Простой обмен квартиры на квартиру (без доплаты)

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Простой обмен квартиры на квартиру (без доплаты)" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Варианты обмена квартиры: прямой, двойной или равноценный?

Квартиру можно не только продать или подарить, но и поменять.

Зачастую это происходит по желанию собственника и в целях изменения условий проживания.

Самым главным в таком процессе является поиск подходящих объектов.

Читайте на нашем сайте о нестандартных процедурах обмена квартиры на автомобиль или на предоставление услуг.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что означают варианты обмена квартиры?

Поиск вариантов – задача того владельца жилплощади, который задумал ее поменять. Поиск может быть как самостоятельным, так и с участием агентств недвижимости..

Масштаб зависит от целей и желаний собственника. Это может быть и иногородний обмен недвижимостью, если владельцы решили сменить место постоянного проживания в масштабах города или округа.

Варианты могут быть равноценными или с доплатой.

Это означает, что при равноценной мене собственник получает недвижимость по стоимости, значимости или ценности равный предлагаемому.

С доплатой можно поменять, например, комнату в коммуналке на квартиру.

Равноценный

Что такое обмен квартиры на квартиру равноценную? Условно виды мены квартиры можно подразделить на две группы:

Если первый подразумевает передачу денежной суммы в обмен на жилье лучшего уровня, то второй представляет собой вариант обмена равноценных квартир — обмен квартиры на квартиру без доплаты. Это означает, что найденные альтернативы по убеждению сторон равноценны друг другу.

Двойной обмен квартиры — такой вид сделки уместен тогда, когда есть более 2 собственников, заинтересованных в размене жилья.

При этом последний не против мены с первым. Именно так получается зачастую поменять трехкомнатную квартиру.

Прямой обмен квартир — самый простой вариант.

Здесь квартира передается новому собственнику с прямой передачей его жилья взамен.

Причем прямая сделка не обязательно осуществляется на новую квартиру.

В качестве варианта вполне может быть загородный дом или коттедж. Вполне часто встречается сделка, когда взамен квартиры собственник получает дом в деревне.

Альтернативный

Самый сложный и многовариантный способ. Он может быть представлен несколькими разновидностями:

Первый подразумевает покупку одного объекта взамен двух. Это достаточно сложно исполнимая сделка, так как найти желающего владельца одного объекта, которому понравятся два предлагаемых достаточно трудно.

Разъезд – популярная разновидность альтернативной мены. Она означает, например, мену двухкомнатного помещения на две однокомнатных. Часто такая необходимость появляется из-за семейных скандалов или разводов.

О принудительном размене жилья через суд читайте в нашей статье.

Расселение применимо в случае расформирования коммунальных квартир. К этой же категории относится обмен квартиры на комнату.

Особенности и нюансы

Каждый из видов имеет свои особенности.

Однако главная из них – правильное составление договора.

В нем обязательным является указание на предмет соглашения, без которого документ будет признан недействительным.

Кроме того, придется зарегистрировать право собственности на полученный объект или объекты. Для этого необходимо обратиться в Росреестр участникам соглашения и получить свидетельство о регистрации права.

Часто мену прикрывают куплей-продажей. Такое может быть, но в случае оспаривания кем-либо, сделка может быть признана притворной и недействительной.

Плюсы и минусы

Главный плюс прямой мены заключается в простоте исполнения, скорости поиска подходящих объектов. Здесь недвижимость можно поменять и на земельный участок с дачей, и т.д.

Каждый из найденных вариантов должен оцениваться непосредственно заинтересованным лицом. Решение принимается, исходя из личных ожиданий и желаний такого лица.

В итоге, порядок обмена недвижимости всегда отличается в зависимости от конкретного случая. Это может быть и ситуация требующая доплаты или дополнительной передачи имущества или полностью разнозначная мена.

С помощью этой процедура можно найти альтернативу старому жилью, новому, а также улучшить жилищные условия.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Обмен одной квартиры на две

Но несмотря на подобную специфику размен квартир все же имеет место и осуществляется двумя способами:

  • посредством альтернативной сделки;
  • путем прямого обмена.

Размен по альтернативной сделке

В этом случае собственник дает объявление о продаже квартиры, одновременно подыскивая подходящий вариант для покупки, т.е. квартиру, которую он обменяет на свою. Это необычная сделка, и найти покупателей, желающих приобрести в собственность одну общую квартиру взамен двух собственных, не так-то просто. Ускорить процесс поиска и продажи поможет риелтор или агентство недвижимости. При альтернативной сделке единовременно заключаются два договора купли-продажи трех объектов недвижимости.

Как оформляется альтернативная сделка?

Для размена по альтернативной сделке собственникам всех трех жилищ потребуется подготовить:

  • технический и кадастровый паспорта (важно, чтобы фактическая и документальная планировка помещений строго совпадали);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • письменное и нотариально удостоверенное согласие второго супруга (если недвижимость находится в общей собственности мужа и жены);
  • нотариально заверенное согласие всех собственников (если квартира находится в долевой собственности нескольких человек);
  • справка из ЕГРП о том, что недвижимость не имеет никаких юридических обременений;
  • квитанция, подтверждающая уплату налога на недвижимость;
  • заключение оценочной экспертизы о рыночной стоимости всех трех квартир.
Читайте так же:  Онлайн-заявка на кредит

В рамках альтернативной сделки может быть произведён:

  • равноценный обмен;
  • неравноценный обмен.

Первый вариант в плане простоты практически идеален. В виду одинаковой стоимости всех объектов недвижимости, «участвующих» в сделке, стороны не обязаны друг другу ничего доплачивать. Стоимость указывается только на бумаге. Единственный минус для продавца – это необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% от цены, указанной в договоре.

При неравноценном обмене хозяева обсуждают размер доплаты. В этом случае необходимо арендовать банковскую ячейку и внести в нее оговоренную сумму. После подписания и государственной регистрации договоров, продавец получает доступ к средствам, хранящимся в ячейке. Однако перед этим он обязан предоставить банку документы, подтверждающие полное исполнение условий сделки.

Подобного рода правоотношения имеют свои особенности, о которых должен знать продавец:

  • договор заключается в письменной форме, без этого он не будет иметь юридической силы;
  • переход прав собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого договор купли-продажи с приложенными документами передается в Росреестр;
  • уклонение одной из сторон от исполнения оговоренных условий дает другой стороне право обратиться в суд для защиты своих интересов.

Договора в рамках альтернативной сделки желательно подписывать в присутствии нотариуса. Его задача – не только удостоверить подписи участников, но и проверить полноту и достоверность предоставленных документов.

Прямой обмен

Обменять таким образом можно только жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности. Суть в том, что один объект недвижимости меняется на другой путем заключения договора обмена (мены). Такие договора, как и в предыдущем случае, заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации. Список документов, необходимых для прямого обмена, точно такой же, как и для альтернативной сделки.

[2]

Несколько слов о нотариальной форме договора

Принято считать, что любые сделки, связанные с отчуждением недвижимости, должен удостоверять нотариус. Это мнение подкрепляют сотрудники МФЦ и Росреестра, которые при получении документов на регистрацию всегда требуют «печать нотариуса». Это своего рода перестраховка, поскольку закон прямо определяет список договоров, подлежащих нотариальному удостоверению.

В него входят сделки, в которых:

[3]

  • одним из участников является несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
  • отчуждается квартира, у которой более одного собственника.

Во всех остальных случаях форма договора определяется соглашением сторон.

Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую: документы, налог

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Удобно, если недвижимость уже найдена, а условия согласованы.

На каждую квартиру составляется отдельный ДКП. Проходит две сделки.

Так обменяться намного проще, чем искать вариант под договор мены.

Нотариальное заверение обязательно, если отчуждаются доли в праве или если недвижимость принадлежит ребенку. В остальных случаях – по соглашению сторон.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

По налогам разницы нет – подробнее о налоговом вопросе читайте ниже.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

  • паспорта участников обмена;
  • выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
  • документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
  • технический паспорт – для проверки перепланировки;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
  • справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком;
  • нотариальное согласие супруга на сделку;
  • разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
  • квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.
Читайте так же:  Карта райффайзенбанка все сразу

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

[1]

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% — это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.
Читайте так же:  Прогноз цен на недвижимость

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Услуги по обмену «район на район»

«Обмен квартиры район на район» с агентством недвижимости «ОБМЕН.РУ» – это:
  • профессиональная оценка недвижимого имущества;
  • быстрый поиск необходимого именно вам варианта;
  • квалифицированная полная юридическая проверка квартиры;
  • помощь в сборе всех справок и оформлении необходимой документации;
  • обеспечение безопасных расчетов в случаях обмена района на район с доплатой;
  • помощь в организации государственной регистрации в Росреестре, надлежащей передаче обеих квартир и подписании актов приема-передачи;
  • фиксированный тариф за полный комплекс услуг по обмену района на район с оплатой только по факту совершения сделки.

Стоимость услуги «Обмен района на район»: сделка путем альтернативного обмена или путем оформления договора мены – от 2% с суммы сделки.

Сегодня обмен квартир – это самый популярный способ решить практически любой жилищный вопрос, а обмен района на район (межрайонный обмен) является одной из самых востребованных сделок на рынке недвижимости.

Если Вам необходима квартира или комната в другом районе, то самое эффективное решение – это обратиться за помощью в надежное агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ».

В настоящее время около 90% всех сделок по обмену квартир из одного районе в другой совершается альтернативным способом – единовременной продажей нынешней квартиры и покупкой новой, уже в другом районе Москвы.

Москва на текущий момент состоит из 125 административных районов (свой статус районы приобрели в соответствии с законом «О территориальном делении города Москвы»), и каждый район имет свои преимущества и недостатки, изучив которые можно улучшить свои жилищные условия или же, наоборот, получить значительную денежную доплату.

Говоря об обмене квартир, стоит упомянуть равноценный или неравноценный обмен жилых помещений. Равноценный обмен района на район предполагает переезд в другой район в аналогичную квартиру без каких-либо доплат. Такая необходимость часто возникает в случаях, когда приходится тратить много времени на дорогу до работы или детям до учебного заведения, если необходимо переехать поближе к родственникам, или, наоборот, сменить место проживания. Неравноценный же обмен может быть связан с теми же причинами, но также и с одновременным желанием улучшить свои жилищные условия и, например, переехать в более престижный район, в большую квартиру или же получить доплату.

В любых указанных случаях риэлторы «ОБМЕН.РУ» готовы оказать квалифицированную помощь: быстро и качественно провести сделку по обмену квартиры района на район, помочь с приватизацией, продажей или покупкой жилья.

Прямой обмен квартир (заключение договора мены) как менее эффективный способ, еще иногда применяющийся в случае обмена внутри района, при обмене района на район сегодня практически не используется, так как мена может состояться только если обе обмениваемые квартиры полностью устраивают стороны.

Агентство недвижимости «ОБМЕН.РУ» на протяжении ряда лет помогает своим Клиентам успешно решать квартирные вопросы любой сложности, будь то альтернативный или прямой обмен, сделки с доплатой или без, разъезд квартир, съезды и многие другие операции с недвижимым имуществом. «ОБМЕН.РУ» сегодня располагает обширной собственной базой предложений по обмену квартир, что вместе с высокой квалификацией риэлторов позволяет провести обмен района на район выгодно и качественно.

Одними из важных принципов работы Компании являются обслуживание Клиентов по территориальному признаку и персональный подход к каждому Клиенту. После получения заявки вам будет индивидуально назначен риэлтор, который проживает именно в необходимом районе. Он отлично знает район и его инфраструктуру, сможет проконсультировать и дать необходимые советы по обмену на другой район.

Предоставляя услуги по обмену квартир, мы гарантируем качественный положительный результат, который подтверждается множеством отзывов наших Клиентов и многолетним опытом успешной работы на рынке недвижимости Москвы и области, помогаем сэкономить время и деньги. Обратившись в агентство «ОБМЕН.РУ» вам не нужно будет думать о рекламе, поиске подходящих вариантов и телефонных переговорах, заниматься организацией показов и просмотров – все это входит в комплексную услугу по обмену квартир, предоставляемую нашей Компанией.

Читайте так же:  Ипотека для пенсионеров — как получить деньги на покупку квартиры

Полное сопровождение всех этапов сделки риэлтором и юристом, решение любых возникающих вопросов, профессиональный подход к сделкам по обмену недвижимости помогут вам обменять квартиру в одном районе на квартиру в другом оперативно, надежно и со значительной выгодой.

Подробную консультацию Вы можете получить в офисе компании или позвонив по телефону: +7(495) 223-70-00 (многоканальный телефон) ежедневно с 9.00 до 21.00

Как обменять квартиру без доплаты

Содержание статьи

  • Как обменять квартиру без доплаты
  • Как разменять трехкомнатную квартиру
  • Как обменять ипотечную квартиру

Варианты обменов

Конечно, если денег предостаточно, то купить любое новое жильё не составит труда. Если же их не так много, то на помощь придут банковские займы. В тех ситуациях, когда и в кошельке не густо, и ипотека недоступна, остаётся только производить обмен жилья с минимальными затратами. Это вполне реально, ведь любой город имеет так называемое ценовое районирование. И, если хозяин обладает небольшой квартирой, но в центре, то для него возможен обмен этой квартиры на большую, но в менее престижном районе. Можно воспользоваться и разницей в стоимости материала жилого дома. Допустим, квартиры в кирпичных или монолитных домах куда дороже, чем в панельных строениях. Возраст дома тоже играет немалую роль. Однокомнатная квартира в новостройке может стоить столько же, сколько трехкомнатная в «хрущёвке», расположенной через дорогу.

План действий при обмене

Как ни странно, но такое понятие как «обмен» имеет небольшую популярность как среди риелторских агентств, так и на рынке недвижимости в целом. Причина этого в том, что крайне трудно найти людей, которым бы обоюдно и взаимно подошли обменные варианты. Именно поэтому применяют не договор мены, а договор купли-продажи жилья.

Желающим обменять квартиру без доплаты необходимо:

— провести анализа рынка недвижимости, оценить возможность расширения жилищных условий, учитывая отсутствие доплаты;
— найти покупателей на собственное жильё;
— принять задаток от будущего покупателя;
— заняться поиском нужного варианта обмена;
— внести задаток за желаемую квартиру;
— провести юридическое оформление продажи квартиры;
— провести юридическое оформление покупки новой квартиры.

Такая схема носит в среде риелторов название «цепочки», где звенья сделки тесно связаны между собой и зависят друг от друга. В таких «цепочках» может быть много звеньев. Допустим, тот, кто продаёт жильё для расширения, сам заинтересован в обмене и уже внёс за него задаток. А тот, кто продаёт ему, вообще, переезжает в соседний город и уже упаковал вещи, купил билеты. Естественно, чем длиннее цепочка, тем больше вероятность, что могут произойти какие-то срывы и иные неприятные моменты. К счастью, с распространением ипотеки, подобные сделки уже не являются частым явлением.

Оптимальные варианты обмена

Чтобы свести к минимуму проблемы при обмене без доплаты, лучше рассматривать только те варианты квартир, которые уже освобождены хозяевами. Такие обменные варианты могут появляться, если жильё перешло по праву наследования, но новый хозяин не планирует проживать в нём. Удобно приобретать квартиры, которые, в настоящее время, не только продаются, но и сдаются в аренду. Сдача в аренду говорит о том, что у хозяина собственности есть другая жилплощадь, а вопрос с квартирантами быстро решаем. И покупатели смогут заселиться в новую квартиру сразу же, после сделки в Юстиции.

Простой обмен квартиры на квартиру (без доплаты)

Обмен квартир без доплаты – явление довольно редкое, но все-такие имеющее место на рынке недвижимости. Для равноценного обмена собственники должны предпринять следующие действия:

  • подготовить правоустанавливающие документы (с июля 2016 года в качестве таковых используются выписки из Единого реестра недвижимости);
  • убедиться в отсутствии прописки третьих лиц (подтвердить эту информацию может справка лицевого счета либо домовая книга);
  • погасить задолженности за «коммуналку» и налог на недвижимость;
  • предоставить технические и кадастровые паспорта квартир;
  • подготовить расписки в том, что обмениваемая жилплощадь полностью устраивает обе стороны по всем параметрам;
  • подписать договор мены;
  • составить акт приема-передачи недвижимости;
  • зарегистрировать переход прав собственности, для этого договор мены с приложенными документами передается на регистрацию в Росреестр;
  • получить выписку из ЕГРП, подтверждающую изменение правомочий собственников в отношении обменянных квартир.

Собственник, заинтересованный в обмене, может все это сделать самостоятельно. Однако, быстрее и эффективнее «дело пойдет» с помощью риелтора или агентства недвижимости.

Дополнительные документы

Если квартира приобретена участником сделки во время нахождения в зарегистрированном браке, он должен предоставить письменное, нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если же собственниками доли жилплощади являются несовершеннолетние дети или недееспособные инвалиды, продавец должен получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, когда обмениваемая квартира находится в долевой собственности двух или более лиц, для обмена требуется их согласие. Как и в предыдущем случае оно оформляется в письменном виде и нотариально удостоверяется.

Что же касается обмена приватизированным равноценным жильем, то в этом случае стороны прибегают к мнимому договору купли-продажи либо альтернативной сделке.

Альтернативная сделка

Этот способ подразумевает, что покупатель вносит определенную сумму на счет продавца. С ее помощью оплачивается квартира, интересующая покупателя. Таким образом стороны сделки закрепляют свои правоотношения и подтверждают серьезность намерений.

Заключая альтернативную сделку, ее участники одновременно подписывают два договора купли-продажи, либо соглашение об одновременной продаже одной недвижимости и приобретении другой.

Сделка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, подтверждающей переход прав собственности. Для ее совершения сторонам потребуются те же документы, что и для прямого обмена. Порядок действий для указанных видов сделок почти аналогичный. Также производится оценка квартиры, подыскивается подходящий вариант обмена, проверяются на юридическую «чистоту» документы обоих квартир, подготавливается проект договора.

Отличие состоит в том, что перед заключением договора покупатель арендует ячейку в банковском депозитарии либо открывает счет на имя продавца, куда вносит аванс за оплату квартиры. После подписания договора и регистрации прав собственности на имя нового собственника, продавец получает ключ от ячейки либо доступ к банковскому счету.

Читайте так же:  Оформление целевого займа под материнский капитал как получить и что для этого нужно

Обмен без доплаты

Вы получите самые интересные варианты обмена своей квартиры.

В распоряжении специалистов компании «МИЦ-недвижимость» — не только обширная база обмена квартир в Москве и Московской области, но и самые свежие предложения о продажи от собственников жилья.

Благодаря этим данным и анализу имеющихся объявлений о покупке или продаже, обмен квартиры будет осуществлен быстро и в соответствии с вашими пожеланиями.

В зависимости от ваших целей вы можете обменять свою квартиру на большую без доплаты или на меньшую и получить доплату.

Для Вас будет

  • уникальная услуга – Агент всегда присутствует на показе Вашей квартиры и просмотре выбранной Вами квартиры;
  • составлен четкий перечень работ, проведение которых необходимо и оправданно в рамках одновременной продажи Вашей квартиры и покупки необходимой Вам квартиры;
  • определен перечень действий, позволяющий минимизировать уровень рисков с первичного звонка, и разработана схема покупки необходимой Вам квартиры;
  • определена продажная стоимость Вашей квартиры, адекватная рыночной ситуации, и разработана схема продажи, отвечающая Вашим интересам;
  • выявлены все конкурентные преимущества продаваемой квартиры и обеспечено наиболее эффективное информирование об этих преимуществах потенциальных покупателей;
  • проведена экспертная оценка приобретаемой Вами квартиры перед её просмотром;
  • только мы предоставим Вам мониторинг инфраструктуры района приобретаемой квартиры;
  • проведена полная юридическая проверка квартиры с момента возникновения первого права собственности.

Обмен квартир в МИЦ-недвижимость: мы гарантируем безопасность

Обмен квартиры с доплатой

Необходимость доплаты обусловлена множеством значимых факторов. Это может быть разная площадь обмениваемых объектов, разное техническое состояние, наличие обременений в виде ипотеки и другие. Обмен квартир с доплатой происходит путем подписания договора обмена или купли-продажи (альтернативной сделки).

Порядок заключения договора обмена

Обмен в полном смысле возможен только в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности (неприватизированных). Учитывая то обстоятельство, что на отечественном рынке осталось около 5% неприватизированной недвижимости, подобные сделки совершаются крайне редко.

Обмен происходит с участием местной администрации (наймодателя). Пользователи обоих обмениваемых квартир должны обратиться к нему с письменной просьбой о даче разрешения на сделку.

К обращению прилагаются:

  • копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
  • технические и кадастровые паспорта;
  • договора социального найма;
  • выписки из домовых книг;
  • нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.

При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.

Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.

Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:

  • технические и кадастровые паспорта квартир;
  • выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
  • экспертные заключения об оценке объектов;
  • согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
  • свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
  • разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
  • квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
  • акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
  • паспорта.

При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно тремя способами:

  • при личной явке в местное подразделение регистрирующего органа;
  • в МФЦ;
  • на сайте «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра.

Сделка регистрируется в течение 3 дней. При подаче документов посредством МФЦ, этот срок увеличивается до 5 дней. По итогам регистрации собственники обмениваемых объектов получают выписки из Единого реестра, подтверждающие переход права собственности.

Как происходит доплата

Разница в цене при альтернативной сделке погашается путем передачи денег через банковскую ячейку. Договор аренды ячейки заключает с банком доплачивающая сторона. Делается это заранее, до заключения сделки.

Средства вносятся в ячейку, ключ от которой передается собственнику, которому причитается доплата. Получить деньги он может сразу после регистрации сделки.

В банк он должен предоставить те же документы, которые требовались для заключения договоров, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую юридическую смену собственников. После проверки документов банком, гражданин получает право на изъятие средств из ячейки.

Оформить доплату можно также с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

Видео (кликните для воспроизведения).

В любом случае, наиболее безопасной с физической и юридической точки зрения считается передача средств через банковскую ячейку.

Простой обмен квартиры на квартиру (без доплаты)
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here