Прогноз цен на недвижимость

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Прогноз цен на недвижимость" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать. В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен. Какими будут цены на рынке жилья в 2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2008 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2019 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2018-2019) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2019 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто. При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций. С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%. Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%. Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2019 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в январе было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

[2]

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Читайте так же:  Дебетовая карта cash back от альфа банка

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год неоднозначный. Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году. Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве. До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Прогнозы по ценам на недвижимость в 2017 году

Будут ли расти цены на жилье в России в 2017 году? Эксперты дают свои прогнозы для вторичного рынка недвижимости и новостроек.

Настроения и ожидания

Экономика страны постепенно выходит из кризиса, что, безусловно, должно положительно сказаться на рынке недвижимости. В следующем году существенного роста цен никто не предрекает — они будут плавно увеличиваться в пределах инфляции, что яв ляется плюсом для покупателей. П оскольку банки заинтересованы в дальнейшем развитии ипотеки, ставки даже после корректировки должны остаться привлекательными для заемщиков (при условии, что ЦБ не поднимет ключевую ставку) . В крупных городах России, скорее всего, на рынок выйдет довольно много жилых новостроек.

Несмотря на то что в России на мечается плавный выход из кризиса, о его окончании говорить еще рано. Сегодня эксперты видят сокращение потребительских расходов и уменьшение доходов населения, и потому основным способом стимулирования спроса на рынке недвижимости (особенно первичного жилья) по-прежнему является ипотека .

Прогноз по ценам на первичном рынке

Большинство опрошенных эксперто в прогнозируют небольшой рост цен на первичном рынке в течение 2017 года, н о с некоторыми периодическими колебан иями в большую и меньшую стороны . «По прогнозам отечественных и зарубежных аналитических агентств, в следующем году ожидается завершение рецессии в российской экономике и, соответственно, улучшение ситуации с доходами населения . В озмож ен небольшой рост среднего уровня цен на 3-5% по итогам 2017 года. Однако во многом это будет зависеть от двух ключевых факторов: от усиления динамики объема предложения в новостройках и от доступности ипотечных кредитов», — полагает генеральный д иректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев .

В 2017 году возрастет себестоимость строительства, а также повысятся стадии готовности представленных на рынке объектов (а чем выше стадия готовности, тем, в соответствии с финансовой моделью проекта, выше цена; это нормальный процесс в девелопменте). «По нашим оценкам, в ближайший год многие проекты покажут рост цен от 10%. В пятилетней перспективе мы ожидаем роста числа новых малоэтажных проектов в Московской области до 20%, а в десятилетней перспективе — до 50%. Мы также полагаем, что сейчас недооценен сегмент малоэтажной недвижимости комфорт-класса, и в частности, таунхаусов. В ближайшие годы популярность данного формата будет расти», — комментирует ситуацию руководитель отдела маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.

Очень многие предрекают колебания и изменения на рынке, связанные с окончанием господдержки ипотеки, однако, поскольку ЦБ не планирует поднимать ключевую ставку до конца апреля или даже до июня (о чем глава ЦБ заявила в середине декабря), прогнозы на этот счет не слишком мрачные.

«Предполагаю, что даже после отмены господдержки уровень ипотечных ставок останется привлекательным для населения. Банки в первую очередь заинтересованы в дальнейшем развитии этого вида кредитования и увеличении объемов выданных кредитов», — отмечает генеральный директор ООО «ЦРП «П етербургская н едвижимость» Олег Пашин . Он рассуждает о потенциальных объемах строительства и новых объектах : «В связи с ростом себестоимости и увеличением нагрузки на девелоперов, объем вывода новых проектов будет постепенно снижаться. Что, в свою очередь, в более дальней перспективе приведет к росту средней цены предложения. Как можно заметить, рынок развивается циклически. И всегда за периодами стабилизации цен следует период их роста ».

Прогноз по ценам на вторичном рынке

Вторичный жилой рынок на протяжении всего 2016 года демонстрировал более стабильную отрицательную динамику стоимости по сравнению с первичным рынком. Цены на вторичном рынке опустились на 3-4 % в целом по России (данные Domofond . ru о средней цене предложения) , и, судя по всему, данная тенденция сохранится в 2017 -м . Резких скачков, скорее всего, не будет, но предпосыл ок для роста пока не наблюдается.

«Стабилизация возможна не раньше II квартала 2017 года. Традиционные провалы, скорее всего, мы будем наблюдать в летний период, на который приходится сезон отпусков. Всплеск продаж если и случится, то не раньше IV квартала», — считает ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин .

В последние несколько лет именно перед наступлением нового года некоторые сюрпризы преподносят законодательные органы, участники банковской сферы и государство в целом — все это меняе т и сам рынок недвижимости, и цены на нем, и структуру его работы. В качестве подтверждения Александр Лунин приводит пример: «Относительно недавний случай — рост ипотечных ставок, который произвел бум продаж вторички в конце 2014 года и чуть не загубил рынок ипотечного кредитования в 2015 году. К сожалению, таки е сюрприз ы случаются все чаще и чаще. Поэтому прогнозы сейчас делать крайне тяжело. Например, закон о нотариальном заверении сделок, где продавцами являются собственники, владеющие объектом недвижимости в долевой собственности, привел к повышению затрат на сделку. Из положительных моментов можно выделить урегулирования рынка ипотечного кредитования в части процентных ставок, а главное , их понижение » .

Возможно, существенной корректировке подвергнутся цены квартиры в морально устаревшем жилом фонде. Этот прогноз во многом связан с увеличением объема предложения в готовых новостройках, где , с учетом сниж ения стоимости за прошедший год, появилось много конкурентоспособных предложений . Стоит отметить также , что в текущих реалиях срок экспозиции квартиры значительно увеличивается (до полугода и более) , поскольку собственники не желают идти на скидки .

Читайте так же:  Оформление наследства на квартиру после смерти сроки, документация, право наследования

Прогноз цен на квартиры в Новой Москве.

Недвижимость в Новой Москве- главная неопределенность рынка

Главное событие рынка недвижимости Москвы- увеличение площади Москвы в два с половиной раза. Это глобальное событие еще не оценено аналитиками- оказалось, что какие- нибудь деревни Семенково или Косовка с тридцатью деревянными домами, огородами и банями- это вполне себе столица со всеми ее плюсами- кратно увеличенными столичными зарплатами, льготами и т.п.

Сейчас создается даже не план развития новых территорий, а происходит осмысление, философия новых деревенско- столичных реалий. Прошел первый испуг у риэлторов, застройщиков и аналитиков рынка недвижимости Москвы. Первичный ценовой всплеск прошел и стоимость квартир вернулась практически к “доновомосковским” временам. Анализ рынка недвижимости Новой Москвы смотрите здесь.

Новостройки Новой Москвы- ожидание планов

Недвижимость Подмосковья вблизи Новой Москвы

В ближайшие три года строительные кампании Москвы, планирующие возводить новостройки на территории Новой Москвы, ждет провал: область уже перестала выдавать разрешения на строительство, а Москва будет выдавать их не скоро и по более жестким правилам.

Мало этого- ранее выданные разрешения на строительство новостроек могут аннулировать и заставить застройщиков пройти московские процедуры согласования.

Рейтинг цен на недвижимость в городах Подмосковья:

Самый большой рост цен за 2012 год:

  • Железнодорожный 85 600 +14,7%
  • Подольск 84 400 +14,1%
  • Наро-Фоминск 69730 +14,1%
  • Раменское 73601 +13,1%
  • Солнечногорск 64070 +12,8%
  • Люберцы 94 350 +12,2%

Самые большие цены на недвижимость в Подмосковных городах:

Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.

Цены на квартиры в Москве. Прогноз к 2020 году.

Чем дальше я углублялся в масштабные планы властей по застройке столицы, тем больше возникало вопросов. Одно можно сказать точно — если они все будут реализованы, цены на квартиры в Москве в ближайшие 3 года как минимум продолжат снижение с прежней динамикой.

Начну с описания предпосылок и вводных данных. Кому неинтересно много читать — листайте практически до конца, там будут выводы и цены.

Реновация жилья

По имеющимся на данный момент планам, под реновацию(снос) однозначно идет около 4500 домов. И примерно 1000 домов обещает добавиться в ближайшее время.

Если эти цифры ничего вам не говорят, уточню. 15 000 000 квадратных метров будет снесено. И, даже если предположить простое увеличение будущей площади в 3 раза (в среднем 15-этажные дома той же, например, площади застройки), то это уже 45 000 000 новых квадратных метров. Сорок пять миллионов(!).

Естественно, пятиэтажки стоят сейчас слишком широко и привольно и площадь застройки существенно уплотнится и увеличится. И этажность явно побольше будет.

Значительная часть квартир, полученных в результате реновации жилья сразу же выйдет на вторичный рынок недвижимости.

Это и те жильцы пятиэтажек, что не захотят мириться с новым местом жительства и те, кто захочет еще больше улучшить жилищные условия, переехав подальше. И также те маргиналы, что захотят обменять квартиру на несколько ящиков водки(условно).

Реновация промзон

Полным ходом идет реновация имеющихся промзон столицы.

На сейчас процесс наиболее масштабно идет на территориях завода «ЗИЛ», Тушинского аэродрома, Завода «Серп и Молот», ДСК-3, Московского зеркального комбината, НПО «Взлет» и «Мосстройснаба».

В ближайших планах(в этом, 2017 году) ожидается начало реновации ещё 7 промзон. География широка: Тайнинская улица, 9; Новоалексеевская улица, 16; Илимская улица, 3; улица Берзарина, 28-32; Полярная улица, 25; Вольная улица, 28; территория Первого Московского приборостроительного завода в районе между Кутузовским проспектом и улицей 1812 года.

В каждом из новых проектов появится примерно по 200-300 тысяч квадратных метров жилья. В уже ведущихся — примерно 2-2,5 миллиона.

Застройка площадей вдоль МКАД и МЦК

Власти уже озвучили планы по окультуриванию свободных площадей вдоль МКАДа. Сейчас картинка зачастую неприглядная, хаотичная застройка чем-то типа торговых ларьков, неоформленных гаражей и прочих времянок.

Всё это реально выглядит не сильно симпатично. Ну и для властей — дополнительные площадки для будущей застройки.

В итоге, вдоль кольцевой нашлось около 10 000 000 квадратных метров будущих площадей. Из которых половина (пять миллионов квадратов) будет отдана под жильё.

Появится пять миллионов квадратных метров жилья вдоль МКАДа. С обеих сторон.

К концу 2017 года власти должны уже утвердить начальные планы.

Открытие МЦК явно улучшило транспортную доступность некоторых районов Москвы. И опять же открыло возможность(и глаза властей на это) обустройства заброшенных ранее территорий вдоль этого кольца. Из озвученного — примерно 2 000 000 квадратных метров может быть построено именно здесь.

Объемы имеющегося предложения и планы застройщиков

На сегодня число предлагаемых новостроек в Москве впервые превысило число таковых в Подмосковье. По некоторым данным продается от 3 до 3,4 миллионов квадратных метров жилья.

Из того, что я увидел, просмотрев беглым взглядом малое количество источников. И ориентируясь только на заявленные крупные новые проекты (в районе 100 000+ квадратных метров жилья в проекте). Так вот — получается примерно еще около 2 000 000 квадратных метров начинается и планируется начать строить.

Дополнительно к этому строится около 800 000 квадратных метров именно апартаментов (нежилых помещений, которые преимущественно собираются использовать для проживания).

Дополнительная информация

Что я еще принимал во внимание в процессе подготовки материала:

  • Почему мной выбран 2020 год? Потому что по заявлениям властей пик реновации ожидается как раз к этому сроку. Более того, большинство проектов новой застройки будут выходить на рынок как раз примерно в этот период.
  • За первое полугодие 2017 года цены на квартиры в элитных новостройках Москвы снизились в среднем на 11%, причем самое активное падение было во втором квартале — на 7%. Это также перекликается с моим предыдущим постом о увеличении скорости падения в более массовом секторе.
  • По данным на 2015 год, общая площадь жилья в Москве — 236 000 000 квадратных метров.
  • К 2021 году в Москве будет построена ещё 61 станция метро. В дополнение к имеющимся 206.
  • Я специально не учитываю влияние на рынок недвижимости санкций, цен на нефть, валюту и т.д. — это вообще не прогнозируемо на уровне обычных участников рынка.
Читайте так же:  Форма искового заявления о взыскании долга по расписке

Итоги и выводы о ценах на квартиры в Москве

Итак, что у нас получается.

На середину 2017 года рынок жилья в Москве продолжает свою динамику, а цены на квартиры продолжают движение вниз.

Примерно к 2020 году на рынке окажется примерно около 45 000 000 квадратных метров жилой недвижимости. Если учитывать, что сейчас в Москве что-то в районе 235-240 миллионов квадратов, предложение увеличит объем рынка примерно на 20%.

Возможно в процентах это выглядит не так образно, попробую переложить в цифры. Если принять среднюю площадь будущих квартир в 50 квадратных метров, то на рынке окажется около 1 миллиона квартир.

К 2020 году на рынке недвижимости окажется около 1 миллиона квартир

Это с моей стороны большое усреднение, учитывая, что на данный момент средняя площадь одной квартиры в массовом сегменте стремиться к уменьшению. На рынке появились и пользуются спросом студии по 20-25 метров.

Появление миллиона квартир на рынке явно не будет способствовать повышению цен на недвижимость. Если только в Москву не начнут массово выселять жителей Поднебесной.

Из такого же малореального — в Москву переедет все платежеспособное население России.

В результате реновации целый пласт домов сменит свою «классность» на худшую.

Речь о 9-12 этажных панельных домах постхрущевского периода. И это будут новые «хрущевки» со всеми вытекающими последствиями для цен именно на эту недвижимость.

Вообще на рынке уже наблюдается и ждем в будущем всё большее расслоение. Хорошая недвижимость, в хорошей локации и в хорошем проекте будет падать медленнее. А в моменте падать и вовсе не будет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Есть куча других объектов, которым застройщики искусственно придавали значимости и крутости. Но которые имели мало признаков хорошего жилья. Поставить дом из кирпича в какой-нибудь условной глуши — это работала давно и краткий момент времени.

Все эти надутые комфорт-классы, бизнес-классы, премиум-классы… Немалая часть из них уже плохо продается и готова идти на скидки. Но покупателей на ерунду все меньше и меньше. В принципе количество покупателей с свободными деньгами итак не увеличивается. И это влияет на рынок недвижимости. И будет влиять на цены на квартиры в Москве и дальше.

Увеличение предложения на рынке Москвы также существенно повлияет на рынок недвижимости Подмосковья. Зачем покупать что-то даже в 20 км от МКАД, если можно чуть доплатить и жить в Москве?

Это очень хорошо уже видно и сейчас. Недвижимость улучшенного класса, находящаяся в пригородах Москвы никому стала не нужна. Если раньше люди выбирали меньшую стоимость в пользу комфортного жилья, то сейчас — лучше перебраться в современную панель внутри Москвы и не зависать в этих безумных пробках утром и вечером.

Ну и о цифрах, которые от меня уже давно ждут :).

Если все озвученные и еще неозвученные планы по строительству будут выполнены, цены на рынке недвижимости Москвы в среднем могут просесть еще примерно на 30-40%.
Повторюсь:

К 2020 году средние цены на жильё в Москве упадут еще минимум на 30%.

Куда двинутся цены на недвижимость (прогнозы)

В своем блоге я достаточно много времени уделил теории недвижимости. Были и практические темы, но ни разу я не давал формализованный прогноз по ценам.

Пора исправить это упущение.

Прежде чем перейти к конкретике, все же необходимо сделать ряд уточнений.

Во-первых, мой прогноз касается общей ситуации с ценами (на жилую недвижимость). Делать специальный прогноз по городам, а тем более по отдельным районам – задача неблагодарная, да и не имеющая большого смысла. Более узкие сегменты рынка даже «рынком» сложно назвать – это лишь случайный набор объектов, а заявленные цены отражают «хотелки» продавцов и не имеют ничего общего с реальностью.

Во-вторых, прогноз не стоит понимать совсем буквально, с точностью до запятой. Он лишь отражает мою экспертную оценку направления рынка. Более точные цифры нельзя подсчитать даже постфактум из-за существенной погрешности измерений.

В-третьих, я разбиваю прогноз на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. Это не просто слова и временные промежутки, а определенные смысловые величины.

Краткосрочный период – отрезок времени, на котором предложение абсолютно неэластично (не может быть изменено), и ценовую динамику определяет исключительно спрос. Для недвижимости это соответствует периоду до года.

Среднесрочный период – отрезок времени, на котором предложение может быть подстроено под спрос (например, строители принимают решения, возводить ли новые здания или нет), то есть динамику определяют и спрос, и предложение примерно в равной степени. Для недвижимости этот период 2-5 лет.

Долгосрочный период – отрезок времени, на котором играют роль структурные, глобальные факторы (урбанизация, производительность труда, демография, строительные циклы). Для недвижимости этот период >5 лет.

В-четвертых, теоретической базой моего прогноза является макроэкономический анализ соотношения совокупного спроса и совокупного предложения (подробнее можно почитать в других моих работах).

[1]

1. Краткосрочный прогноз цен на недвижимость (2019 год):

Прогноз: В 2019 году цены упадут в номинале примерно на 0-3% к 2018 году.

Как сказано выше, краткосрочные цены определяет исключительно спрос. В российских реалиях мы не сильно погрешим против истины, если приравняем «спрос» и «выдачу ипотеки». Сейчас это практически одно и то же. Иными словами, краткосрочную динамику определяет исключительно ипотечный спрос. Даже просто повторить ипотечные рекорды 2018 года банкам будет сложно, как в силу высокой базы, так из-за повышения ставок. К тому же переход на «эскроу-счета» поставит под сомнение саму привлекательность идеи покупки новостроек, что еще больше охладит ипотеку. См. Почему эскроу-счета не заработают

Тем не менее, цены резко не упадут, т.к. сохранится инерция, заложенная 2018 году.

2. Среднесрочный прогноз цен на недвижимость (2020-2024)

Прогноз: Номинальные цены останутся на уровне 2018 года.

Читайте так же:  Как взыскать задолженность по алиментам — юридические нюансы

Фактически, это будет означать ежегодное удешевление недвижимости на 5-10% в год. Однако цены в номинале будут стоять. Почему так?

Потому что будут происходить параллельно две вещи:

А) Стабильное предложение при падающем спросе (что приводит к снижению цены).

Б) Планомерное ослабление рубля и рост номинальных доходов населения (что наоборот приводит к росту номинального спроса и росту цены).

Два эффекта примерно уравновешивают друг друга, поэтому номинальные цены останутся на том же уровне. В этом ничего удивительно нет, т.к. похожую картину мы наблюдали все последние годы. Лично я не исключаю и рост номинальной цены на квартиры, если правительство будет агрессивно наращивать соцрасходы и заработные платы.

Скорее всего, правительство изберет тактику замещения частного спроса заемным. То есть будет продвигать льготную ипотеку, субсидии, выкуп площадей у застройщика и т.д. (см. пять способов поднять цены на жилье).

[3]

3. Долгосрочный период цен на недвижимость (2025-2040)

Долгосрочный прогноз едва ли можно формализовать в цифрах. Тем более в рублевом эквиваленте.

Но если основываться на глобальных тенденциях, то я бы рискнул предсказать следующие вещи:

1. Стоимость региональной недвижимости во многих локациях упадет почти до нуля или даже отрицательных значений (это значит, придется доплачивать желающему ее купить).

2. Стоимость недвижимости в российских мегаполисах вновь начнет быстро расти (поскольку исчерпаются свободные площадки, задействованные ранее).

Населения станет меньше и оно будет загнано в агломерации. Стоимость строительства снизится, а стоимость обслуживания недвижимости значительно вырастет. Поэтому в локациях, где нет ограничений на строительство, цены опустятся; но там, где ограничения есть, и много населения, ценники будут кусачие.

Иными словами, дифференциация цен по стране значительно усилится.

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году в Москве

Стоимость цен на жилье в Москве волнует практически каждого жителя нашей страны. Москва является самым процветающим регионом, и от того, будет ли изменяться стоимость отдельных видов отраслей, зависит, какой будет ситуация в остальных регионах государства. С 2015 года наблюдается обвал цен на рынке недвижимости.

В особенности это касается квартир премиум-класса, так как в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране жители не могут позволить себе покупать жилье высокого уровня и предпочитают приобретать квартиры в новостройках по привлекательной цене от застройщика.

Текущие тренды

Постепенно «новоселы» переходят на малогабаритные квартиры площадью не более 20 квадратных метров. Наибольшей популярностью в 2017 году пользовались квартиры -студии и однокомнатные квартиры площадью до 50 кв.м. Наименьший спрос приходится 3-х и 4-х-комнатные квартиры. По состоянию на 2017 год, они занимали не более 15% от всего количества купленного жилья в Москве.

Снижение покупательского спроса привело к тому, что ставки по ипотечному кредитованию снизились до 10%, а некоторые банки, например, «Сбербанк», в текущем сезоне предлагают оформить ипотеку с минимальной процентной ставкой: 8% годовых. Эксперты прогнозируют, что снижение цен на недвижимость продолжится до 2020 года, а уже в 2018 году процентная ставка 8% годовых будет предложена и другими, в том числе, коммерческими банками.

Как изменятся цены на недвижимость в Москве в 2018?

Наибольшей популярностью при покупке жилья пользуются квартиры в новостройках, так как на них банки и застройщики предлагают специальные условия при оформлении ипотеки. На вторичное жилье процентная ставка выше как минимум на 1% годовых.

Если рассматривать покупательский спрос жителей Москвы, то можно отметить, что «старенькие» квартиры на окраинах столицы постепенно сносятся, и на их месте возводятся современные многофункциональные жилые комплексы, которые пользуются наибольшей популярностью среди молодежи, рабочего населения, в том числе, приезжающего на заработки из других регионов страны (большая часть покупателей).

Влияние внешних факторов

Основным фактором, влияющим на стоимость жилья в Москве, является экономическая ситуация в стране. Столичный регион является наиболее популярным местом для заработка, поэтому его жителям и приезжим не приходится жаловаться на отсутствие предложений трудоустройства.

Отсюда и относительно высокий покупательский спрос на жилье, который превышает средний спрос на рынке недвижимости в стране на 48%. При этом количество квартир, купленных москвичами, ниже на 33%,так как большую часть покупателей составляют граждане, приехавшие на заработки и решивший обосноваться в столичном регионе навсегда.

Прогноз на 2018 год

Глава «Сбербанка», Г.О. Греф, отметил, что 2018 году «Сбербанк» планирует вновь снизить проценты по потребительскому и ипотечному кредитованию, и преодолеть минимальный рубеж, достигнутый в 8% годовых в 2017.

Уже сейчас в некоторых регионах предлагается такая процентная ставка, которая согласовывается с застройщиками и действует, в основном, на приобретение жилья в новом и строящемся комплексе.

Однако аналитики на рынке недвижимости уверены, что такого «обвала» процентов на ипотечное кредитование не будет, по крайней мере, в 89% коммерческих банков. Наиболее крупные кредиторы, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Россельхохбанк», смогут предложить оптимальные условия для кредитования, особенно для молодых семей.

По-прежнему доступно будет приобрести квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала, действие которого продлено до 2018 года и, возможно, программа будет развиваться далее, в связи с новым Постановлением Правительства РФ.

Последние новости

Максимально, что произойдет с рынком жилья в 2018 году в Москве, это увеличение потребительского спроса на квартиры-студии и однокомнатные квартиры в строящемся комплексе по специальной цене от застройщика.

При этом средняя стоимость жилья на окраинах Москвы примерно на 228% ниже, чем квартира, купленная в центре города. Стоимость жилья на окраине столицы приравнивается к стоимости квартиры в других регионах страны, которая расположена в центральной черте города.

Что пишут СМИ?

В официальных изданиях сообщается, что в 2018 году снижение покупательского спроса будет продолжаться. Прогнозируемое снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию возможно, однако, эксперты рынка уверены, что прогноз будет не таким оптимистичным, каким его видят лидеры крупнейших банков.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 20 кв.м. в Москве составляет 1 млн. рублей. Такие условия предлагаются либо при приобретении квартиры в ипотеку от застройщика по специальной программе, либо когда жилье относится к ветхому, и продавец согласен предложить за него минимальную цену.

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году: продавать, покупать или подождать?

Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:

  • Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.
  • Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.
Читайте так же:  Где заказать карту со своим дизайном

Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли ожидать улучшений в 2018 году в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?

Прогноз на 2018 год стоимости российской недвижимости

По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.

№1 Реновация

Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.

Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.

№2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г.

В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.

Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.

№3 Покупательская способность

За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упала на 10-11% вместе с доходами населения -8,5%.

Рейтинг самых дешевых регионов

Регион Населенный пункт Падение за год Квадратный метр в рублях
Кемеровская область Киселевск -21,26% 17 201
Челябинская область Троицк -15,51% 21 060
Иркутская область Усть-Илимск — 18,46% 21 645
Ставропольский край Невинномысск — 4,39% 29 618
Дагестан Каспийск -11,16% 22 698
Хакасия Черногорск — 34,21% 23 369

Кризис коснулся и регионов, где стоимость недвижимости традиционно высока – столица, Подмосковье, Краснодарский край.

Годовое изменение цены на жилье в лидирующих районах

Регион Населенный пункт За 12 мес. Кв.м в руб.
Столица Москва -6,35% 202 540
Республика Крым -8,31% 106 000
Подмосковье Дзержинский +4,63% 98 000
Краснодарский край Сочи +10,53% 94 496
Приморье Владивосток -5,16% 88 591
Дальний восток Хабаровск +1,3% 74 587

Аргументы «За» рост цен на недвижимость в 2018

Отдельные эксперты делают прогноз о повышении стоимости квартир из-за увеличения ипотечных ставок. Это связано с отказом властей от государственной поддержки социальных программ по покупке жилья в 2018 году в рассрочку. Изменения сделают недвижимость для граждан недоступной.

«За» повышение цены на квартиры «голосует» инфляция, которую не могут игнорировать застройщики. Аналитика демонстрирует подорожание стройматериалов, транспортных расходов, страховых услуг. Увеличились ко 2018 году в России требования государства к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ.

Поправки 01.07. 2017 г. ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости 2018 для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. В зависимости от площади застройки уставной капитал должен будет достигать 1,5 млрд руб. С изменением ФЗ № 214 появился механизм эскроу-счета, блокирующий деньги дольщиков на весь период возведения дома, а также компенсационный фонд, куда девелопер обязан направлять 1% средств, полученных по договору ДДУ на случай банкротства.

По прогнозам независимых экспертов из-за нововведений большая часть мелких застройщиков уйдет, уступив место крупным девелоперам. Закономерно у выживших компаний увеличатся строительные расходы, что отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за новых поправок цены не упадут, вырастут на 20%.

В 2018 году прогноз большинства экспертов предсказывает рецессию с доминированием предложения над спросом. Они смотрят на цены на недвижимость пессимистично, которые будут снижаться или повысятся в пределах инфляции 5-7%. Кризис рынка жилья на квартиры в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 г, при этом стоимость квадрата будет падать ежегодно на 7%.

Основной аргумент в защиту снижения – высокие расценки на жилье в 2018 году, которое останется недоступным для населения. Вторая причина – отсутствие реального роста доходов граждан. Пессимистичный прогноз цен на жилье поддерживают экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. Они полагают, что покупательская способность населения в ближайшие годы существенно не изменится, потому спрос неизбежно будет падать. При этом снижение цены на недвижимость в 2018 году негативно повлияет на темпы строительства.

В лагере оптимистов глава Сбербанка РФ Герман Греф и зампред правительства И. Шувалов. Они предполагают снижение цен на жилье в стране из-за падения ипотечных ставок. Это увеличит его доступность, так за I квартал 2017 г. по Москве заключили на +25% больше ДДУ по сравнению с IV кварталом 2016 г.

Покупать, продавать или подождать?

Видео (кликните для воспроизведения).

Лучшая ситуация в 2018 году в России у приобретателей квартир. Они смогут купить имущество с минимальной переплатой по небывало низким ипотечным ставкам. Шанс выгодно продать есть у владельцев недвижимости на 2018 год с квартирами в центре города или новых благоустроенных районах, для Москвы это: Арбат, Остроженка, Китай-город, Тверской район, Якиманка, Хамовники, Пресненская, Строгино, Измайлово, Зюзино. Собственникам объектов в таких районах как Лефортово, Чертаново, Куркино, Текстильщиках, Щукино, Бирюлево, Дегунино, Капотни, Некрасовки лучше дождаться 2021 г., когда экономическая ситуация улучшится и квадраты могут начать в Москве дорожать.

Прогноз цен на недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here