Продажа квартиры, если была перепланировка (в т. ч. неузаконенная)

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Продажа квартиры, если была перепланировка (в т. ч. неузаконенная)" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

[3]

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

[2]

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

  • за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
  • произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
  • действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

  • заявление;
  • проект;
  • новый технический паспорт;
  • поэтажные планы;
  • документы на право владения жилым помещением;
  • изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
  • согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.
Читайте так же:  Сколько стоит заверить документ у нотариуса и какие документы подлежат заверению

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

  • затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
  • перекрыты существующие вентиляционные каналы;
  • уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
  • не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
  • категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия

Сейчас перепланировка в обход закона становится все популярнее.

Причиной этого является масса сложностей на этапе сбора документов. Незаконная перепланировка жилого помещения — это не только запрещено, но и очень опасно.

[1]

Данное действие не только нарушает закон, вы подвергаете опасности всех жильцов. Какова ответственность за перепланировку квартиры без разрешения в России?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О проблемах при покупке или продаже квартиры с перепланировкой читайте на нашем сайте.

Что относится к незаконной переделке?

Закон предусматривает несколько правил, которые запрещено нарушать в процессе перепланировки.

Обращаясь к п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к ним относятся:

  • работы, которые помешают комфортному проживанию другим жителям дома;
  • некачественный ремонт помещения, который признает его непригодным для жизни;
  • снос несущих стен конструкции здания;
  • вмешательство в инженерные коммуникации дома, если это повлечет к изменению в расходе ресурсов у других владельцев квартир;
  • любые действия с естественным вентилированием;
  • перегруз конструкций дома путем установки дополнительного оборудования и пр.;
  • изменение планировки чердака;
  • проведения работ в здании, признанном аварийным;
  • расположение террас выше первого этажа;
  • игнорирование пожарной безопасности;
  • изменение фасадов зданий, являющимся культурным достоянием;
  • совмещение комнат и кухни, имеющую газовую плиту;
  • присутствие стенных проемов, разделяющих кухню и комнату (при наличии газовой плиты).

Выше приведены основные запреты, которые встречаются чаще всего. В действительности их намного больше, все зависит от конкретного случая.

О том, можно ли согласовать перепланировку лоджии или балкона, а также квартиры в ипотеке, узнайте из наших статей. Читайте также о том, во сколько встанет оформление перепланировки квартиры.

Какими законами регламентируется?

Как узнать правила перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами?

Перепланировка регламентируется СНиП и СаНПиН:

  • п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (расширение санузлов над кухней, а также комнатами);
  • п.9.12 СНиП 31-03-2003 и п.5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10 (установка кухни без окон и других естественных источников света);
  • п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (установка кухонь над жилыми комнатами);
  • п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.22 СП 54.13330.2011 (расположение кухонь, комнат при условии что сверху на этом же месте у соседей санузел);
  • п.3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10 (установка унитаза где-либо помимо санузла)

Образцы договора и доверенности, а также актов перепланировки вы можете скачать у нас бесплатно.

На что влияет?

Итогом может стать обрушение дома. Многие знают об этом последствии, но их оно не останавливает:

  1. В 2010 году обрушилось здание состоящее из четырех этажей в Красноярске. Погибло 3 человека.
  2. В 2009 году рухнуло две секции в доме из пяти этажей в Астрахани. Погибло 5 человек.
  3. В 2008 году в Казани обрушилось два этажа межэтажного покрытия. К счастью, пострадавших не предвиделось.
Читайте так же:  Как правильно продать комнату в коммунальной квартире

О том, чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры и что будет, если сделать перепланировку квартиры без разрешительных документов, вы можете узнать из видео:

Как можно выявить?

Как можно выявить квартиру с неузаконенной перепланировкой квартиры:

  • при поступлении жалоб от соседей;
  • при выходе техника БТИ;
  • при квартирном осмотре инспекцией.

Контроль за процессом

В процессе самостоятельной перепланировки невозможно обеспечить должный контроль.

Строительные нормы нарушаются очень часто, по причине того, что в основном процесс выполняется низкоквалифицированными работниками, что в будущем ведет к трещинам и прочему.

При официальной перепланировки контроль происходит со стороны:

  1. Руководящего проектной документацией;
  2. Комиссией из Жилищной инспекции.

Что делать, если выявили факт?

Требуется оформить перепланировку путем договора. Для этого нужно обратиться с заявлением в БТИ.

Если вам пришел отказ, то нужно:

  • предоставить доказательства, что перепланировка абсолютно безопасна и выполнена по всем правилам;
  • начинать судебное разбирательство.

Незаконная перепланировка квартиры — ответственность

Какая ответственность предусмотрена за перепланировку квартиры без согласования? За самовольную перепланировку квартиры предусмотрена ответственность в виде штрафных санкций.

Если вы откажитесь возвращать квартиру в исходное состояние, вам грозит:

  • распродажа жилья через аукционы;
  • суд.

Муниципальная квартира, а вернее перепланировка, ведет к расторжению договора о найме, возлагает обязательства привести жилье в изначальный вид.

Какой штраф за незаконную перепланировку квартиры придется оплатить?

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры:

  1. Для физических лиц штраф составляет 2,5 тыс. рублей, может взиматься многоразово.
  2. Для юридических лиц от 300 тыс. рублей, может взиматься многоразово.

Владельца квартиры вправе ее лишить, из муниципального жилья — выселить.

Можно ли оставить перепланировку после оплаты штрафа? Оставить можно, только для этого ее нужно будет узаконить.

Для этого требуется подготовить документы, которые фиксируют проведенные изменения и подать документы в Жилищную инспекцию:

  • заявление;
  • технический паспорт;
  • проект изменений;
  • полная информация про здание;
  • справка из Роспотребнадзора;
  • документ на владение квартирой (копия).

Мы надеемся, что из данной статьи, вы все узнали об ответственности за незаконную перепланировку квартиры. Как можно заметить, незаконная перепланировка — это большой риск. Гораздо лучше изначально все оформить, в будущем сможете избежать большого количества проблем.

О размерах штрафа за перепланировку квартиры без разрешения, а также о последствиях незаконной перепланировки квартиры узнайте из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

У владельца отобрали квартиру за самовольную перепланировку

Квартира собственника, который самовольно соединил ванную с туалетом, будет продана на публичных торгах. Такое решение вынес Головинский суд Москвы по делу, инициированному Мосгоржилинспекцией. Оно в скором времени будет исполнено, так как уже вступило в силу.

Инициаторами проведения проверки в квартире по ул. Космонавта Волкова выступили соседи. По ее результатам Мосгоржилинспекция выяснила, что собственник, не утверждая перепланировку, соединил санузел, при этом увеличив его за счет жилой части кухни, коридора и смежной комнаты. В то же время законодательство запрещает размещение ванной и туалета над жилыми помещениями и кухней (см. что можно изменять при перепланировке).

Рассматриваемое решение суда было вынесено после того, как:

  • хозяин жилья не пускал к себе на протяжении полутора лет инспекторов;
  • не выполнил предписания предыдущего судебного решения, которое обязало его привести санузел в прежний вид в соответствие с техдокументацией.

Учитывая это, суд применил нормы гражданского права, позволяющие изъять и выставить на торги квартиру, если ее использование признано не целевым и нарушает права других людей. Деньги от продажи квартиры будут возвращены ее владельцу, однако за вычетом той суммы, которая будет составлять расходы на исправление самовольных изменений. Эта сумма будет передана новому владельцу жилья, который и будет делать ремонт (см. ответственность за незаконную перепланировку).

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Видео (кликните для воспроизведения).

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
Читайте так же:  Где можно выписаться из квартиры

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Здравствуйте. Согласно ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ, нет запрета на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если такая перепланировка имеется, регистратор все равно зарегистрирует сделку купли-продажи. К тому же нет смысла в договоре купли-продажи указывать о наличии неузаконенной перепланировки.

Если вы собираетесь купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, то крайне советую проконсультироваться у юриста на тему — можно ли узаконить такую или иную перепланировку, как это сделать, какие документы потребуются и сколько будет стоить. Каждая ситуация с перепланировкой индивидуальна, ведь местные власти устанавливают свои регламенты, свои условия и свои требования к документам. Где-то самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Ниже я указала какие перепланировки никак не узаконить.

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту и на долги по коммунальным платежам. Можно получить до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь.

Читайте так же:  Как проводится оценка квартиры при вступлении в наследство

А если ипотека?

Практически все банки выдают кредит на покупку квартиры с неузаконенными перепланировками, если эту перепланировку можно в дальнейшем узаконить. Например, объединили туалет с ванной без расширения, снесли встроенный шкаф, убрали не несущую перегородку или сделали проем в ней. В общем, проконсультируйтесь с сотрудником банка. Естественно, банк откажет, если самовольную перепланировку нельзя узаконить.

Если банк даст разрешение, то он потребует от покупателей узаконить перепланировку в дальнейшем. Обычно указываются сроки — полгода-год после регистрации сделки купли-продажи. Такие условия прописываются в соглашении и в некоторых случаях это соглашение нужно удостоверить у нотариуса.

Перед выдачей кредита на покупку квартиры, банк всегда требует предоставить отчет об оценке. Заказать эту оценку придется покупателям и к каждого банка свой список оценочных организаций. Я крайне не советую договариваться с оценщиком, чтобы он не фиксировал самовольную перепланировку в отчете — это незаконно.

Как безопасно передавать деньги продавцу за купленную квартиру — правила, способы, расходы. Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Ниже расписала список самовольных перепланировок, которые нельзя узаконить (взят с этой статьи). В таких случаях придется все возвращать в первоначальный вид:

  • Делать проём в несущей стене без предварительного разрешения;
  • Снос несущей стены;
  • Объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней без установки перегородки между ними;
  • Перенос или установку радиатора отопления на балконе/лоджии;
  • Перенос туалета или ванной комнаты в жилую комнату;
  • Увеличивать ванную или туалет за счет комнаты (можно только на первых этажах и в квартире должно быть больше двух комнат);
  • Объединение кухни с жилой комнатой (можно в некоторых случаях);
  • Нельзя «замуровывать» газовую трубу на кухне.

Обязательно прочтите статьи по теме:

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Условия перепланировки без согласования

Любая перепланировка в соответствии с действующим законодательством должна согласовываться уполномоченными органами вне зависимости от того, речь идет о жилом или нежилом помещении.

Однако некоторые люди занимаются проведением ремонта без получения предварительного разрешения со стороны государства, в связи с чем потом начинают задумываться о том, как ее оформить уже по закону. При этом данная процедура уже занимает гораздо больше времени и включает в себя на порядок больше сложностей.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В связи с этим всем, кто провел ремонтные работы без разрешения, лучше заранее разобраться, как должна проводиться перепланировка без согласования и как ее можно оформить.

Требования к проекту

В составе проекта должна присутствовать полная информация о том объекте, в котором будет проводиться ремонт, а также о любых изменениях, которые будут в него вноситься.

Сама информация при этом зависит от следующих факторов:

  • тип помещения;
  • тип домовладения;
  • материал, который использовался при постройки здания;
  • этажность дома;
  • другие факторы.

Помимо этого, в проектной документации должен полностью отражаться ход ремонтных работ, включая все мероприятия, связанные с демонтажем и любыми подготовительными и отделочными работами.

При этом стоит отметить, что разработка этого документа должна осуществляться в полном соответствии с законодательством, а также учитывая строительные правила и нормы, поэтому такими работами по закон могут заниматься только организации, имеющие соответствующий допуск СРО. Главы, разделы, чертежи и пояснительные записки также должны соответствовать действующим нормативным актам.

Учет в БТИ

Многие считают, что общение с сотрудниками БТИ ограничивается только получением технического паспорта, но на самом деле проводится еще целый ряд других работ:

  • техник выезжает на дом для того, чтобы провести необходимые измерения и оформить заключение с указанием того, в каком состоянии находится здание и есть ли возможность проведения тех или иных строительно-монтажных работ;
  • оформление эскиза будущей планировки с нанесением его на поэтажный план здания;
  • разработка проекта перепланировки с получением соответствующего заключения, подтверждающего его соответствие всем строительно-техническим характеристикам объекта;
  • обследование жилого помещения после проведения строительно-монтажных работ, а также составление акта о проведенной перепланировке;
  • запись всех изменений в технический паспорт, экспликацию и поэтажный план в соответствии с перечнем проведенных работ.

Образец плана дома от БТИ

Любые такие работы должны проводиться при непосредственном участии уполномоченного сотрудника БТИ, и обойтись без какой-либо из них в процессе проведения перепланировки будет невозможно.

Законодательство четко регулирует, в каком порядке должно оформляться разрешение на перепланировку и какую можно делать в 2019 году без согласования вне зависимости от того, речь идет о жилых или нежилых помещениях

Чем чревата перепланировка без согласования

Не все задумываются над тем, что проведение перепланировки без согласования не только порождает дополнительные сложности при последующем оформлении ремонта по закону, но еще и создает массу других неприятностей.

Нюансы продажи

Процедура продажи жилья без согласования перепланировки является достаточно сложной, и в идеале это может привести только к тому, что помещение будет продаваться по заниженной цене и в более длительный срок, в то время как в худшем случае реализовать имущество в принципе будет невозможно.

Именно поэтому большинство собственников сталкивается с потребностью предельно срочного согласования перепланировки для того, чтобы продать квартиру, и при этом не потерять большую часть возможной прибыли.

В подобных ситуациях из-за возникновения ограничений во времени люди сталкиваются с необходимостью получения помощи от профессиональных специалистов, которые помогли бы справиться с подобными проблемами в короткие сроки.

Читайте так же:  Как можно снять арест с автомобиля, наложенный судебным приставом

Последствия

Самым незначительным последствием незаконной перепланировки является наложение административного штрафа. При этом для физических лиц сумма штрафа является не слишком серьезной, в то время как различные компании при проведении незаконной перепланировки могут заплатить до миллиона рублей.

Также нельзя будет проводить с недвижимостью любые юридические операции, потому что квартира с несогласованной перепланировкой сильно ограничивает собственника в юридических операциях. В связи с этим не получится ни продать это имущество по нормальной цене, ни даже передать его другим лицам по наследству.

Отдельное внимание стоит уделить тому, что в некоторых случаях государственные служащие требуют или срочного узаконивания перепланировки или возвращения жилья в прежнее состояние. Именно это последствие становится самым неприятным, так как узаконить внесенные изменения не так просто, а переделка ремонта в конечном итоге превращается в двойные затраты, которые в итоге оказываются абсолютно бессмысленными, так как внешний вид квартиры, по сути, не меняется. Лучшим вариантом в такой ситуации будет просто устранить нарушения, и потом попробовать снова пройти процедуру согласования.

С образцом проекта перепланировки квартиры можно ознакомиться здесь.

Помимо всего прочего, если речь идет о перепланировке в муниципальной квартире, государство имеет право выселить таких жильцов, и при этом потребовать от них вдобавок выплаты всех расходов, необходимых для восстановления планировки. Так же могут поступить и с собственниками приватизированного жилья, выплатив им определенную компенсацию, которая будет на порядок ниже рыночной стоимости жилья.

В 2019 году штрафы за несогласованную перепланировку могут накладываться в размере 2 000-2 500 рублей, но при этом Жилищный кодекс включает в себя статью №29, положения которой говорят о неизменной необходимости возвращения помещения в предыдущее состояние при проведении незаконной планировки.

В связи с этим, если данные обязательства не будут выполнены, суд может вынести решение о расторжении договора найма на указанное жилье или даже необходимости продажи имущества с полным возвращением вырученных средств собственнику.

Претензии банка

Если квартира была предоставлена банку в качестве залога, сотрудники данного учреждения как минимум раз в год должны проверять указанное имущество для определения его состояния, включая также проведение или отсутствие каких-либо перепланировок. В таких ситуациях при обнаружении незаконной перепланировки могут возникнуть довольно серьезные последствия, так как узаконить ее в дальнейшем вряд ли получится.

Если проведенный ремонт не оформлен в соответствии с действующим законодательством, кредитор, скорее всего, будет настаивать на возвращении первоначального состояния объекта, причем, если сама процедура ремонтных работ и так достаточно трудная, долгая и дорогая, переделка его окажется еще более сложной.

Если это предусмотрено в кредитном договоре, заемщик может получить также дополнительную штрафную санкцию, но эта мера относится зачастую только к узаконенным перепланировкам. Отдельное внимание стоит уделить тому, что, помимо банка, пересмотреть тариф после перепланировки может и страховая компания, а если проведенный ремонт и вовсе окажется незаконным, при наступлении страхового случая можно и вовсе не увидеть никакой выплаты.

Самое серьезное последствие несогласованной перепланировки – это мгновенное расторжение ипотечного договора с требованием о возврате в кратчайшие сроки полной суммы взятого кредита

Позиция арендодателя

На сегодняшний день при проведении перепланировки помещения нужно обязательно согласовывать проведение этой процедуры с арендодателем, так как в противном случае она так же будет считаться незаконной. Стоит отметить, что уполномоченные органы в принципе могут отказать в согласовании перепланировки, если основным документом выступает договор аренды.

Точно так же и самому владельцу помещения нужно предоставлять документ, подтверждающий согласие на проведение перепланировки от всех лиц, которые имеют право собственности на указанное помещение. При этом стоит отметить, что на территории Москвы люди, сдающие в аренду нежилые помещения, имеют право заниматься их перепланировкой без необходимости какого-либо согласования.

Как узаконить

Если ремонтные работы выполнены достаточно качество и не нарушают требования, прописанные в Жилищном кодексе, ее можно узаконить, и для этого достаточно будет пройти только процедуру регистрации всех изменений.

Данный процесс практически аналогичен тому, который нужно пройти в процессе согласования ремонта. Главная разница заключается в том, что документы приходится подавать не жилищной инспекции, а непосредственно в районный суд для проведения принудительной регистрации и узаконивания ремонтных работ.

Только после того, как суд вынесет положительное решение, собственник сможет обратиться в БТИ для внесения соответствующих изменений в технический паспорт или оформления нового документа.

Читайте здесь, чем отличается реконструкция от перепланировки.

Как правильно сделать перепланировку ванной комнаты и санузла, можно узнать из статьи по этой ссылке.

Если суд придет к решению, что внесенные изменения наносят ущерб конструкции здания или создают негативные условия для жителей дома, можно не сомневаться в том, что в согласовании перепланировки будет отказано, и в дальнейшем доказать ее правомерность уже не получится, а вместо этого нужно будет возвращать помещение в первоначальное состояние.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48
Видео (кликните для воспроизведения).

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продажа квартиры, если была перепланировка (в т. ч. неузаконенная)
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here