни дольщики терпеливо ждут срока окончательной сдачи дома и получения ключей, другие действуют через суд и пытаются взыскать с застройщика неустойку.

Подробнее о нюансах привлечения застройщиков к ответственности за срывы сроков, а также о реальных способах уменьшения стоимости квартиры законным путем – читайте далее.

Законодательные основы и регулирование

Решение любой практической проблемы подразумевает понимание теоретических основ и понятий. Поэтому не лишним будет изучение нормативных актов, регулирующих отношения между участниками долевого строительства и застройщиком.

Правовые отношения по договору долевого участия в строительстве регулируются, в первую очередь, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. В соответствии с ним Застройщиком является организация (юрлицо), которая имеет в собственности или обладает правом аренды/субаренды участок земли и привлекает средства участников для строительства на нем многоквартирного дома (или нескольких домов) в соответствии с разрешением на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой обычно квартиру или нежилое помещение, которые сдаются застройщиком дольщикам на основании разрешения на ввод в эксплуатацию дома, построенного с помощью привлечения средств таких участников.

Перед тем, как вступать с застройщиком в двусторонние отношения, важно детально ознакомиться с обязательным списком документов, к которым относятся:

Учредительные документы (Устав, свидетельства ИНН и ОГРН, о внесении в ЕГРЮЛ).

Не лишним будет изучение сведений о строительных проектах компании за последние несколько лет в вопросах качества постройки и сроков сдачи в эксплуатацию.

Лицензия застройщика и разрешение на строительства.

Обратить внимание нужно на вид такой лицензии, номер и орган ее выдавший, а также срок действия. Разрешение на строительство должно содержать данные об объекте строительства.

Проектная декларация.

Этот документ является основным документом будущего дома и должен размещаться в свободном доступе. Декларация содержит в себе следующую информацию:

  • этапы строительства и сроки (включая предполагаемый срок сдачи);
  • адрес и число квартир, нежилых помещений;
  • планируемая стоимость проекта;
  • перечень привлеченных подрядчиков по строительно-монтажным работам.

Правоустанавливающие документы на землю.

Здесь важно обратить внимание на наличие свидетельства о собственности на участок под домом или договора аренды, срок которого должен быть с приличным запасом (в случае задержки ввода в эксплуатацию). Оба документа должны содержать данные о кадастровом номере участка, адресе и общей площади.

Дополнительно можно изучить финансовые документы застройщика, подтверждающие устойчивость компании.

Застройщик – компания, которая фигурирует в проектной декларации и от чьего лица заключается договор с покупателем недвижимости. Большинство же организаций, продающих жилые объекты на первичном рынке, застройщиками не являются. Здесь и кроется принципиальное различие между застройщиком и продавцом/инвестором, так как в случае с застройщиком заключается договор участия в долевом строительстве, а в случае с инвестором – договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Застройщик занимается строительством и отвечает за его качество и сроки, а инвестор – вкладывает средства в конкретный проект для последующей продажи принадлежащих ему объектов.

Взыскание неустойки за задержку сроков сдачи объекта

214-ФЗ (статья 6) устанавливает, что застройщик обязан передать объект дольщику не позднее срока, который предусмотрен заключенным ДДУ (договором о долевом участии в строительстве). Обозначенный срок должен быть единым для всех участников.

Если же срок передачи был нарушен, то застройщик должен будет выплатить участнику долевого строительства неустойку, равную 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Для дольщиков-физических лиц по действующему законодательству предусмотренная сумма неустойки удваивается.

С 01.01.2016 года при используемых расчетах ставка рефинансирования теперь приравнивается к ключевой ставке ЦБ. Ее значение берется на дату подписания акта приема-передачи по ДДУ. То есть, если, к примеру, застройщик по договору обязуется передать квартиру до 01.09.2017 года, то рассчитывать неустойку начинают с 02.09.2017 года и до даты подписания акта приема-передачи.

Получение неустойки возможно двумя способами:

  • в досудебном порядке;
  • через суд.

Первая процедура является необязательной, но может предусматриваться ДДУ. Если участник долевого строительства решил идти таким путем, то ему понадобиться:

  1. Составить претензию в адрес застройщика (составляется письменно и должна иметь ссылки на статьи 309, 310 ГК РФ и 214-ФЗ (ст.6)).
  2. Обратиться в надзорные органы.

Претензия вместе с копиями всех документов отправляется по почте заказным письмом или передается лично и преследует цель добровольного взыскания причитающейся суммы с застройщика без судебных тяжб

Это не поможет взыскать неустойку непосредственно (прокуратура защищает публичные интересы – чтобы застройщик работал по закону, а не частные – получение компенсации от него), но окажет на него определенное давление. В частности, жалоба в прокуратуру позволяет решить проблему возврата средств для досрочного расторжения договора в досудебном порядке и, как показывает практика, способствует снижению объемов долгостроя.

В случае игнорирования застройщиком всех предпринятых досудебных мер единственным выходом станет обращение в суд. Дольщики могут обратиться в суд общей юрисдикции по месту жительства или регистрации застройщика.

Процедура обращения в судебные органы

выглядит следующим образом:

  • составление иска в соответствии со ст. 131 ГПК России, к которому прикладываются все документы по делу, квитанции об оплате госпошлины, расчет требуемой неустойки и претензия к истцу (при наличии);
  • судебный процесс (проанализировав все имеющиеся документы и данные по делу, суд вынесет решение об удовлетворении требований или уменьшении в силу несоразмерности);
  • исполнительное производство, которое возбуждается в случае отказа застройщика от добровольного исполнения судебного решения (исполнительный лист и решение суда предоставляются в районный орган исполнительной службы).

Фактическое исполнение решения о неустойке

Важно отметить, что взыскание неустойки даже при наличии решения суда и исполнительного листа имеет массу сложностей и нюансов. Здесь имеется в виду, что строители для защиты своих инвестиций и вложений придумывают совершенно законные схемы «вывода активов» из компании-застройщика.

На другом юрлице будут числиться все имеющиеся активы, оно будет давать займы застройщику, выступать его консультантом, подрячиком и иметь с ним прочие дела. Застройщик после начала строительства начинает получать доходы от реализации квартир, которые будут перетекать на счета организаций с активами в счет возврата займов, оплаты процентов, уплаты вознаграждений по иным договорам.

Читайте так же:  Составляем досудебную претензию по договору оказания услуг правила оформления и образец

В итоге застройщику хватит средств только, чтобы закончить стройку, а никаких возможностей взыскать с него неустойки, в случае задержки строительства – не будет. Служба судебных приставов арестует его имущество, и окажется, что активов нет, а банковские счета – пусты.

Также распространенной схемой является продажа квартир по договору цессии – договору переуступки права требования, то есть не напрямую от застройщика, а от посредника. Поэтому неустойка будет начислена не на всю выплаченную дольщиком сумму посреднику, а на сумму первоначальной сделки между застройщиком и посредником – а практике разница может быть 1,5-2 раза и более.

Но даже для оплаты уменьшенной в 1,5-2 раза неустойки застройщик не будет иметь средств. У него уже нет на балансе ни одной квартиры, так как все они распроданы перекупщикам, и взыскать с него нечего – вся прибыль опять осела у посредника.

Судебная практика доказывает, что при наличии предварительного договора, заключенного до основного ДДУ (фактически в нарушение 214-ФЗ), изначальная дата передачи квартиры, обозначенная в нем, тоже может стать отсчетом для расчета периода взыскания и суммы неустойки. С учетом, что застройщики имеют хорошую привычку сдвигать сроки сдачи вперед в ДДУ по сравнению с предварительными договорами (и прочими незаконными псевдо-договорами) – это можно считать хорошей новостью для дольщика.

То же самое относится к сроку сдачи квартиры, обозначенному в договоре переуступки. Для расчета неустойки можно (и нужно) брать срок из первоначального договора ДДУ, т.к. срок в договоре цессии может быть указан более поздний.

Формула неустойки по 214-ФЗ

Рассчитывается сумма неустойки по следующему принципу:

Например, если квартира стоила 3740000 рублей, была сдана вместо 01.02.2017 г. 05.05.2017 г., то сумма неустойки составит: 3.740.000*93*2*1/300*9,25 = 214.489 рублей.

9,25% — ставка рефинансирования Центробанка России.

Особенности подписания акта-приема передачи

При подписании акта приема-передачи объекта ДДУ дольщику рекомендуется;

  • указывать дату фактического подписания (если дата проставлена не будет, это грозит тем, что застройщик сделает это сам, поменяв ее на более удобную и выгодную);
  • внести изменения в пункт о претензиях по срокам передачи, если они есть (многие дольщики, особенно в случае угроз со стороны застройщика, подписывают акт без замечаний для того, чтобы получить ключи ).

Также проставление более ранней даты в акте приема-передачи приведет к оплате коммунальных платежей за этот период. И сумма неустойки будет меньше потенциальной, так как она рассчитывается с момента просрочки до момента подписания такого акта.

В соответствии с 214-ФЗ и ГК РФ участник ДДУ имеет право в дальнейшем потребовать выплату неустойки даже в том случае, если акт был подписан им без указания каких-либо претензий и замечаний или с указанием того, что он не имеет никаких претензий к застройщику (в том числе и финансового плана).

В данном случае, даже если покупатель действительно не имеет претензий к самой построенной квартире по качеству, отказ от своего права обращения в суд с неустойкой по факту задержки строительства из-за формулировки «не имею претензий» российским законом не признается.

Изменения законодательства в 2016-2017 гг.

Видео (кликните для воспроизведения).

Принятые в 2016 году законодательные изменения направлены на ужесточение требований к застройщикам и повышение гарантий для дольщиков. Новая версия 214-ФЗ включает в себя следующие существенные изменения:

  1. Средства участников ДДУ теперь будут храниться на специализированных эскроу-счетах, доступ к которым для застройщика закрыт до окончания строительства и передачи жилья в эксплуатацию. Это станет некой гарантией от недобросовестных застройщиков, практикующих банкротство и мошенничество в отношении покупателей.
  2. Открывать такие счета будут иметь право только крупнейшие федеральные банки.
  3. В отношении объекта ДДУ установлены новые требования (по лимиту площадей квартиры, местоположение на этаже).
  4. Дольщик сможет отказаться принять не соответствующий заявленным параметрам и нормативам объект и потребовать неустойку.

[2]

Все это в будущем должно способствовать снижению объемов долгостроя в РФ и обеспечению максимальной прозрачности в отношениях заемщика и участников долевого строительства, но очевидно приведет в росту себестоимости строительства.

При возникновении спорной ситуации о взыскании с застройщика убытков и неустойки за срыв сроков сдачи объекта по договору долевого участия в строительстве в эксплуатацию каждый участник должен предельно внимательно изучить содержание подписываемых документов и договора в частности. Знание своих прав, особенности расчетов, а также имеющаяся положительная судебная практика, позволит грамотно и в полной мере защитить свои права и получить требуемую компенсацию. Также немаловажно заранее ознакомиться с ключевой документацией застройщика и изучить его репутацию и опыт.

Защита прав потребителей

Бесплатная консультация юриста

Порядок расчета и примеры неустойки по договору долевого участия

Часто случается так, что сдача жилого дома в эксплуатацию задерживается. Тем самым, наносится ущерб дольщикам. Особенно, если это практически единственный вариант жилья, доступный в настоящее время.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Но можно ли рассчитывать на компенсацию в такой ситуации? И как её потребовать согласно всем правилам? Об этом и поговорим далее.

Неустойка: значение термина и основания

Сумма договора долевого участия может обесцениться в какой-то мере, пока идёт и завершается строительство объекта. Это значит, что дольщик уже не сможет приобрести жильё за сумму, оговорённую ранее. Потому застройщиков и обязывают платить неустойки, если они не справляются со своими обязательствами.


Все процессы в этой сфере регулируются законом №214-ФЗ. Есть и другие ситуации, когда выплата неустойки становится обязательной.

  1. Деньги на строительство привлекал тот, кто не имел прав или полномочий на совершение подобных действий.
  2. Жилое помещение не соответствует качествам и требованиям, которые были заявлены ранее.

Как взыскать неустойку с застройщика, смотрите в этом видео:

По какой формуле проводят подсчёт

Обычно неустойка составляет 1300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Такая неустойка взимается с тех, кто вовремя не выполняет свои обязательства.

Читайте так же:  Онлайн заявка на кредитную карту банк восточный

Ставка рефинансирования используется для определения годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует другие организации.

Согласно законодательству России, данная плата за пользование чужими средствами минимальна. Но это переменная величина, изменения в неё вносятся достаточно часто. Всё зависит от текущей ситуации в экономике страны.

Потому рекомендуется пользоваться калькуляторами, проводящими расчёт необходимых показателей в автоматическом режиме.

Сама формула для вычисления показателя будет выглядеть достаточно просто.

Н= СД x 1/300СР x Д

Н – размер неустойки.

СД – общая сумма, обозначенная в договоре.

СР – определение ставки рефинансирования.

[3]

Д – обозначение для дней просрочки.

О калькуляторе расчёта неустоек

Большинство калькуляторов работает по правилам, которые описаны в ФЗ №214. Основным параметром считается ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком.

Из необходимых параметров пользователь вводит:

  • Стоимость договора.
  • Период просрочки. Отдельно отмечают его начало и конец.
  • Надо указать статус заявителя – он выступает в качестве физического, или же юридического лица.
  • И наконец, надо определиться с тем, как считать процентную ставку. Возможно три варианта – по периодам действия ставки, а также на день фактического исполнения, либо наступления обязательств.

Пример расчета неустойки.

Пример расчета

Есть договор, заключенный на 6 миллионов. Срок сдачи жилья – 31 октября, в 2015 году. Сейчас уже 5 января 2016-ого.

Договор просрочен на 66 дней. Начиная с 1 января 2016 года, ставка рефинансирования равна 11 процентам. Неустойка составит 290 440 рублей.

6 миллионов умножаем на 1300, затем на 11100, затем на 66 и на 2. При расторжении договора застройщик обязан передать дольщику 6 290 440 рублей.

К этой сумме можно добавить убытки, если они понесены первой стороной.

Судебное разбирательство: требуем компенсацию

Есть все два основных документа, которым рекомендуется уделить внимание при решении вопроса.

  • Любые доказательства того, что дольщик оплатил строительство второй стороне, когда был заключен договор. Их функцию передают квитанциям, счетам и другим подобным документам в письменном виде.
  • Сам основной договор, связанный с долевым участием.

Например, жилая площадь нужна была для личных целей, или же будущий владелец планировал получить определённую прибыль.

Правила и особенности оформления судебного иска

  • Когда дело связано с жильём для личного пользования, то оплата государственной пошлины перестаёт быть ответственностью истца. А сумма самой неустойки не превышает 1 миллиона рублей.
  • При этом заявление по неустойкам можно подавать по месту регистрации истца, а не ответчика.
  • Дополнительным штрафом может стать сумма, равная половине от самой неустойки. Этот штраф прибавляется к основной сумме.
  • В некоторых случаях можно требовать и возмещения морального ущерба.

Как получить неустойку с застройщика в полном объеме, подробности в видео:

Нюансы процесса выплаты

Для нашей страны характерно лояльное отношение судов к застройщикам. Потому часто непросто получить компенсацию в полном размере. Итоговая сумма уменьшается в несколько раз по сравнению с заявленной.

Непросто получаются и компенсации, связанные с возмещением морального вреда. Максимум, что можно сделать – потребовать возмещение в связи с нарушением прав потребителей и застройщиков.

Есть так же следующие пункты, которые можно отнести к особенностям взыскания неустойки.

Наличие автономной материальной ценности. Это значит, что строительная компания может отклонить заявление, если произошла уступка прав требования в пользу третьего лица.

Но на выполнение дальнейших обязательств выплата неустоек никак не должна влиять. Нужно выполнить все обязательства, связанные со строительством.

Статья 6 Федерального Закона, часть 2 – вот где можно найти информацию о самой процедуре выплаты неустойки. Закон говорит о том, что сумму неустойки нельзя уменьшить, если сторонам удалось прийти к мировому соглашению.

Только решение суда может стать основанием для того, чтобы выплатить неустойку. И для этого должны присутствовать весомые факторы, причины.

О неустойках в связи с незаконным привлечением средств

Согласно законодательству, застройщики относятся к юридическим лицам, которые выступают собственниками, либо арендаторами конкретных земельных участков. И которые собираются построить определённые объекты на участках, имея на это официальное разрешение.

Деньги заинтересованных лиц или дольщиков как раз привлекаются для того, чтобы закончить строительство. Но иногда застройщиками становятся лица, которые для этого не имеют никаких законных оснований.

Например, имеют место следующие нарушения:

  • Не было составлено и размещено проектной декларации в соответствии с требованиями закона.
  • Отсутствует разрешение на строительство. Тогда любой объект приобретает статус самовольной постройки.
  • Отсутствие статуса арендатора или собственника участка. Это можно проверить заранее, попросив предоставить выписку из единого реестра по земельным участкам.

Если выявлено одно из описанных нарушений, то неустойка платится в двойном размере. И возмещаются любые расходы, связанные с исполнением договора.

Если условия договора исполнены ненадлежащим образом

У дольщика есть определённые права в ситуациях, когда объект в готовом виде не соответствует требованиям, указанным ранее.

[1]

  1. Требования о возмещении расходов, связанных с устранением существенных недостатков.
  2. Снижение цены договора.
  3. Требования по устранению недостатков за счёт застройщиков, в самые короткие сроки.

Денежные средства должны быть возвращены максимум за 20 дней. Неустойка составляет 1300 от ставки рефинансирования каждый день.

Что ещё нужно знать о неустойках

Важно знать, как застройщики могут защитить себя, либо обмануть суд. Они могут выполнить следующие действия для того, чтобы оправдать свою позицию.

  • Надо учитывать, что акт, разрешающий проведение строительства, иногда получается гораздо раньше, чем это строительство заканчивается на самом деле. С момента оформления документа можно вызвать дольщика, чтобы создать акт приёма-передачи конкретного объекта. Но, когда дольщик приходит, ему сообщают, что письмо отправилось по ошибке. А завершение объекта планируется только на ближайшее будущее.
  • Дольщик ждёт, а застройщик подписывает акт в одностороннем порядке.

Чтобы защититься от такого мошенничества, надо буквально каждое своё действие сопровождать письменными доказательствами.

Заключение

Если дольщик организовал дело против застройщика, то надо приготовиться к долгому процессу. Кассации, апелляции, обращение в Верховный суд – минимально необходимые шаги для получения желаемого результата.

Если же клиент пользуется калькулятором, то всё просто. Надо только внести сумму, обозначенную первоначальным договором. А также – ставку рефинансирования. В некоторых случаях и она определяется автоматически.

Калькулятор расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ)

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

Читайте так же:  Какие документы нужны для оформления ипотеки в сбербанке

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

—> Внимание!

15 декабря 2017 года в 13:30 (Мск) ЦБ РФ примет решение о размере ключевой ставки. Будьте внимательны. Ожидается снижение до 8,00%

! Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно.
Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300

они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей, периоде просрочки сдачи дома с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, — в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени 657 000 рублей. Но правильный результат 660 000 рублей.

! Внимание! Суды могут снизить неустойку в 360 раз!
И ссылаться они будут на Определения ВС РФ!
Почему так происходит и как с этим бороться? Подробнее в нашей статье.

Неустойка с застройщика: как взыскать правильно?

Опубликовано Адвокат Петербурга

в 12.07.2018 12.07.2018

Неустойка с застройщика – это актуальный, но не простой механизм воздействия на компанию, которая нарушает условия договора долевого участия (ДДУ).

С одной стороны – закон прямо предусматривает начисление определенных сумм за каждый день просрочки, с другой стороны – преждевременная, непродуманная инициатива участников строительства может привести к банкротству застройщика. В результате инициаторы останутся без квартиры, понесут финансовые потери.

Что такое неустойка с застройщика?

При заключении ДДУ на обе стороны – участника и компанию застройщика – ложится бремя обязательств.

Первые вынуждены оплатить ДДУ в полном объеме, для чего несут такие издержки:

  • Оформляют кредит (ипотеку);
  • Используют долговременные накопления;
  • Продают часть имущества, включая жилую недвижимость;
  • Вынуждены снимать квартиры, другие помещения для проживания (дом, общежитие).

Все это приводит к дополнительным издержкам, и участник рассчитывает на сдачу жилья застройщиком в срок, указанный в договоре. И он имеет на это право, потому что до заключения ДДУ представитель компании убеждает в своевременности завершения постройки и сдачи дома.

Невыполнение условий договора в контексте сдачи объекта строительства и передачи в пользование участникам ДДУ приводит к тому, что последние несут дополнительные траты, на которые не рассчитывали.

  • Компания застройщик продолжает необоснованно пользоваться средствами дольщиков.
  • Кроме того, это увеличивает их недополученную выгоду.

Например, сумма в 3 млн. р., которую участник передал строительной фирме по условиям ДДУ, при вложении под 8-10% годовых приносят ежемесячно 20 т.р.

Это значит, что вовремя несданное жилье обходится лицам дополнительно в эту сумму. Поэтому неустойка с застройщика по ДДУ – это компенсация финансовых потерь, которые несет участник строительства из-за невыполнения компанией взятых на себя обязательств. Отсчет неустойки ведется с того дня, который указан в ДДУ для сдачи объекта недвижимости. Исключение – форс-мажорные обстоятельства, снимающие ответственность с застройщика, либо дополнительные соглашения между дольщиками, меняющие эти условия.

Неустойка с застройщика за срок сдачи

За основу берется ставка рефинансирования Центробанка. От нее берется 1/300 часть для застройщиков – юридических лиц, и 1/150 – для физических лиц. Как правило, строительные компании относятся к первой категории. Это требование законодателя изложено в 214-ФЗ.

Расчет неустойки проводится по формуле

Рн=Сдду×Нпр×Срф/100×1/300, где:
Рн – сумма неустойки;
Сдду – стоимость ДДУ;
Нпр – количество дней просрочки;
Срф – ставка рефинансирования ЦБ.

Для примера – стоимость квартиры 3 млн. р., строительная компания просрочила сдачу на 10 месяцев или 300 дней. Ставка рефинансирования – 9%. Отсюда Рн=3000000×300×9/100×1/300=270 т.р.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Выше указаны возможности, которые участникам ДДУ предоставляет законодатель. На практике нужно учитывать следующее:

  • Суды склонны ограничивать размер неустойки;
  • Представители Фемиды неохотно вчитываются в условия ДДУ;
  • Преждевременное обращение с иском может привести к инициации процедуры банкротства против застройщика.

Например, в рассмотренном выше примере велика вероятность, что суд ограничит исковые требование по выплате неустойки размером в 50 т.р.

Что касается преждевременного обращения, дольщику нужно внимательно изучить ситуацию компании. Вполне возможно, что задержка связана с временными трудностями, просрочка сдачи жилья составит 3-6 месяцев.

Если участники ДДУ массово подадут иски против строительной компании, это вызовет дополнительную финансовую нагрузку на застройщика. К примеру, 50 таких исков по описанному выше случаю (но только за три месяца) – это совокупная неустойка в размере свыше 4 млн. р. Дополнительно эту сумму можно увеличить в 1,5 раза с учетом других требований.

Помощь адвоката при взыскании неустойки с застройщика

При невыполнении застройщиком взятых перед дольщиками обязательств, рекомендуется начать с обращением за консультацией к адвокату по гражданским делам.

Консультация адвоката позволяет:

  • Адекватно (с правовой точки зрения) оценить ситуацию;
  • Получить правовой анализ условий ДДУ, перспектив досудебного и судебного разбирательства;
  • Составить грамотную претензию;
  • Получить пошаговый алгоритм дальнейших действий.
  • Если ситуация непростая, компания уклоняется от контактов, следует нанимать практикующего юриста.
  • Сам факт представления интересов участников долевого строительства профессиональным адвокатом увеличивает шанс, что застройщик пойдет навстречу.

Чтение законодательных норм, их неверная трактовка, отсутствие знаний и опыта – все это может привести к необдуманным решениям и малоэффективным (либо ненужным) действиям со стороны дольщиков.

Как результат – огромные финансовые потери, отсутствие долгожданного жилья. Но этого можно избежать.

Звоните адвокату сейчас +79110987818, чтобы не пополнять список лиц, которые оказались жертвами недобросовестных застройщиков!

Видео (кликните для воспроизведения).

Этот шаг не только приблизит к получению собственного жилья, но и позволит компенсировать все издержки, в том числе за счет получения неустойки.

Взыскание неустойки с застройщика — порядок процедуры и пример расчета
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here