Продажа квартиры без согласия второго супруга

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Продажа квартиры без согласия второго супруга" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Особенности продажи квартиры: с согласия одного из супругов или без него

Любое имущество, нажитое супругами за время брака, является совместным. Поэтому для того, чтобы получить право на проведение с ним большинства юридически значимых действий необходимо заручиться согласием обоих супругов, даже в том случае, если на момент сделки они будут разведены.

Зачем и когда оно необходимо?

Согласно законодательным нормам РФ все имущество, приобретенное в официально зарегистрированном браке и оплаченное за счет семейного бюджета, будет признано общим. Поэтому, когда возникает вопрос о том, может ли муж продать недвижимость без разрешения жены, если он собственник, и наоборот, необходимо изучить список случаев, в которых данный документ нужен, а в каких нет.

Из этого следует, что распоряжаться совместным имуществом невозможно, предварительно не заручившись разрешением второго супруга.

Оно необходимо в том случае, если:
  • Недвижимость была приобретена в браке.
  • Если условия брачного контракта прямо предполагают передачу доли мужу или жене.
  • Если в процессе приватизации квартира была оформлена в совместную собственность.

Согласие на продажу жилплощади необходимо даже в том случае, если супруги состоят в разводе на момент совершения сделки. Согласие потребуется, если бракоразводный процесс состоялся позднее, чем недвижимость была зарегистрирована в Росреестре.

Когда не требуется?

Документ не потребуется:

  • Если есть брачный контракт. При наличии этого документа, условия которого ограничивают права второго супруга на владение недвижимостью, приоритетным значением будет обладать именно контракт.
  • Если имеется соглашение о разделе совместно нажитого имущества или постановление суда о разделе. В этих документах содержится точная информация, кому в результате раздела имущества принадлежит отчуждаемая квартира.

Получать нотариально заверенное разрешение на сделку не потребуется также если:

  1. Недвижимость получена одним из супругов по наследству.
  2. Жилье было подарено мужу или жене.
  3. В ходе приватизации один из супругов подписал отказ.

Во всех перечисленных выше случаях недвижимость приобретается не за счет семейного бюджета и не является совместно нажитым имуществом. Правило применимо и к тем ситуациям, когда недвижимость была приобретена до или после заключения брака.

Содержание

В тексте должны содержаться сведения:
  1. Подтвержденное нотариусом разрешение на сделку.
  2. Персональные данные составителя.
  3. Номер свидетельства о браке и дата его выдачи.
  4. Сведения о браке.
  5. Сведения об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики и адрес.
  6. Правоустанавливающие документы.
  7. Подпись гражданина, дающего свое разрешение.
  • Скачать бланк согласия на продажу квартиры от бывшего супруга
  • Скачать образец согласия на продажу квартиры от бывшего супруга

Оформление

Для того чтобы оформить документ необходимо:

  1. Собрать требуемый пакет документов.
  2. Записаться на прием к нотариусу.
  3. Оплатить госпошлину и работу нотариуса.
  4. Поставить подпись на составленном документе.

Какие документы нужны?

Для того чтобы получить разрешение на продажу потребуются следующие документы:

  • Гражданские паспорта мужа и жены (оригиналы).
  • Свидетельство о государственной регистрации брака (оригинал).
  • Правоустанавливающие документы на жилье. Ими могут считаться: выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности, ДКП и т. д.

Для оформления нотариально заверенного согласия на продажу квартиры потребуется оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей.

Срок действия

Срок действия документа не установлен на законодательном уровне, однако, составитель имеет право включить в текст согласия пункт о том, сколько будет действительно согласие.

Можно ли продать без одобрения и как это сделать?

Согласно законодательным нормам РФ сделку по отчуждению недвижимости можно провести и не имея письменного одобрения супруга. Она будет оформлена и зарегистрирована должным образом в Росреестре, однако, в ходе регистрации в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка может быть оспорена в установленные законом сроки (в течение трех лет с момента информирования ущемлённого в правах гражданина о факте продажи).

В течении этого срока он может обратиться в судебные инстанции с требованием аннулировать сделку – практически со 100% вероятность иск будет удовлетворен.

Если муж или жена дали разрешение

В ходе подписания договора купли-продажи к основному пакету документов, достаточно добавить заверенное согласие и свидетельство о регистрации брака. Возможно, для дополнительной подстраховки, покупатели затребуют также медицинскую справку, подтверждающую дееспособность лица, давшего разрешение на продажу.

Что лучше оформлять?

При выборе оформления доверенности или согласия супруга, приоритет однозначно на стороне нотариального согласия супруга. Некоторые государственные органы могут даже отказать в регистрационных действиях, если сделка проводится на основании выданной доверенности, но без оформленного разрешения. К тому же, доверенность можно в любой момент отозвать по желанию доверителя в одностороннем порядке, что несет дополнительные риски для покупателей.

Можно ли отозвать документ?

Согласно действующему законодательству отозвать ранее данное и заверенное у нотариуса согласие супруга на сделку невозможно.

Может ли бывший муж или жена подать на раздел при наличии одобрения?

Само понятие согласия предполагает, что супруг, оформляющий письменное разрешение на продажу недвижимости знает, что это совместно нажитое имущество, но полностью согласен на продажу. Таким образом, ситуация подачи заявления на раздел квартиры, которая была продана с его согласия – невозможна.

Нужно ли разрешение на реализацию имущества, купленного до брака?

Согласно главе 16 статьи 256 Гражданского Кодекса РФ имущество, приобретенное супругами во время брака, является общей собственностью, если иными документами не установлены другие условия разделения. Если имущество было куплено до вступления в брак или после его расторжения, то оно является собственностью лишь одного гражданина, и согласие в данном случае не нужно, т.к. второй супруг при этом не имеет на него права.

Также может сложиться такая ситуация: в объекте недвижимости, приобретенном одним из супругов до заключения брака за время совместной жизни были произведены неотделимые улучшения, например, сделан хороший ремонт. В этом случае второй супруг вправе претендовать на свою долю. Поэтому для минимизации возможных рисков для покупателя в будущем целесообразнее все же получить этот документ.

Разрешение на продажу жилья – важный документ, без которого совершение сделки будет сопровождаться дополнительными рисками, как для покупателя, так и для продавца. Если второй супруг не дал официального разрешения, а сделка все же была проведена – в течении следующих трех лет он вправе оспорить продажу и добиться аннулирования сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Продажа квартиры, купленной в браке, без согласия второго супруга

При продаже квартиры приобретённой в браке на одного из супругов, обязательно ли нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу этой квартиры или можно обойтись присутствием второго супруга на сделке купли-продажи? Заранее спасибо за ответ!

Читайте так же:  Как получить вид на жительство в россии — процедура и документы

Ответы юристов ( 2 )

  • 8,9 рейтинг
  • 6929 отзывов эксперт

При продаже квартиры приобретённой в браке на одного из супругов, обязательно ли нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу этой квартиры или можно обойтись присутствием второго супруга на сделке купли-продажи? Заранее спасибо за ответ!
Диитрий

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Оформление такого документа обязательно.

СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Как быть если один из супругов распорядился общим имуществом без согласия второго?

Как говориться «доверяй, но проверяй» и при возникновении схожих ситуаций не стоит делать исключений из данного правила. Уличив другого супруга в совершении сделки без вашего ведома – знайте, вы можете признать совершенную сделку недействительной в судебном порядке и пресечь те последствия, что она повлекла.

Приобретенные в брачном союзе машины, квартиры, земельные участки, акции и иное имущество является совместно нажитым вне зависимости от того на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства. Если конечно иной порядок не установлен брачным договором. Иными словами, даже если, к примеру, машина или квартира оформлена только на одного супруга, это не значит, что у другой стороны нет прав на данное имущество.

Обязательно ли согласие другого супруга?

На этот вопрос нельзя ответить однозначно, поскольку в теории согласие требуется, а на практике, например при продаже квартиры в Росреестре согласие второй стороны спросят, но даже если оно отсутствует, делается просто пометка в реестре ЕГРН и все. То есть право собственности переходит к покупателю, согласно ч. 5 ст. 38ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Тем не менее, согласие второго супруга требуется если:

  • Права по совершаемой сделке подлежат государственной регистрации, например при продаже предприятия, доверительном управлении, аренде здания или сооружения;
  • Для данной сделки законом установлена нотариальная форма, например залог движимого имущества;
  • Сделка подлежит обязательной государственной регистрации и для ее совершения необходимо получить нотариально удостоверенноесогласиедругого супруга, например купля-продажа, ипотека, залог недвижимого имущества.

И даже если право собственности на квартиру уже перешло к незнакомцам вы также можете обжаловать данную сделку вне независимости от добросовестности новых владельцев. В сделках подобного рода требуется обязательное нотариальное согласие второго супруга, поэтому доказывать в суде, что приобретатель по сделке знал или заведомо должен был знать о несогласии другого супруга — не требуется, чего не скажешь о сделках, где необходимо «обычное согласие».

Судебный порядок

1. Осуществляем поиск доказательств и составляем исковое заявление. Ваш иск должен звучать так: «Исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности». А в содержании обязательно указывается:

  • Наименование и адрес местонахождения суда;
  • ФИО, адрес места жительства, телефон истца и ответчика. Вместе с супругом, соответчиком будет еще, например покупатель квартиры;
  • Сумма исковых требований или цена иска, в которую не включаются госпошлина и судебные расходы;
  • Реквизиты договора: о чем был заключен, между кем, в отношении какого имущества;
  • В основаниях для признания сделки недействительной вы указываете, и обосновывайте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки;
  • Ссылки на действующее законодательство, в том числе на ст.167 Гражданского кодекса РФ;
  • В просительной части вы указываете свое требование: признать данную сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки путем возврата имущества или иным способом для приведения вас в первоначальное положение до заключения указанной сделки.

К исковому заявлению вы прикладываете следующие документы:

  • Копии искового заявления по числу лиц участвующих в деле;
  • Копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
  • Квитанция об уплате госпошлины, которая зависит от цены иска, согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19Налогового кодекса РФ;
  • Иные документы, обосновывающие вашу позицию.

2.Подаем исковое заявление в суд.

Для признания сделки недействительной вы должны обратиться с исковым заявлением в мировой либо районный суд (если сумма иска более 50000 тысяч руб.) по месту жительства ответчика или, если предметом спорной сделки является недвижимость, по месту ее нахождения. При этом срок исковой давности составляет один год. Течение данного срока начинается со дня, когда вы узнали или должны был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

3.Принимаем участие в судебном заседании и получаем решение суда.

Поскольку суд будет рассматривать возможность признания сделки недействительной, связывая ее с вашим несогласием и знанием приобретателя имущества по сделке о таком несогласии. На практике в преддверии развода один из супругов буквально «сливает» все совместно нажитое имущество своим родственникам, дабы после развода избежать его раздела. Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде. В случае если решение вас не устроило, вы имеете право обжаловать его в апелляционном порядке до момента вступления в законную силу.

Представ перед судом порой очень трудно доказать именно факт информированности других лиц о вашем несогласии. Дар убеждения и «набитая рука» в подобных делах есть только у адвокатов, уверенно идущих в зал судебного заседания для защиты ваших интересов.

Продать квартиру без согласия жены

Краткое содержание

  • Может ли муж, продать преобретённую до брака квартиру без согласия жены.
  • Может ли муж продать квартиру доставшуюся ему в наследство без согласия жены?
  • Муж собственник квартиры, может он разменять или продать квартиру без согласия жены.
  • У моего сына 1/4 доля в 2 х комн квартире жена может продать ее без его согласия.
  • Может ли муж продать квартиру без согласия жены если он собственник.
  • Мог ли муж в браке продать квартиру своей умершей матери без согласия жены?
  • Могу ли я продать квартиру без согласия жены, если она куплена в совместном браке.
  • Продать квартиру без согласия прописанных
  • Выписать из квартиры жену без согласия
  • Квартиру продал муж без согласия жены
  • Можно ли продать долю в квартире без согласия
  • Выписать бывшую жену из квартиры без согласия
Читайте так же:  Продажа квартиры, которая под обременением тонкости, хитрости, практические советы

Здравствуйте!
Имущество, приобретенное до брака является личной собственностью супруга.

Статья 36 Семейного кодекса РФ
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Может, это имущество является его личным; КонсультантПлюс: примечание.
О применении статьи 36 см. статью 169 настоящего Кодекса.
«»Статья 36. Имущество каждого из супругов
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
(см. текст в предыдущей «редакции»)

«»1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
«»3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.
(п. 3 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 231-ФЗ)
» Открыть полный текст документа «

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если квартира приобреталась им до брака, или была получена в браке по безвозмездной сделке (дарение) или была получена в порядке наследования, то режим совместной собственности супругов на квартиру не распространяется.
Пункт 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ:
«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.»

Соответственно, согласие супруги на распоряжение таким имуществом не требуется.
В случае, если будете продавать, то лучше делать альтернативную сделку и проводить все деньги через банк.

Продажа квартиры супругами во время брака

Все, что супруги, состоящие в зарегистрированном браке, приобрели во время совместной жизни, считается совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность.

По нормам Семейного кодекса (ст. 34) доля каждого определяется 50 на 50, за исключением того, что перешло к одному из супругов в процессе наследования или было принято в дар.

Вырезка из статьи 34 СК РФ

Иное может так же быть установлено брачным контрактом, подлежащему обязательному удостоверению нотариусом. В договоре муж и жена могут установить особый режим собственности, когда каждый вправе приобретать любое имущество без согласия второго, и оно будет принадлежать только ему и разрешения на его продажу или распоряжение иным способом не требуется.

Законный режим имущества супругов и продажа квартиры

Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.

Если когда-то купленная супругами квартира оформлялась на обоих с указанием доли каждого, то продавцами при заключении сделки будут выступать оба, но это вовсе не означает, что каждый может продать свою часть самостоятельно. Даже определенная каждому доля все равно является их совместным имуществом.

Видео (кликните для воспроизведения).

При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
  • паспорта всех владельцев жилья;
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО : Срок ее действия не более 30 дней
  • при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга;
  • договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.

Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:

  • выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
  • сведения о задолженности по коммунальным услугам;
  • кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
  • справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
  • заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.

Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.

Читайте так же:  Как в сбербанке онлайн оплатить штрафы гибдд по номеру постановления

Заключение сделки

Перед заключением сделки необходимо оговорить с покупателями порядок расчетов: наличный или безналичный, аванс и окончательная оплата после регистрации или единовременно в момент подписания договора. Если часть выплачивается вперед, а остаток после получения покупателем свидетельства, то квартира будет обременена до полного расчета и в документы будет внесена запись об ипотеке в силу закона.

После того, как улажены все преддоговорные споры и подготовлены документы, продавец и покупатель подают их в отделение Росреестра для регистрации.

В тех случаях, когда брак расторгнут, но раздел имущества не производился, то в течение 3-х лет (срок исковой давности для подачи иска о разделе) в любом случае требуется согласие супруга. Если же один из членов семьи без одобрения другого распорядился квартирой, то сделка может быть обжалована в судебном порядке. Шансы, что суд признает ее недействительной, более чем высоки.

Разумеется, что любая семья исходит из принципа доверия супругов, поэтому перед тем, как принять решение по важным вопросам, касающихся совместной жизни, особенно по распоряжению имуществом, нужно договориться и согласовать дальнейшие действия, во избежание нарушения прав своей второй половины.

Продажа квартиры если квартира приватизирована на одного из супругов

Нередко объектом продажи выступает квартира, которая ранее была приватизирована на одного из супругов. Еще чаще подобная квартира становится причиной споров между супругами, полагающими данное жилье совместной собственностью.

Согласно положениям законодательства о приватизации недвижимого имущества, приватизация является безвозмездной сделкой, а значит жилое помещение становится собственностью того человека, на которого оно оформлено. По сути в отношении приватизированной квартиры действуют правила, схожие с нормами о дарении – квартира в рамках приватизации достается бесплатно, а значит принадлежит исключительно ее владельцу.

Таким образом, для продажи квартиры, которая была приватизирована на имя одного из супругов, согласие второго не требуется ни во время брака, ни после его расторжения в течение трех лет.

Именно поэтому для покупателя в данной ситуации лучше заручиться согласием второго супруга, даже если оно не будет потребовано регистрирующим органом. В случае дальнейших разногласий или судебных споров оно послужит достаточно веским основанием к отказу в удовлетворении иска второго супруга.

Юридический блог юриста, кандидата юридических наук Владимира Колодко

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Семейное право

Бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества

Режим совместной собственности

В данной статье будет рассмотрен режим совместной собственности супругов, а также ситуация, если бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества. А именно правовые последствия этого режима во время брака и после его прекращения.

К сожалению, из-за неправильного толкования норм материального права, которые регулируют указанный режим совместной собственности происходят ситуации, когда один из бывших супругов после развода остаётся без имущества, нажитого в браке. Зачастую происходят случаи, когда юристы, адвокаты, консультирую граждан о режиме совместной собственности после брака, дают неверные консультации. В результате бывший супруг вынужден искать «правды» в суде, теряя свои нервы, время и деньги, а самое главное, далеко не всегда можно вернуть своё право на это имущество или получить достойную компенсацию. Раздел проданного имущества достаточно сложен. Надеюсь, что данная статья и советы помогут избежать неверного толкования режима совместной собственности после развода, а также ненужных судебных тяжб.

Согласно ч. 1-2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В силу п. 1 ст. 34 СК РФ, ч. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Режим совместной собственности супругов возникает автоматически с момента заключения брака.

Рассмотрим конкретную типичную ситуацию. Встреча, любовь, брак. Супруги покупают квартиру, которая в силу указанных норм права является совместно нажитым имуществом. Брачный договор решили не заключать. Довольно часто право собственности на имущество регистрируют только на одного из супругов. Так и в этой ситуации. Право собственности на купленную квартиру зарегистрировали на супругу. В результате супруга является титульным собственником квартиры, но действует режим совместной собственности .

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, в силу норм СК РФ, а также ГК РФ для приобретения или отчуждения недвижимого имущества в браке, требуется нотариальное согласие супруга. Казалось бы, нарушение прав одного из супруг, если он хочет купить недвижимость, а другой супруг не даёт нотариальное согласие на покупку. И что тогда делать? Тема тоже довольно таки интересная, но её обсудим в другой раз. Вернёмся к интересующей нас теме.

Зачастую в силу тех или иных жизненных причин случается, что у супругов семейная жизнь не сложилась, любовь закончилась, начались ссоры, развод. Так произошло и в нашей ситуации. Развелись, имущество сразу после развода, в том числе и интересующую в данной ситуации квартиру решили не делить.

Бывший супруг сходил на юридическую консультацию, получил ценный совет поделить имущество, предложение помощи в данном вопросе, а также заверения со ссылками на п. 3 ст. 35 СК РФ, что квартиру бывшая благоверная продать не сможет, без его нотариального согласия. Обрадовавшись такому «ценному» и «верному» совету, что можно ничего не опасаться, решил пока имущество не делить, в силу тех или иных причин.

Супруга, тоже оказалась не промах и сходила на юридическую консультацию. Ей с консультацией повезло больше, она узнала, что нотариальное согласие на распоряжение совместно нажитым имуществом обязательно только в браке, но не требуется после его расторжения.

В результате она решила сделать своему бывшему мужу «подарок» и нашла покупателя, отправилась в Росреестр, и осуществила сделку по купле-продаже данной квартиры. «Подарок» в виде части денег за квартиру, бывшему она, конечно же, решила не отдавать, да и вообще подумала, что ему лучше не знать об этом, сюрприз же как никак)

Кроме того, бывшая супруга, недолго думая, договорилась с покупателем и указала в договоре купли-продажи явно не рыночную стоимость, не ту сумму, которую реально получила. Чтобы тем самым ещё более затруднить раздел проданного имущества. Могло бы конечно и повезти, если бы в силу опять же неправильного толкования закона специалистом-регистратором потребовали бы это злополучное нотариальное согласие. Но не повезло, согласие не потребовали, сделку зарегистрировали, всё в рамках закона.

Так в силу п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Согласно ч. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

[3]

Таким образом, толкование указанных норм права позволяют сделать вывод, что п. 3 ст. 35 СК РФ применяется только к супругам, но не применим к правоотношениям бывших супругов. Режим совместной собственности после расторжения брака не прекращается, но титульный собственник совместно нажитого имущества может распорядиться данным имуществом, произвести его отчуждение. А другой бывший супруг, чьи права были нарушены, должен будет отстаивать свои интересы уже в суде, осуществляя раздел проданного имущества.

Читайте так же:  Проверить кредитную историю онлайн – обзор сервиса мойрейтинг

Данное мнение подтверждает и практика Верховного суда Российской Федерации. Так в определении Судебной коллегии по гражданским дела Верховного суда РФ от 14 января 2005 года № 12-В04-8 прямо указано, что статья 35 СК РФ распространяет своё действие на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулирует отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. Поэтому к указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ.

Раздел проданного имущества

Итак, квартира продана, а тщательно подготовленный «сюрприз», о котором узнал бывший, почему-то ему не понравился. Что же делать, если бывший супруг продал квартиру? Вариантов развития событий несколько: 1) Пытаться оспорить сделку, доказывая, что покупатель квартиры знал о том, что бывший супруг продал квартиру без согласия. 2) Осуществлять раздел проданного имущества, взыскивая денежную компенсацию. 3. Пытаться признать сделку недействительной по иным основаниям.

Первый вариант достичь в суде достаточно сложно, требуется много усилий, и далеко не всегда итог положительный. Так как нужно не только доказать, что бывший супруг продал квартиру без согласия, но и то, что покупатель знал о несогласии на продажу. Исходя из судебной практики, оспорить сделку бывшему супругу очень сложно, хотя опять же многое в суде зависит от представителей.

[2]

Можно конечно попробовать воспользоваться вторым вариантом, произвести раздел проданного имущества – взыскав денежную компенсацию. Но опять, же бывший супруг, который продал совместно нажитое имущество, может припрятать полученные деньги и взыскать с него будет очень сложно, если нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Кроме того, в суде нужно будет доказывать, что бывший супруг продал квартиру злоупотребления гражданскими правами, а также рыночную стоимость объекта недвижимости, а не цену, указанную в договоре купли-продажи. Судебная практика по взысканию денежной компенсации при разделе проданного имущества достаточно противоречивая. Зачастую суды взыскивают не по рыночной стоимости, а исходя из суммы, указанной в договоре, указывая на свободу договора, а также на то, что не было доказано злоупотребления правами бывшим супругом, который произвёл отчуждение совместно нажитого имущества. Опять же многое зависит от качества знаний и опыта представителя.

Третий вариант, по признанию сделки недействительной по иным основаниям, также достаточно сложен, да и не всегда есть иные основания, всё зависит от конкретной ситуации.

Зачастую, в судах часто пытаются доказать, что и после развода требовалось нотариальное согласие на отчуждение совместно нажитого имущество, так как действовал режим совместной собственности. Парадоксально, когда представители имеющие юридическое образование и немалый опыт работы пытаются доказать, что в случае когда бывший супруг продал квартиру, то сделка должна признаваться ничтожной в виду отсутствия нотариального согласия на сделку, но в таких исках суды отказывают. Так как такие доводы основаны на неправильном толковании норм материального права. Режим совместной собственности продолжает действовать и после развода, но п. 3 ст. 35 СК РФ на него уже не распространяется. Бывают попытки привлечь бывшего супруга к уголовной ответственности, но это малоперспективно, и возможно только в отдельных случаях.

Таким образом, проведённый анализ режима совместной собственности бывших супругов позволяет сделать вывод, что нотариальное согласие на отчуждение совместно нажитого имущества после развода не требуется. Чем зачастую пользуются те бывшие супруги, которые являются титульными собственниками совместно нажитого имущества, чтобы в дальнейшем осложнить раздел проданного имущества. Отчуждая его по сделкам, указывают в Росреестре, что данное имущество не находится в споре, не является совместно нажитым, а их личная собственность, и сделки регистрируются.

Подводя итог, полагаю, что следует внести изменения в СК РФ, закрепив, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ распространяются и на бывших супругов. В результате можно будет избежать нарушения прав бывших супругов, которые сразу после развода не поделили имущество и вынуждены осуществлять раздел проданного имущества, у которого уже другой собственник.

Супругам, чей брак распался, и они развелись, советую не ждать у моря погоды, а сразу делить имущество, заключив соглашение о его разделе или в судебном порядке. И обязательно просить суд наложить арест на имущество на время рассмотрения дела, чтобы не случилось ситуации, что бывший супруг продал квартиру в процессе судебного спора по разделу совместно нажитого имущества.

В результате можно будет сберечь свои нервы, время, деньги, и избежать неприятных «сюрпризов», как в вышеуказанной ситуации.

Надеюсь, что данная статья будет полезной. В одной из следующих статей будут рассмотрены основные проблемы раздела проданного имущества в виде взыскания денежной компенсации по рыночной стоимости в случае, когда бывший супруг продал квартиру, которая являлась совместно нажитым имуществом.А также специфика доказывания на конкретном примере, по делу в котором я принимал участие, защищая нарушенные права.

Юридический блог юриста, кандидата юридических наук Владимира Колодко

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Семейное право

Муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов

Муж продал квартиру после развода без нотариального

согласия жены, раздел проданного имущества супругов

При разводе супругов, лучше всего сразу же производить раздел имущества, для того, чтобы избежать сложных судебных процессов, связанных с течением срока исковой давности при разделе имущества супругов, отчуждения совместно нажитого имущества в пользу третьих лиц и т.д. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда об оспаривании соглашения о разделе имущества

Читайте так же:  Как и где поменять права при смене фамилии

Если супругами не заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества, и вопрос раздела имущества нельзя решить мирным путём, то придётся обращаться в суд.

В случае раздела имущества, супругу, который не является собственником имущества необходимо знать, что при разводе, супруг, который является титульным собственником (на кого записано имущество в Росреестре) квартиры или иного недвижимого имущества, может произвести отчуждение данного имущества без согласия второго супруга, например, продать или подарить.

Поэтому, делить имущество необходимо сразу же при разводе. При подаче иска о разделе имущества, всегда необходимо подавать ходатайство о принятии судом обеспечительных мер в виде ареста на имущество, для того, чтобы избежать продажи квартиры после развода.

Пренебрежение арестом квартиры, может привести к плачевным последствиям, когда имеется решение суда о разделе квартиры, но квартира уже продана иному лицу.

Рассмотрим типичную ситуацию, которая встречается при разделе имущества супругов. При вступлении в брак квартира была куплена на мужа (или жену, принципиального значения, на кого оформлена собственность нет, в статье будет рассматриваться ситуация, когда муж продал квартиру после развода). Супруги в связи с тем, что семейная жизнь не сложилась развелись.

[1]

Муж продал (или подарил) квартиру после развода без нотариального согласия жены, воспользовавшись тем, что в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее СК РФ), нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение недвижимого имущества требуется только, если супруги находятся в браке.

Хотя, в отдельных подразделениях Управления Росреестра у продавца могут потребовать нотариальное согласие жены, но в большинстве случаев такое согласие не требуют. В результате, бывшая жена остаётся ни с чем, так как на момент, когда она решит произвести раздел имущества супругов, собственником имущества будет являться третье лицо.

Казалось, бы «всё пропало», ничего нельзя сделать, но это не так. Можно произвести раздел проданного имущества супругов. Дела по разделу проданного или подаренного имущества супругов относятся к наиболее сложной категории дел. Самостоятельно, без участия опытного юриста, заниматься судебным процессом не стоит.

Автором уже неоднократно выкладывались статьи, связанные с разделом проданного имущества супругов, исходя из собственного опыта, жизненных ситуаций и судебной практики, в данной статье будет краткое обобщение, более подробно другие статьи о рисках и проблемах, возникающих при разделе имущества супругов, можно прочитать здесь:

В ситуации, когда муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены, раздел проданного имущества супругов существует два варианта судебной защиты:

✔ Оспаривание договора купли-продажи (или дарения) квартиры ;

✔ Взыскание компенсации за проданную квартиру .

В случае, если квартиры была продана мужем в браке , следует однозначно оспаривать договор купли-продажи. Так как муж исходя из действующего закона, а именно п. 3 ст. 35 СК РФ не имеет права отчуждать квартиру без нотариального согласия жены. Ситуации продажи недвижимого имущества, без согласия супруга в браке достаточно редкие, в основном они возможны, в случае утраты супругом паспорта и отсутствия в новом паспорте сведений о наличия брака. Суд должен удовлетворить исковое заявление о признании договора недействительным, в связи с отсутствием нотариального согласия супруга.

Всё намного сложнее, в ситуации, когда бывший муж продал квартиру после развода без нотариального согласия жены . К указанным правоотношениям должно применяться гражданское законодательство, а именно п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ совершенная бывшим супругом сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго супруга по мотивам отсутствия у супруга, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона (покупатель или одаряемый) в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Для оспаривания договор купли-продажи, заключённого между бывшим мужем и покупателем необходимо доказать следующие обстоятельства :

✔ отсутствие согласия бывшей супруги на отчуждение квартиры;

✔ необходимо доказать также, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия со стороны супруги на сделку.

Отсутствие согласия бывшей супруги предполагается, раз отсутствуют документы, подтверждающие обратное. А вот доказать, что покупатель знал о том, что супруга не согласна на отчуждение имущество достаточно сложно.

Это возможно, в тех ситуациях, когда бывший муж дарит или продаёт квартиру своим родственникам или общим знакомым супругов. Или если был заключён договор дарения, то шансы в суде достаточно хорошие.

Но в ситуации, когда собственником квартиры по договору купли-продажи становится посторонний человек, доказать его осведомлённость о наличии жены очень сложно. Тем более, что покупатель может быть добросовестным и его права на квартиру, также подлежат защите.

Взыскание компенсации за проданную квартиру, в большинстве случаях также является сложным судебным делом. Так как зачастую стоимость квартиры в договоре купли-продажи является заниженной. Поэтому в суде необходимо доказать реальную стоимость квартиры. Более подробно, о доказывании и тактике поведения в суде, при оспаривании договора купли-продажи совместно нажитого имущества, или о взыскании денежной компенсации, описано в вышеуказанных выше статьях.

Для того, чтобы избежать не нужных рисков, как только встал вопрос о разводе, необходимо сразу решать вопрос о разделе совместно нажитого имущества.

Если же вы попали в ситуацию, когда бывший супруг будь он муж или женой, произвёл отчуждение имущества, не стоит отчаиваться, необходимо действовать, обращаться за юридической помощью и выход из ситуации обязательно будет найден. Также если вы являетесь покупателем, который купил проблемную квартиру, ваши права также могут быть защищены в суде, при оспаривании сделки со стороны бывших супругов.

За консультацией или ведением судебного дела о разделе имущества супругов, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , тел.: 8-965-366-2955

Видео (кликните для воспроизведения).

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.

Продажа квартиры без согласия второго супруга
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here