Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

  1. Покупка квартиры на 1-м этаже. Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
  2. Размещение второго санузла в коридоре. В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м 2 .

Правильное размещение кухни

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

[2]

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м 2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат:

1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

Стоимость недвижимости 1 500 000 рублей
Первоначальный взнос 150 000 рублей
Сумма кредитных средств 1 350 000 рублей
Процентная ставка 11% годовых
Срок кредитования 10 лет
Сумма ежемесячного платежа 18 600 рублей
Размер переплаты 880 000 рублей

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

[1]

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

Читайте так же:  Оформление договора ренты на квартиру

2-комнатная квартира Две 1-комнатные квартиры
Ежемесячная стоимость аренды 14 000 рублей 10 000 * 2 = 20 000 рублей
Доход с учетом платы по ипотеке — 4 600 рублей 1 400 рублей
Годовой доход 14 000 * 12 = 168 000 рублей 20 000 * 12 = 240 000 рублей
Сумма затрат 2 580 000 рублей 2 730 000 рублей
Срок окупаемости с учетом ипотеки 2 580 000 / 168 000 = 15, 4 лет 2 730 000 / 240 000 = 11,4 лет
Срок окупаемости при покупке квартиры на собственные средства 1 700 000 / 168 000 = 10,1 1 850 000 / 240 000 = 7,7 лет

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

Как выбрать квартиру для инвестиции

В данной статье я покажу вам квартиру, про которую говорил в статье Как выгодно инвестировать в жилую недвижимость. Сейчас я почти закончил ремонт и сделал из большой 2х-комнатной квартиры четыре однушки-малосемейки.

Раньше это была 2-комнатная квартира, с большим залом площадью 22 квадратных метра, из зала мы сделали две комнаты, поставив гипсокартонную стенку, которая и разделила наш зал. В каждой комнате есть мойка с горячей и холодной водой, также имеется электрическая плита.

В итоге из-за разделения зала получилась одна комната 12 квадратных метров в ней имеется рабочий стол и спальное место, а так же своя собственная кухня, и вторая комната 8 квадратных метров в которой также имеется кровать,рабочее место и кухня.

Третья комната 7 квадратных метров имеет рабочее место и двуспальный диван, который спокойно можно разложить и жить двум людям.

Четвертую комнату я еще не доделал, но она будет двухкомнатной, так как я установил в ней газовую колонку, которая снабжает все четыре комнаты водой. Из за этого в ней спать нельзя, так как стоит газовое оборудование. Хотел электрический бойлер повесить в коридоре, но к сожалению не получается из за ограничений по подведенной мощности (три электрических плиты — уже много). С кухней граничил большой санузел, мы его разделили и сделали спальню, в которой поставим большую двухместную кровать на всю площадь комнаты (4 кв.м.) и оставшиеся 2,5 квадратных метра оставили под туалет с душем.

Единственное чего нет во всех комнатах это санузла с душем, он является общим. Общей является и стиральная машинка в коридоре.

Как выбрать квартиру чтобы ее можно было легко перестроить как эту:

  • окна должны выходить на одну сторону;
  • в больших комнатах два окна (можно легко разделить на несколько комнат);
  • легкость разводки воды, воду можно проводить только по нежилым помещениям, т.е. в комнатах не должно быть ни каких труб (в видео под статьей можно увидеть короб в котором проведена вода в моей квартире);

Есть планировки когда с кухней граничат сразу две-три комнаты, такие квартиры тоже можно выбирать, если комнаты не очень большие, а если комнаты большие, желательно чтобы в них было два окна. Это старый фонд.

Перед тем как затевать покупку и перепланировку квартиры, я проводил исследование рынка в этом районе, и выяснил, то что дешевле 14 000 рублей в месяц однокомнатных квартиры в этом районе нет, а комнаты начинаются от 8 тысяч рублей. Я планирую сдать эти комнаты, где-то посередине между 8 и 14 т.р. Думаю, что где-то за одиннадцать получится их сдать. Завтра я планирую подать объявление на Авито. Посмотрим, что у меня получиться.

Когда я сдам эти комнаты то расскажу вам, что из этого вышло и за сколько я их сдал. Также я расскажу, как взять ипотеку безработному.

Из однокомнатной — две студии

Апдейт: Если вы хотите узнать, как из студии сделать однокомнатную квартиру — вам сюда.

Последние несколько дней цейтнот: два земляка из Удмуртии решили купить по моей наводке квартиры в Краснодаре. Но, как это часто бывает: решить решили — а денег нет. Поэтому прорабатываем вариант покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса. В США это реальность, у нас это нарушение закона. Но тем и хороша наша страна, что законы нарушать можно — лазеек куча.

Ну, а пока немного о другом:
Подбирая квартиру для своих друзей, я успел пообщаться со многими застройщиками тут у себя в Яблоновке. Нам нужна недорогая квартира под сдачу, где нас интересует соотношение аренда/стоимость квартиры — коэффициент ROI.
Условно говоря, хорошим вариант — это 15 000р аренды при 1 500 000р цене объекта. И так же хороши варианты 10000р аренда при 1 000 000р цене объекта, или 20 000р аренды при 2 000 000р цене объекта.
Так же важно, чтобы квартиру можно было купить в ипотеку с завышением цены (про этот фокус еще не все знают). При этом возникает такая неприятная штука, как налог на разницу в цене — ни один застройщик не хочет его платить из своего кармана, поэтому этот налог (15% в СК Юг, 20% в ООО Компаньон, 25% в УралДомСтрой) перекладывается на покупателя. Ребят такое положение не устраивает, поэтому они попросили посмотреть еще объекты и поспрашивать хороших знакомых, можно ли избежать данных выплат.

Я вспомнил, что в одной из строительных компаний у меня соседка — главный бухгалтер. «Ну, — думаю — вот он и повод, в гости зайти». Сказано — сделано: созвонились, вечером зашел на чай.
И пока мы общались (она лишь подтвердила, что от налогов не убежать), она сказала: «У нас подаются квартиры со сдачей во 2м квартале 2015. 33 000р/м, и есть просторные однокомнатные квартиры площадью 44,7м и 51,6м» Тут на Юге частенько строят однокомнатные квартиры площадью с поле для мини-футбола! Раньше я просто удивлялся: кому нужны такие «стадионы»? Но в этот раз мысль пошла в другом направлении: если 51,6к.в разделить пополам — получится ровно два объекта площадью около 26кв.м!

Читайте так же:  Простые платежи с apple pay

ск компаньон яблоновский

У себя на севере я такого не встречал: в Ижевске однокомнатная квартира — это зачастую крохотное жилье, площадью 33-37м (иногда 40). На Юге однокомнатные по 40-45 метров в порядке вещей (хотя и маленькие площади тут тоже встречаются). Например, когда я покупал одноквартиру себе, мне предложили на выбор три — 40,5кв.м, 43,3кв.м и на закуску еще почти 46кв.м!
Но даже на этом фоне однокомнатная 51,6м — это много! Для сравнения: одноклассник купил в Москве трехкомнатную рядом с метро — там вся площадь едва-едва 55м (и цена 9 850 000р)! А тут однокомнатная 51,6 за 1704 000. Мысль разделить ее пополам пришла еще до того, как я увидел планировку. Увиденное лишь подтвердило вывод.

Делим пополам. И пробиваем вторую дверь. Удобно сделана планировка: двери прямиком в другой подъезд!

Что-то мне подсказывает, что идея далеко не гениальная…однако все равно хорошая. Дело в том, что Компаньон — частный застройщик. С такими проще договариваться — тем более, что главбух хорошая знакомая.
Это может выглядеть так: на момент завершения стройки можно договориться с прорабом, чтобы каике-то проемы они не закладывали кладкой, а просто наложили кирпич (проще разбирать потом). После приема дома БТИ можно провести перепланировку — даже если квартира куплена в ипотеку, сейчас много оценочных фирм, делающих оценку «не выходя из дома».
Сложность возникает только с прокладкой коммуникаций под канализацию — прокладывать трубы придется прямо в полу. Однако и это тоже решаемо.

Я веду к тому, что обычному клиенту в банке вряд ли дадут сразу две ипотеки (на две студии). А вот одну ипотеку на однокомнатную за 1,7млн -это взять вполне можно. Затем клиент делит ее на две студии, делает достойный (но не дорогой — в пределах 6 тыс./кв.м) ремонт и сдает по 11 000р/мес+К/У. Это рыночные ставки (проверял). И это гораздо больше, чем можно получить за двухкомнатную (14-16 тыс) квартиру. То есть такой раздел позволяет быстрее достигать нужных финансовых целей.

Апдейт 06.01.2016: Осенью в ООО Компаньон умер директор и учредитель. И фирма стремительно распалась на куски. Дома не достаривают, народ пробует подавать заявления — но, вроде бы, не все в порядке с документами (ФЗ-214 нет), поэтому дольщикам остается только посочувствовать.

Апдейт 07.09.2016: ООО Компаньон был выкуплен новыми собственниками. Они приняли на себя долги прежних владельцев. Пересогласовали с Администрацией поселка несколько домов — они будут 9 этажные, с лифтом. Это позволит продать больше квартир, чтобы покрыть старые долги. В настоящее время стройка идет довольно шустро, но дома расположены настолько близко к друг другу, что Жилой Комплекс рискует стать новым гетто — там уже не хватает мест под парковку, а детская площадка будет одна на несколько домов. Но, хотя бы их достроят!

Глава 4-0: Пример переделки квартиры под дорогую аренду

Как мы уже поняли, самый выгодный вариант — это вариант с превращением кухни в комнату с последующей покомнатной сдачей квартиры. Чтобы понять, что и как делать, давайте разберем парочку примеров. Сначала я разберу, что бы я сделал с однушкой своего родственника, если бы надумал ее сдавать, а потом покажу, что можно было бы сделать с моей старой двушкой, которую я разменял. По каждой квартире я приведу смету и подсчитаю денежную выгоду.

Пример №1: Переделка квартиры моего родственника

Однокомнатная квартира с совмещенным санузлом:

И вот что можно из нее сделать:

Смета на переустройство:

Наименование Цена Кол-во Стоимость
Тумба под раковину белая из Леруа-Мерлен 50х50 см 700 2 1 400
Раковина (из Леруа-Мерлен) 650 1 650
Смеситель 900 1 900
Столешница 1 м 600 1 600
Сифон под раковину 180 1 180
Устройство короба между ванной и комнатой
Брус 40х40, хлыст 2 м 80 1 80
Доска половая, 2,5 м 150 2 300
Труба канализационная + фитинги 700 1 700
Водяной шланг 5м 800 2 1600
Тройник 180 2 360
Итого: 6770 руб.

Эта смета верна, если на кухне оставляем старую раковину и одну тумбу от старой кухни, но лучше, конечно, их заменить на маленькие и новенькие из Леруа-Мерлен, тогда общая стоимость по смете составит 9 900 рублей. Столешница нам нужна одна, ее следует распилить на два куска по 50 см (по-моему, в Леруа-Мерлен один пил стоит 15-20 рублей) и установить на две тумбы из-под раковины, таким образом мы получим полноценную кухонную тумбу всего за 1 000 рублей. Позднее мы установим на нее плиту и холодильник.

Добавим сюда расходы на бытовую технику. В свои студии я брал плитки Чудесница ЭЛП 802 в интернет-магазине e5.ru за 490 рублей, на данный момент ее цена изменилась, и стоит она 585 рублей:

Газовую плиту в кухне также следует заменить на электрическую, так как по нормам и правилам люди не должны спать в комнатах, в которых установлено газовое оборудование, и если вдруг кто-то потравится газом – вас посадят.

Холодильники SHIVAKI SHRF-50TR1 покупались мной на citilink.ru за 4 900 рублей, в настоящий момент они подешевели и стоят 4 360 рублей. На avito.ru данную модель можно найти за 2 000 — 3 000 рублей. Эта модель идеально встает по размерам в самые дешевые тумбы под раковины из Леруа-Мерлен.

Читайте так же:  В каком банке открыть вклад, чтобы сохранить и приумножить свои накопления
Видео (кликните для воспроизведения).

Вот так выглядит получившаяся мини-кухня для комнаты:

Короб, в котором проведем воду и канализацию, сделаем из половой доски и бруса. Каркас из бруса устанавливается на пол и обивается половой доской. Получится небольшой порожик, а что делать? Прятать трубы под пол намного дороже. Высота порога определяется расстоянием между дополнительной раковиной и сливом. При прокладке канализации следует учитывать, что на 1 метр длины трубы перепад высот должен составлять 1 см, в этом случае наша канализация будет хорошо функционировать.

Экономический расчет перепланировки квартиры под дорогую аренду

Выполним расчет срока окупаемости:

Наименование
За сколько сдавалась раньше 9 500 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж 12 500 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату 8 000 + 10 000 = 18 000 руб.
Требуется на переустройство 25 000 руб*
Прирост арендных платежей 8 000 – 12 500 = 5 500 руб.
Срок окупаемости 25 000 / 5 500 = 4,5 месяца**

* — 9 900 руб по смете + 10 000 рублей техника + 5 000 рублей – переклеить обои на кухне = 25 000 рублей. Данная статья расходов будет очень сильно зависеть от нас самих. Кто-то сможет купить холодильники с рук намного дешевле, а у кого-то нет времени этим заниматься, и он, наоборот, наймет рабочих для установки моек и плит в комнаты.

** — В данном расчете не учитывается потеря денег за простой. При выполнении расчетов для своего объекта правильнее будет прибавить в числитель стоимость одного месячного платежа (так как вы будете терять деньги, пока квартира простаивает из-за ремонта). В этом случае срок окупаемости будет равен 7 месяцам. Можно пойти еще дальше и посчитать срок окупаемости с учетом кредитной нагрузки (конечно, если вы берете потребительский кредит на данное мероприятие).

Пример №2: Моя старая квартира

Ее вы уже видели в моем блоге:

В данной квартире комнаты соединены паровозиком, что казалось бы делает невозможным ее переделку по вышеописанной схеме. Но это не так:

Я бы поставил в зале стенку из гипсокартона. В данном случае в нее можно даже не закладывать шумоизоляцию. Внимание, только в данном случае. Когда стена разделяет жилые комнаты, шумоизоляция необходима. Стоимость возведения такой стены составит около 5 000 рублей.

Наименование
За сколько сдавалась раньше 8 000 руб + КУ = 10 000 руб.
За сколько можно сдать, зная реальную рыночную стоимость и применив закон больших чисел, используя дорогой канал продаж 14 000 руб.
За сколько можно сдать по комнатам 16 000 руб.
За сколько можно сдать, переоборудовав кухню в комнату 8 000 + 2 х 10 000 = 28 000 руб.
Требуется на переустройство 35 000 руб.
Прирост арендных платежей 28 000 – 12 500 = 15 500 руб.
Срок окупаемости 35 000 / 15 500 = 2,5 месяца

* — Данную квартиру практически невозможно сдать по комнатам, так как комнаты расположены “паровозиком”. Данная цифра была бы справедливой, если бы комнаты были раздельными. Цифра приводится для иллюстрации принципов, описываемых в данной методике.

Как видите, чем больше квартира, которую вы задумали “пилить”, тем быстрее данное мероприятие окупается. Скажу по секрету, что если переделать комнаты в полноценные студии, то выхлоп будет еще больше.

Еще два примера по переделке квартиры для увеличения стоимости аренды

Посмотреть видео снятое в одной из переделанных квартир, можно тут (в самом низу статьи): https://blog.sosnyakov.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investicionnyx-celej/

Видео из еще одной переделанной мной квартиры можно найти в составе полного пакета, описание видео и первые кадры см. тут: https://blog.sosnyakov.ru/kak-za-2-nedeli-sdat-kvartiru-v-2-raza-dorozhe-rynka-den-01/

Легальность переустройства

На первом этаже данное переустройство является абсолютно легальным, и мы можем его легко узаконить. На втором этаже и выше – нельзя ставить раковины с водой над жилыми комнатами. Но это не должно нас останавливать, в случае чего раковины можно легко отсоединить и вынести, например, на балкон. После чего вернуть их на место, как ни в чем ни бывало.

Вообще, на самом деле я особо не заморачивался с юридическим оформлением своего проекта. Я исходил из того, что если меня и поймают, то к тому времени все переделки уже многократно окупятся.

Кстати, мой знакомый перенес кухню в другую комнату уже более 7 лет назад – и ничего, спокойно живет и ничего не переоформляет. Живет, кстати, на 4 этаже…

В общем, если вопросы легальности вышепредложенной схемы вас напрягают, обратитесь к юристам из риелторской конторы. Они могут оформить все что угодно. По крайней мере, мне они сами так сказали, когда я обращался за консультацией. Они приглашают “своих” техников, которые рисуют то, что можно узаконить, а на остальное закрывают глаза.

Новостройка: из однушки в двушку

Рекомендуемые сообщения

Недавно просматривали 0 пользователей

Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

Лучшие статьи на сайте ИВД

Вы профессиональный
архитектор или
дизайнер?

ИВД. Ремонт и отделка

Вы профессиональный
архитектор или
дизайнер?

Сайт IVD.ru — ведущий интернет-проект, посвященный вопросам реконструкции и оформления интерьера жилых помещений. Основной контент сайта составляет архив журнала «Идеи Вашего Дома» — эксклюзивные авторские статьи, качественные иллюстрации, практические советы и уроки. Над проектом работает команда профессионалов в тесном сотрудничестве с известными дизайнерами, архитекторами и ведущими экспертами издательства.

На нашем сайте вы можете подобрать комплексные дизайнерские решения; просмотреть подробные обзоры рынка строительных и отделочных материалов, мебели, техники и оборудования; сравнить собственные идеи с дизайн-проектами ведущих архитекторов; напрямую пообщаться с другими читателями и редакцией на форуме.

Вы профессиональный архитектор или дизайнер?

Как из однокомнатной квартиры сделать две элитные студии и сдавать за 90 тысяч

Имея в своем распоряжении однокомнатную квартиру, Андрей Калиничев мог сдавать ее за 25, самое большее 30 тысяч рублей. Но поскольку жилье расположено очень удачно – новый дом, хороший район, близкое метро, магазины и прочая инфраструктура, он справедливо решил, что получать можно значительно больше.

Читайте так же:  В каком банке можно быстро получить кредит пенсионеру

И подготовил план разделения однушки на две отдельные студии. Причем не традиционный для такого рода проектов эконом-вариант, а очень качественный евроремонт с прицелом на состоятельных клиентов.

В каждой студии помимо необходимого набора – стол, стулья, кухонный блок, есть кондиционер и большой плазменный телевизор, в одной установлена большая двуспальная кровать, в другой – двухместный раскладной диван. Интерьер тоже элитный – в одной студии обои выбраны под дерево, в другой стены отделаны натуральным камнем.

Даже балкон сделан закрытым, с теплым полом, так что там будет комфортно в зимние морозы. В результате после двух месяцев работ получились две действительно комфортные и очень солидно выглядящие студии для состоятельных клиентов.

Таковыми Андрей видит в первую очередь приезжающих в Москву командировочных бизнесменов, а студии, по крайней мере, одну, намерен сдавать посуточно, что опять же увеличит прибыль. Вариант с долгосрочной сдачей для обеспечения более стабильного дохода также рассматривается, конечное решение будет зависеть о текущей ситуации на рынке недвижимости.

В совокупности с двух студий Андрей рассчитывает получать 70-90 тысяч в месяц, что втрое превышает сумму, на которую он мог рассчитывать до ремонта и разделения квартиры.

Как из однокомнатной квартиры сделать две студии с тремя комнатами

Когда Дмитрий Корецкий приобретал по ипотеке однокомнатную квартиру в Барнауле, он рассчитывал выгодно перепродать ее. Но сложная экономическая ситуация вкупе со значительными ипотечными процентами побудили его отказаться от перепродажи в пользу аренды.

Идея сделать из квартиры офис (она расположена на первой этаже) натолкнулась на запрет банка переводить жилое помещение в нежилое, и тогда Дмитрий ради наибольшей прибыли решил разделить 43 квадратных метра на две студии.

В первой, площадью 18 кв.м., разместились диван, стол, тумба для телевизора, компактный кухонный блок и совмещенный санузел с душем. Жилье получилось пусть небольшое, но вполне уютное, и Дмитрий без труда нашел арендатора, готового платить 10 тысяч плюс 1,5 тыс. за коммуналку.

В другой студии на 24 квадрата также разместились раскладной диван, стол, кухонный блок и даже удалось выделить вторую небольшую комнатку. Ее можно использовать как спальню или детскую, что делает студию привлекательным вариантом для молодой семьи. Сдавая такую студию, можно рассчитывать на 15-18 тысяч в месяц.

Сам ремонт и переделка квартиры не заняли много времени, а поскольку все материалы и мебель приобретались недорогие, нередко по скидочным акциям, затраты оказались весьма умеренные.Зато теперь Дмитрий может рассчитывать на стабильные 25-28 тысяч каждый месяц.

Планировка двухкомнатной квартиры

Немалая часть домов были построены ещё в советское время, поэтому на сегодняшний день не слишком рациональная планировка двухкомнатных квартир является достаточно острой проблемой. Конечно, в современных зданиях планировка создаётся более функциональной, но ситуации, когда застройщики между собственной выгодой и удобством будущих жильцов выбирают первый вариант, по-прежнему, не редки.

Большая часть квартир в домах бизнес- и элит-класса идут без перегородок, то есть обладают так называемой «свободной» планировкой. В домах типовых серий, как правило, на продажу выставляются квартиры с готовой планировкой, а в некоторых случаях – с готовой отделкой.

Двухкомнатная квартира со свободной планировкой

Для получения свидетельства о собственности, в соответствии с российским законодательством, в БТИ необходимо предоставить план (планировка, которая была задана непосредственно самим застройщиком).

Пример свободной планировки двухкомнатной квартиры

В большинстве случаев на полу в виде кирпичной дорожки выкладывают план квартиры, который утверждается БТИ. Покупатель, на своё усмотрение, может придерживаться этого плана или изменить планировку (что, естественно, должно быть узаконено в БТИ). Как правило, основная часть людей отдают предпочтение второму варианту, а иногда даже делают перепланировку двухкомнатной квартиры в трёхкомнатную, что вызвано рядом определённых причин.

Особенности планировки двухкомнатной квартиры в панельном доме

Основные проблемы, которые связаны с планировкой двухкомнатных квартир, возникают из-за окон. Нередко в процессе проектирования красивых зданий из-за некоторых архитектурных излишеств могут образоваться так называемые «глубокие» или «слепые» квартиры. Из-за отсутствия окон в них крайне трудно обустроить нужное количество спален, гостиных и других помещений, которым требуется освещение. Эта проблема возникает, в основном, исключительно по вине застройщика, желающего получить квартиры с большим метражом, но практически нефункциональные.

Такие ситуации, к сожалению, не редко встречаются даже в домах элитного класса. Встречаются такие варианты, когда площадь квартиры составляет порядка 100-200 кв. м, количеством около от 1 до 3, а также такой планировкой, которая не поддаётся практически никаким изменениям.

Кроме этого, довольно-таки неудачным вариантом можно считать планировку коридорного типа, при которой длинные узкие проходы ведут из одного помещения в другое. Также в планировках квартир в панельных домах часто встречаются комнаты-пеналы вытянутой формы, которые не слишком-то удобны в своей эксплуатации.

Планировка небольшой двухкомнатной брежневки

Другой не менее распространённой ошибкой является недостаточное внимание к дополнительным помещениям в квартире. На практике, наличие прихожей и просторной кухни для удобного проживания куда более важно, чем несколько «пустых» лишних квадратных метров. При этом число балконов и лоджий должно соответствовать количеству комнат. Иной раз бывают такие ситуации, когда трёхкомнатные квартиры, расположенные на первом этаже, идут без балконов, а однокомнатные, в свою очередь, располагающиеся выше, обладают сразу несколькими балконами или лоджиями.

Типовая планировка двухкомнатной квартиры Вернуться к оглавлению

Недостатки современных планировок двухкомнатных квартир

Пожалуй, одним из самых важных критериев комфортности дома можно считать число квартир на лестничной площадке. Наиболее удобный и распространённый вариант – 4 квартиры на одной площадке. Не самый удобный вариант – малосемейки, в которых количество квартир на одной площадке доходит до 10. Иногда такое расположение можно встретить и в современных домах высокой стоимости. Как не трудно догадаться, основная причина такой планировки – игнорирование застройщиками жилья требований будущих жильцов относительно мест общего пользования.

Читайте так же:  Как рассчитать среднедневной заработок примеры расчета для различных ситуаций

План небольшой 2-комнатной квартиры малосемейки

Одна из самых грубых ошибок, которая встречается в строительстве домов – расположение грузовой шахты лифта, граничащей со стеной самой большой по площади квартиры. Также к наиболее неприятным ошибкам относится расположение санузлов друг напротив друга, неудачное соотношение площадей, кухонные помещения без окон.

Достоинства современных планировок квартир

Многие застройщики, понимая нынешние условия конкуренции, стараются делать планировку квартир более удобной и функциональной для своих потенциальных покупателей. Поэтому современные квартиры часто обладают просторными кухнями, вентиляцией, вынесенной за пределы кухни, большим количеством санузлов и подсобных помещений, а также просторным балконом или лоджией.

Идеи бизнеса с нуля

  • ГлавнаяБизнес с нуляОбо всём
  • Поиск по сайту

Как сдать квартиру в аренду в два раза дороже

Administrator » более года назад

[3]

Для того чтобы сдавать квартиру в два раза дороже нужно разделить её на две части . Причем не просто сделать две комнаты как в коммунальной квартире, а сделать две отдельные квартиры. Для этого в каждой из частей нужно установить санузел и кухонную зону. Получатся две квартиры студии. Если квартира однокомнатная, то имеющийся санузел можно оставить одной части квартиры. Второй санузел надо сделать самим.

Как сделать санузел . Тут есть несколько важных моментов, которые надо учесть.
1. Санузел по закону разрешено размещать в помещении под которым нет жилых комнат. Поэтому санузлы делают в коридорах. Если квартира на первом этаже, то санузел можно размещать в любой точке, так как подвал не считается жилым помещением.

2. Второй важный вопрос, который у Вас встанет при размещении санузла это вывод канализации. Вообще говоря к санузлу еще надо подвести воду, но с водой проблем нет, так как трубы можно уложить как угодно. С канализацией сложность заключается в том что у канализационной трубы должен быть уклон в 5 сантиметров на метр длинны. И почти не возможно провести трубу так, чтобы она не мешала ходить людям по квартире. И тут есть два решения.

Первое решение: использовать специальный канализационный насос. Он устанавливается возле унитаза и создает давление в выходной трубе. Под давлением стоки могут двигаться по трубе проложенной в любых направлениях, хоть под потолком. При выборе насоса учитывайте максимальную температуру стоков с которой он может справляться. Если температура стоков не более 40 градусов, то такой насос можно найти за 100-200 долларов. Обычно же требуется работа со стоками до 80 градусов. Такой насос будет стоит от 500 долларов.

Второй вариант решения вопроса с канализацией подходит для квартир на первом этаже. В этом случае можно договориться с ЖЭКом или обслуживающей организаций или напрямую с сантехником о подключении канализации через подвал. В этом случае не требуется покупать дорогостоящий насос.

В санузле необходимо поставить унитаз, раковину для мытья рук и поддон для душа . Общая площадь санузла получается около 2 метров.

Санузел удобнее всего делать напротив входа в нашу новую квартиру, так чтобы вход в санузел был расположен со стороны входа в квартиру. С противоположенной стороны размещается ниша для кухни . Которая состоит из стола с мойкой и однокомфорочной плитки на этом столе. Сток от мойки направляется в наш насос или напрямую в канализационную трубу если насос не используется.

Теперь посчитаем расходы на организацию новой квартиры .
В самом удачном случае нам потребуется добавить одну дверь и одни санузел плюс кухню. В одну из имеющихся дверей поставить замок.
Если все двери деревянные то хватит 5 000 рублей.
Если ставить железные двери, то в расчет можно брать 20 000 рублей.
Строительство перегородок для санузла и входной двери в него — 10 000 рублей.
Прокладка труб — 3000 рублей
Унитаз- 2000 рублей.
Раковина с краном — 3000 рублей.
Поддон для душа и шторка — 1 000 рублей.
Кухонная ниша с краном и плитой — 3000 рублей
Канализационный насос 20 000 рублей.
Всего: 62 000 рублей.
Можно сэкономить, если ставить деревянные двери и не ставить насос, тогда расходы составят 27 000 рублей. В расчете не указана стоимость услуг строитель. Поэтому цифры можно умножать на два.

Видео (кликните для воспроизведения).

Приведенный способ удвоения квартир подходит для обычных квартир, где есть отдельная кухня. Если квартира однокомнатная то можно сделать две квартиры-студии. Если квартира двухкомнатная, то по такой же технологии можно сделать три квартиры-студии. Размер арендной платы за квартиру студию как правило ниже чем за обычную квартиру процентов на 20. Поэтому, чтобы удвоить доход от однокомнатной квартиры, параллельно с переделкой можно сделать хороший ремонт. Если переделываем двухкомнатную квартиру в три квартиры студии, то можно рассчитывать на удвоение дохода от сдачи такой квартиры в аренду. Если в квартире три и более комнат, до доход увеличивается более чем в три раза. Кроме того можно делить одну комнату на две и более частей. Главное учесть что рекомендуется делать площадь квартиры студии от 12 кв. м., но встречаются и варианты с площадью в 8 кв. м. Второй важный момент — в новой квартире обязательно должно быть своё окно. Вот таким не хитрым способом можно увеличить доход от сдаваемой квартиры.

Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here