Покупка квартиры, которая досталась по наследству

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Покупка квартиры, которая досталась по наследству" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры. И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности; отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности; и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

Читайте так же:  Новый план счетов бухгалтерского учета в бюджетных организациях

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

[1]

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то , узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Когда и как можно продать квартиру, полученную по наследству

Главная > Сделки с недвижимостью > Как продать квартиру полученную по наследству

16.03.2019

845 просмотров

Продать квартиру, полученную по наследству, можно только после официального принятия наследства и оформления прав нового собственника на жилую площадь. После прохождения этих процедур новый владелец может искать покупателей и собирать необходимую документацию.

Когда можно оформить сделку купли-продажи?

Согласно законодательству, правопреемник становится владельцем имущества с момента смерти наследодателя. Не важно, что он не успел еще оформить свои права и не зарегистрировал квартиру на свое имя в Росреестре. Он все равно считается владельцем имущества.

Читайте так же:  Как получить вид на жительство в россии — процедура и документы

На него налагаются обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг, налоговых сборов и внесению прочих платежей.

Однако полноправно распоряжаться объектом недвижимости преемник еще не может. Даже если сделка купли-продажи будет совершена, в органах регистрации не примут документы для ее законного оформления. Наследник будет объявлен неуполномоченным продавцом.

Если квартира находится под обременением, необходимо будет получить письменное разрешение от банка на осуществление сделки. Иначе, деятельность продавца будет признана незаконной.

Для того чтобы наследник смог реализовать квартиру, ему необходимо:

[2]

  • получить документ о принятии наследства;
  • поставить жилплощадь на кадастровый учет, если ранее она не была учтена в Росреестре, или внести в реестр актуальные данные о собственнике;
  • зарегистрировать права нового владельца в Росреестре;
  • если недвижимый объект под залогом, то требуется разрешение от кредитной организации или погашение ипотечного кредита.

При обращении в службу Росреестра необходимо иметь с собой следующие документы:

  • заявление о регистрации прав нового владельца, готовый бланк заполняется на месте;
  • удостоверение личности гражданина;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • документ об оплате государственного пошлинного сбора для регистрации жилья.

При получении по наследству объекта недвижимости и его регистрации в органах Росреестра процедура оформления не будет отличаться от стандартной сделки по продаже жилого помещения.

Если в указанной квартире зарегистрирован ребенок младше 18 лет, то потребуется соответствующее разрешение от органов опеки.

Налогообложение при продаже недвижимости

По статистике чаще всего унаследованная жилплощадь не становится постоянным местом жительства наследников. Они обычно планируют продать такую квартиру.

Наиболее частая причина – разногласия между наследниками, если квартира является наследной массой для нескольких преемников, а так же потребность в денежных средствах или наличие иного постоянного жилья.

В общих чертах сделка по продаже жилплощади, перешедшей в собственность по наследству, идентична сделкам с жильем, приобретенным иными путями – приватизация, договора дарения.

Подоходный налог при реализации наследной недвижимости выплачивается на общих для физических лиц основаниях.

Однако имеется ряд специфических моментов:

  • без уплаты налогов может обойтись наследник, которому квартира принадлежит более 3 лет;
  • началом отсчета указанного срока служит день смерти наследодателя, т.е. момент открытия дела о наследстве.

С 1 января 2016 г. в налоговые правила были внесены некоторые корректировки. Сейчас подоходный налог для физических лиц в размере 13% необходимо оплатить при продаже жилья, находящегося в собственности меньше 5 лет.

Эти новшества не распространяются на квартиры, ставшие собственностью после приватизации, при наследовании или получении в дар близкими родственниками и членами семьи, при оформлении документа о пожизненном содержании с иждивением.

Подобное нововведение не имеет обратной силы. Соответственно, не распространяется на операции по продаже недвижимости, проведенные до 1 января 2016 г.

Если наследник решает продать имущество, не ожидая 3 года после вступления в права наследования, то ему придется заплатить установленный законом налоговый сбор. После завершения подобной сделки наследник должен представить декларацию 3-НДФЛ в отделение налоговой службы.

На основании требований п. 2 ст. 220 НК РФ:

  • налог выплачивается с суммы, превышающей 1 000 000 рублей;
  • ставка по налогу за проданную недвижимость равна размеру подоходного налога, а именно – 13% для граждан России, 30% для граждан других государств.

Налоговый вычет при продаже объекта недвижимости может применяться неограниченное количество раз (вычет в 1 миллион – не чаще чем раз в год).

Предусмотрены и иные ситуации, когда не требуется оплата налогов:

  • квартира была продана менее чем за 1 000 000 рублей;
  • собственником выступает пенсионер;
  • владелец является инвалидом детства, имеет первую или вторую группу инвалидности.

Для того чтобы не оплачивать налог, гражданам следует обратиться в местное отделение налоговой службы с соответствующим заявлением и бумагами, подтверждающими принадлежность к льготной группе граждан.

Видео (кликните для воспроизведения).

Неоплата налога на проданное имущество, доставшееся по наследству, грозит следующими неприятностями:

  • при неоплате в особо крупном размере налагается штраф, его сумма варьируется от 100 000 до 300 000 рублей. Иногда размер штрафа будет идентичен сумме, полученной от продажи;
  • штрафные санкции актуальны и при несвоевременной подаче декларации в налоговую службу. При этом будет необходимо оплатить штраф, равный 5% от величины налога.

Во избежание подобных ситуаций при оформлении различного вида документации на недвижимость советуют проконсультироваться с грамотным юристом

Бланки 3-НДФЛ требуют представить налоговому инспектору в начале календарного года, следующего за тем годом, в который была проведена сделка по продаже наследной жилплощади. На подачу документов отводится срок до 30 апреля.

Оплатить же сам налоговый сбор необходимо до 15 июля того года, в который была представлена декларация.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Особенности продажи

При продаже любого объекта недвижимости, являющегося наследным имуществом, согласия супруга не требуется.

Такая собственность не относится к категории совместно нажитого имущества.

Не советуют оформлять сделку купли-продажи подобной квартиры непосредственно после регистрации нового собственника, есть риск появления иных претендентов на долю в имуществе.

Сделка купли-продажи предполагает составление соответствующего договора между сторонами. Его оформляют в письменном виде.

Если правопреемник вовремя обратился с заявлением в нотариальную контору для оформления документов, то проблем с отчуждением наследственной жилплощади обычно не возникает.

Но в любом случае всегда нужно быть готовым к непредвиденным ситуациям.

Поиск покупателя также может вызвать некоторые сложности. Сделки с квартирами, полученными по наследству, в основном несут риски именно для покупателя. Поэтому высока вероятность, что для продажи такой квартиры придется выждать определенное время, поскольку зачастую будущих покупателей отталкивает от заключения сделки риск появления иных наследников, которые не успели вовремя вступить в наследство по уважительным причинам.

Даже в случае наличия завещания может объявиться родственник, имеющий право на обязательную долю наследства или имеющий намерение обжаловать текст завещательного документа в суде.

Если во время судебного заседания будет установлено, что новый претендент пропустил время принятия наследства по весомым причинам, то его восстановят в правах. Соответственно, операция купли-продажи будет признана недействительной.

В интересах продавца необходимо подготовить полный пакет документов, ориентируясь на требования закона.

При составлении договора нотариус обязан проверить все представленные бумаги и определить весь список граждан, которые реализовали свои права на наследство или отказались от него.

Спорные вопросы чаще всего возникают, если жилплощадь стала собственностью нескольких наследников, их доля должна быть четко установлена. Наследники получают документ о вступлении в права наследования, где фиксируется размер этой доли.

Операции в отношении объектов, находящихся в долевой собственности, должны проводиться с общего согласия всех преемников. Если один из них намеревается продать свою долю, то он обязан предложить ее купить прочим совладельцам указанной жилплощади. Сделку необходимо зафиксировать в соответствующем документе с указанием точной цены и прочих условий продажи.

Если лица, имеющие преимущественное право на приобретение данной недвижимости, отказались приобретать долю, то тогда можно искать сторонних покупателей. Иначе подобную сделку можно легко обжаловать в судебном порядке.

Читайте так же:  Федеральный закон о защите прав потребителей в рф

Как видно, процесс продажи наследной квартиры не имеет значительных отличий от купли-продажи недвижимых объектов, полученных иным способом. Законом не вводятся строгие временные рамки относительно продажи объекта недвижимости собственником.

Особенности покупки унаследованной квартиры

В настоящее время часто сталкиваешься с ситуацией покупки квартиры, которая перешла продавцу в наследство. Как правило, любое серьезное агентство недвижимости такие сделки проводит ежедневно, и завершаются они вполне удачно.Однако иногда встречаются ситуации, когда при неграмотном подходе к оформлению, такие сделки завершаются неудачно для покупателя. В случае если основанием выдачи свидетельства о собственности является наследование, то прежде чем купить квартиру, очень важно тщательно проверить все документы на такую недвижимость и учесть многие нюансы. Итак, давайте более подробно рассмотрим особенности приобретения такой недвижимости.

В законе о наследовании имущества подразумевается довольно большое количество возможных наследников. Идеальными продавцами жилья являются, как правило, наследники, которые принадлежат к первой очереди – родители, дети, супруг(а). Наследники первой очереди имеют полное право распоряжения недвижимостью. Это право, практически, никто не может оспаривать, за исключением несовершеннолетних, которые по каким-то причинам отсутствуют в списке наследников или нетрудоспособных иждивенцев. Информацию об отсутствии возможных наследников необходимо изучить перед подписанием договора.

В случае, когда наследники, принадлежащие к первой очереди, не вступают в свои права, то право наследования получают следующие по очереди собственники. В данной ситуации довольно сложно разобраться с тем, кто является собственником, который действительно имеет право распоряжаться недвижимостью – сдать, продать квартиру, заложить итак далее. Одним из самых худших вариантов является вариант, при котором после подписания сделки о купли–продажи появляется новый наследник, который претендует на право владения собственностью и может узаконить свои права владения. В таком случае, собственность может перейти к новому наследнику, и эта сделка будет аннулирована. Тогда покупатель остается без купленного имущества и в ходе долгих судебных разбирательств добивается возврата своих потраченных средств. Для того чтобы защитить себя от попадания в подобную ситуацию и реально вернуть свои деньги,необходимо ответственно подойти к заключению сделки и заручиться поддержкой опытного профессионала.

Грамотно оформляем договор

При составлении договора купли-продажи необходимо отметить пункт о полной стоимости квартиры. Часто, для того,чтобы сделать меньше сумму налога, прописывается фиктивная стоимость недвижимости, которая не соответствует и значительно меньше реальной суммы. При этом фактическая стоимость оговаривается в устной форме, и передача финансов проходит вне сферы деятельности налоговых служб. Такая схема купли-продажи довольно рискованна, а при совершении сделки, перешедшей в наследство недвижимости особенно опасна, т.к. при возникновении сложных ситуаций,покупатель в ходе судебных разбирательств имеет возможность претендовать только на ту сумму денежных средств,которая указана в договоре.

При покупке жилья, которое перешло в наследство, необходимо быть крайне осторожным при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Желательно при составлении договора обратиться за поддержкой к квалифицированным юристам или в агентство недвижимости, которые обладают опытом и необходимыми знаниями. В такой ситуации желательно выяснить с опытными специалистами все обстоятельства сделки до ее заключения, чем оказаться в непредвиденной ситуации. Желаем удачной покупки!

Покупка квартиры: откуда берутся «обиженные» наследники и как с ними бороться

Среди квартир, продаваемых на рынке, встречаются те, что переходили по наследству. Объекты эти имеют среди участников рынка дурную славу. Дело здесь, конечно, не в привидениях. Тот факт, что продающий вам квартиру наследник говорит, что он – единственный, и других претендентов нет, как выясняется, ничего не значит. Представьте – вы приобрели квартиру у человека, получившего ее в наследство, спокойно в ней живете, и вдруг как черт из табакерки выскакивает человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья. Что тогда? На этот (и смежные с ним) вопросы и попытается ответить Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса – он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону». Выражаясь более понятным языком, это означает, что человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет – тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило, как выясняется, не незыблемое: ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование так называемой обязательной доли – она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Подробно приводить здесь указанные выше статьи ГК вряд ли имеет смысл (по причине крайнего многословия), однако всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.

Если же завещания нет, или суд признал его недействительным (тоже, кстати, прекрасная лазейка), то тогда происходит по закону. Есть понятие «очередность наследства» — наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь – это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья и сестры. Третья – братья и сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди – чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя – они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат – наследует только сын, а брату (его очередь дальше) не причитается ничего.

Берегитесь детей и родителей
На практике же самой многочисленной категорией являются дети наследодателя – от других браков, внебрачные. «Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, как правило, остаются с матерью, — объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него не живет внебрачный сын – не существует ни одной базы данных, которая бы гарантировала, что ей известны все подобные детали».

На второе по частоте место можно поставить родителей. «Ситуация, которая иногда встречается, — говорит Вероника Панкова, председатель Комитета МАР по защите прав потребителей, гендиректор агентства «Пенаты». – Родители совершенно не интересуются своими детьми, не платят алиментов. А потом, если эти дети умерли раньше их, предъявляют права на их имущество».

Бывают и истории с участием братьев и сестер. «Реальная ситуация, с которой мы недавно столкнулись, — рассказывает Вероника Панкова. – В Москве жили две сестры, а их брат – в другом городе. Одна из женщин умерла, и наследовать ее квартиру должны бы были сестра и брат. Но москвичка решила сделать иначе: вступила в наследство, сообщила нотариусу, что других наследников нет. А сама целых три года водила за нос брата: рассказывала, что у сестры все в порядке, передавала приветы».

Читайте так же:  Как получить пособие по безработице в россии

Он может явиться и через 10 лет
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться – мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно – бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано «в течение шести месяцев со дня открытия наследства» (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, «если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам». Такой наследник должен обратиться в суд «в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».

«В качестве уважительных причин, — говорит Ольга Ирич, заместитель начальника юридического отдела отделения ООО «Инвестиционная компания МГСН», — суды признают тяжелую болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.».

Но самый бронебойный аргумент — «не знал». Представим себе ситуацию: у умершего в Москве человека где-нибудь в Хабаровске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет – и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.

Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы утереть со лба нервный пот и сказать, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. «Можно говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, — говорит Вероника Панкова («Пенаты»). – Но теоретически ничего нельзя исключать ни через 10 лет, ни через 20».

Почему трясут того, кто купил жилье
Ладно, имеет наш неожиданный наследник права на наследство. Но почему претензии свои он адресует к сегодняшнему владельцу квартиры – человеку, которого с легкой руки Верховного Суда, весной 2003 года принявшего «историческое» постановление, сегодня все именуют «добросовестным приобретателем»? Не разумнее ли «трясти» собственных недобросовестных родственничков – тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму…

В жизни все, к сожалению, иначе. «Предъявить претензии к нынешнему собственнику – это для обманутых наследников зачастую единственный шанс что-то получить, — говорит Максим Каталов, директор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания». – С родственников деньги стрясти ой как не просто, а квартирка – вот она, в целости и сохранности».

Что требуют: квартиру или кошелек?
Претензии предъявляют, и именно на квартиру, подтверждает Вероника Панкова («Пенаты»). «Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги. Но бывает и так, что он ставит вопрос очень жестко, требуя только квартиру. Объяснение простое: цена на недвижимость за последние несколько лет сильно выросла. То, что продавалось когда-то за 50 тыс. долл. (и, соответственно, долю этой суммы и может требовать со своих родственников обманутый наследник), сегодня стоит 200 тысяч. И суды, к сожалению, иногда принимают решение о выселении – я знаю такие прецеденты».

Что делать покупателю?
В целом защититься непросто – тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. «У меня иногда появляется ощущение, что между наследниками существует настоящий сговор, — говорит Вероника Панкова («Пенаты»). – Вот недавняя ситуация: у умершего в Москве человека имелись сын в одном городе и племянник в другом. За наследством первым предусмотрительно приехал племянник, а сын «ждал в засаде» до того момента, пока квартира будет продана. О том, что он все прекрасно знал, говорит тот факт, что за наследством он обратился к нотариусу у себя в Хабаровске за день до истечения шестимесячного срока».

Но покупая квартиру у наследника, защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. «Если квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство, мы всегда берем от продавца нотариально заверенное обязательство, — говорит Ольга Ирич (МГСН). – Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках, а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника».

«Добросовестность – это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо, — отмечает Максим Каталов («Открытая Компания»). – Но всевозможные справки, декларации и документы подтверждают, что вопрос изучался, и никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме, но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) – в этом случае покупатель может лишиться своего статуса «добросовестного приобретателя».

Здесь – это мы уже от себя – можно добавить, что не так давно мы писали о «добросовестном приобретателе», и многое в той статье перекликается с сегодняшней темой. «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки и никак не позже. И принимать на этом этапе главное решение – покупать квартиру или не покупать. Но прежде – постараться вытрясти из продающего квартиру наследника как можно больше информации и потребовать гарантий.

Покупать квартиру можно, если:
— продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.

Стоит отказаться от покупки, если:
— продавец не внушает вам доверия, явно что-то темнит по поводу своих родственников и не хочет давать никаких гарантий;
— предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
Читайте так же:  Как писать гарантийное письмо об оплате задолженности

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.
Видео (кликните для воспроизведения).

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Покупка квартиры, которая досталась по наследству
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here