Обмен ипотечной квартиры

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Обмен ипотечной квартиры" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.
Читайте так же:  Какая разница между трудовым соглашением и трудовым договором

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Обмен ипотечной квартиры на другую

Покупка недвижимости с привлечением жилищной ссуды растягивается на многие годы.

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Возможна ли процедура?

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.
  • Как получить разрешение банка?

    Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.
  • Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

    Доступные варианты

    Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

    Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

    Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.
  • Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

    Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

    Способ 2. Замена залогового имущества

    Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

    Процедура проходит в следующем порядке:

    • Предоставление документов на новую жилплощадь;
    • Оценка новой квартиры;
    • Уточнение условий ипотеки;
    • Заключение договора мены;
    • Оформление залога;
    • Снятие обременения со старой жилплощади.

    Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

    Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

    Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:
    • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
    • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
    • Снятие обременения со старой квартиры;
    • Подписание договора купли-продажи;
    • Погашение кредита полученными деньгами;
    • Приобретение новой квартиры;
    • Наложение обременения.

    При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.

    Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.

    Читайте так же:  Какой штраф за пересечение сплошной линии (разметки)

    Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

    • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
    • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
    • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
    • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

    Способ 4. Обмен по переуступке

    Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

    Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

    К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

    Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

    Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

    Ценовая разница

    Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

    Обмен на жилье с идентичной стоимостью

    Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

    Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

    Обмен на жилье дороже

    В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

    Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

    Обмен на жилье дешевле

    Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

    На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

    Обмен дома на квартиру

    Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку.

    Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

    При этом нужно учесть несколько важных отличий:

    • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
    • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

    Какие документы необходимы для обмена?

    Согласно российскому законодательству, действующему в 2019 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.
  • Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

    В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

    Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

    При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

    [1]

    Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

    Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

    Каким образом можно поменять квартиру в ипотеке на дом

    Получение ипотеки – достаточно серьезная и ответственная процедура. Во-первых, речь идет о крупных суммах, а во-вторых, договор заключается на многие годы. Однако, в жизни случается так, что у заемщика появляется необходимость в переезде в другой регион или жилье другого типа. А потому сегодня актуален вопрос – как можно обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на дом.

    Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, требующая учета всех важных нюансов перед тем, как начинать действовать. Желательно для начала посоветоваться с адвокатом, чтобы сделка прошла успешно.

    Запомните! Ипотека вовсе не означает то, что до конца срока ее действия заемщик ничего не может сделать с квартирой, приобретенной за счет заемных средств. Такая недвижимость лишь временно числится банковской собственностью. Но при наличии согласия банка ее можно и продать, и обменять. Главное, чтобы были соблюдены два условия:

    • С момента взятия ипотеки должно пройти свыше 2 лет (в некоторых случаях этот период увеличивают до половины всего периода кредитования).
    • Клиент должен иметь положительную кредитную историю, не иметь просрочек по платежам.
    • Новое жилье находится вблизи отделения банка, выбранного в качестве кредитного учреждения.
    Читайте так же:  Как оплачивается декретный отпуск по беременности и родам

    Среди операций с ипотечной собственностью можно выделить следующие:

    • Обмен жилья с целью переезда в более дорогое.
    • Переселение в жилую недвижимость, равную по стоимости.
    • Обмен жилища при переезде в более дешевое.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Каждый из вариантов имеет свои особенности – по-разному производятся процедуры обмена. Обмен отличается от продажи тем, что большая часть стоимости или полная не переходит в денежный эквивалент.

    В этом случае происходит автоматическая смена залога банка, то есть, замена одного недвижимого имущества, находящегося на обеспечении у кредитора, на другое. В данной процедуре участвуют две стороны, которые меняют жилплощадь. Кроме того, предполагается участие и третьей стороны в качестве контроллера.

    Какие условия обмена и есть ли альтернатива

    Поводом для обмена квартиры в ипотеке на частный дом может стать что угодно. К примеру, увеличение или уменьшение дохода, желание получить другой тип недвижимости иной степени комфортности, снижение или повышение дохода и многое другое.

    Свободное осуществление сделок затрудняется тем, что жилье находится в залоге. В теории квартиру обменять не так сложно, но на практике все выглядит иначе.

    Прежде всего, на подобную сделку нужно получить согласие от банка-кредитора, так как именно у него квартира находится в залоге. Нужно просто обратиться в финансовую организацию с просьбой в письменном виде совершить обмен.

    К заявлению прилагаются следующие документы:

    • Паспорт (копия и оригинал).
    • Свидетельство о заключении брака, если оно имеется.
    • Выписка из домовой книги.
    • Копия лицевого счета.
    • Бумаги, которые подтверждают своевременное внесение платежей по задолженности.

    Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заемщикам, которые добросовестно исполняют свои обязательства.

    Основные нюансы

    • По условиям кредиторов обмен недвижимости, взятой в кредит, возможен только при заключении договора продажи уже имеющейся квартиры и покупки нового дома, который соответствует требованиям кредитной организации.
    • Банк обязательно оценивает новый объект залога, а за эту процедуру с заемщика взимается плата.
    • Перед обменом заемщик должен предоставить повторно полный пакет документов, который нужен для заключения ипотеки.
    • В случае необходимости пишется заявление на увеличение размера ипотеки на сумму разницы.
    • Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы клиент сразу внес первоначальный взнос за новое жилье.
    • Кредитная организация охотнее согласиться на сделку, если заемщик обратиться в агентство недвижимости, с которым сотрудничает этот банк. А если свое первое жилье клиент получил также через это агентство, то последующая покупка станет более доступной.
    • Банк может снова проверить кредитную историю (о ее значении читайте по этой ссылке), чтобы выявить негативные сведения в ней. Если будут замечены нарушения, то в обмене может быть отказано.

    Как именно производится обмен

    Если кредитор не хочет удовлетворять просьбу клиента обо обмене, то придется смириться. Ничего не поделаешь, придется жить на том же месте или искать альтернативные решения проблемы.

    Если банк согласен, то процедура будет значительно упрощена, и представит собой следующее:

    • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимости, при этом продаваемая квартира все еще будет находиться в качестве обеспечения у банка.
    • После регистрации прав собственности на новое жилье, оно переходит в качестве залога к кредитному учреждению.
    • Банк снимает обременение с реализованной квартиры, а новому собственнику предстоит пройти государственную регистрацию права собственности.

    Выгода такой сделки достается только заемщику, а потому будет достаточно сложно найти покупателя недвижимости, который согласится на то, что в течение какого-то времени она будет находиться в залоге у банка. Продавцу предстоит подготовить ряд бумаг, чтобы покупатель мог застраховать свое новое имущество.

    Документы, нужные для обмена

    • Кадастровый и технический паспорта (выдается в БТИ).
    • Заключение оценки обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной.
    • Бумаги, которые подтверждают право собственности продавца (дарственная, договор купли-продажи и т.п.).
    • Выписка из государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье чисто от обременений.

    Какой же альтернативный вариант

    Если человек по каким-либо причинам не хочет или не имеет возможности совершить обмен квартиры на дом, то он может использовать другой вариант обзавестись новым жильем – продать ипотечную квартиру и купить дом.

    [3]

    • Сбор заемщиком всех необходимых документов на новую ипотеку.
    • Подача соответствующего заявления и ожидание, когда банк примет решение. Лучшие предложения по ипотечным сделкам рассматриваем по этой ссылке.
    • С жилья, находящегося в обеспечении у банка, снимается обременение (об этом больше говорим здесь). Это делается путем вывода недвижимости из-под залога при помощи краткосрочного займа.
    • Предыдущее жилье быстро реализуется на рынке по весьма привлекательной цене.
    • Полученные от продажи средства можно использовать на то, чтобы рассчитаться по краткосрочному займу.
    • Оставшиеся деньги нужны для приобретения новых квадратных метров.

    Важно! Необходимо заранее получить подтверждение от кредитора, что он готов предоставить заем на покупку иного жилья, иначе заемщик может оказаться и без квартиры, и без собственного дома.

    В представленном выше альтернативном варианте при проведении сделок возможна и смена банка.

    Роль разницы в цене

    Это приводит к тому, что клиент вынужден писать дополнительное заявление на изменение размера ипотечного займа.

    Существует три варианта:

    [2]

    Еще один важный случай – обмен квартиры, взятой в рамках военной ипотеки. Это одна из наиболее сложных процедур, так как имеет место двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки.

    Тут всего несколько вариантов:

    • Перевод по службе в другой регион. Это предусмотрено договором военной ипотеки в пункте «переезд». Процедуры аналогична той, что и при равноценном обмене, жилье должно быть рядом с местом службы военного.
    • Расчет по кредиту по программе Росвоенипотеки.

    Подводя итоги, стоит упомянуть, что нередко в договоре заблаговременно указаны условия обмена недвижимого имущества, поэтому при подписании бумаг нужно быть очень внимательным.

    Что говорит закон

    Читайте так же:  Особенности инвестиционного страхования жизни

    Процедура Регулирования отношений между банком и кредитополучателем происходит на основании кредитного договора, который составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ст.6 ФЗ №102 говорит о том, что каждый ипотечный займ основывается на залоге, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Обмен представляет собой замену обеспечения, то есть переоформление заема на другое имущество.

    Порядок данной процедуры регулируется ст. 345 ГК РФ. Каждый банк выпускает документ, в котором оговариваются шаги по проведению этого процесса.

    Как обменять ипотечную квартиру? Советы

    Ипотека, на сегодняшний день, популярнейший и самый доступный способ приобрести в собственность какое-либо жилье. Ипотечный договор, как правило, заключается на десятки лет.

    А наша жизнь, нередко преподносит нам различные сюрпризы, из-за которых многие обстоятельства жизни могут измениться.

    В том числе, у людей, которые уже долгие годы выплачивают ипотеку, нередко возникает вопрос о том, можно ли обменять ипотечную квартиру и изменить условия своей жизни. Это может быть связано с тем, что Вы хотите переехать в другой район или город, обменять ипотечную квартиру на большую или наоборот, приобрести более дешевое жилье или обменять квартиру на дом.

    Ответ на такой вопрос однозначен: такая возможность есть. При этом, с теоретической точки зрения, процедура достаточно проста, но на практике, существует много нюансов, о которых следует позаботиться при обмене, о них и поговорим.

    Условия обмена ипотечной квартиры

    Главным условием обмена является получение согласия банка на совершение сделки. Это необходимо, поскольку квартира, кредит за которую Вы выплачиваете, находится в залоге у кредитной организации, а совершение каких-либо юридических действий с залоговым имуществом невозможно без согласия залогодержателя.

    Если Вам удастся получить разрешение банка, Вы должны учитывать, что совершение такой сделке возможно при одновременной продаже залоговой квартиры и покупке другой недвижимости, которая должна отвечать не только Вашим требованиям, но и требованиям кредитной организации.

    Чтобы убедиться в Вашей платежеспособности, кредитная организация снова потребует предоставления документов для оформления ипотеки. Т.е. Вы должны будете представить все справки, которые снова тщательно проверят специалисты банка.

    Кроме того, банком будет проверена уже существующая кредитная история, поэтому в Ваших интересах не допускать просрочек платежей по ипотеке. Некоторые кредитные организации могут поставить перед Вами и другие условия, на которых можно обменять ипотечную квартиру.

    Как обменять ипотечную квартиру на другую?

    После того, как Вы получили разрешение банка, можно приступать непосредственно к процедуре обмена.

    Первое, что Вам необходимо сделать – найти новую недвижимость, которая удовлетворит требования обеих сторон. Кредитная организация оценивает также рыночную стоимость и продаваемой и приобретаемой недвижимости.

    После того, как Вы найдете подходящий вариант новой квартиры, следует начать искать покупателя на Вашу старую квартиру.

    Учитывайте, что найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге – задача не самая простая.

    Кроме того, банк будет внимательно проверять платежеспособность нового заемщика, он должен быть добросовестным и не затягивать с выплатой денег за приобретаемую недвижимость.

    После того, как всё готово, вы продаете старую квартиру найденному покупателю и гасите свой ипотечный долг. После этого, банк снимает обременение с проданной Вами квартиры, а новый собственник может зарегистрировать свое право на недвижимость.

    Вы в это же время приобретаете новую квартиру и оформляете с кредитным учреждением договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. Новая квартира также становится залоговым имуществом кредитной организации, после регистрации Вашего права собственности на неё.

    Кроме того, некоторые банки требуют, чтобы Вы сразу же погасили первоначальный взнос за вновь приобретенную квартиру.

    Можно ли обменять квартиру другим способом?

    Существует и другой вариант обмена ипотечной квартиры, процедура происходит с использованием займа, который направляется на погашение существующей ипотеки.

    Для того, чтобы использовать эту возможность, Вам необходимо подготовить и собрать все необходимые документы для оформления нового ипотечного кредита, передать их в банк для проверки и ожидать разрешения от банка на проведение сделки.

    Если разрешение получено, Вам выдается краткосрочный займ, с помощью которого Вы гасите существующий долг, а квартира выводится из залога кредитной организации.

    После этого, Вы легко находите покупателя на квартиру без обременений, вырученные с продажи квартиры деньги пускаете на погашение краткосрочного кредита, а остаток – на приобретение другой недвижимости и внесение первого взноса за нее.

    Здесь самым важный момент – получить согласие банка на новую ссуду – иначе Вы рискуете остаться без жилья.

    Опытные специалисты помогут Вам сократить время на проведение сделок, соберут все необходимые документы и исключат возможные риски.

    Три способа продать или обменять ипотечную квартиру

    Перейдем сразу к главному вопросу. Итак, у нас задача — Продать или обменять ипотечную квартиру или квартиру находящуюся в залоге у банка по той или иной причине. Попробуем найти ответы на риторические вопросы, что делать и с чего начать?

    Причины по которым люди решаются на продажу ипотечной квартиры или квартиры находящейся в залоге у банка, весьма различны.
    Причем это вовсе не обязательно финансовая причина, связанная с невозможностью выплачивать проценты по ипотеке. Целью продажи квартиры находящейся под обременением зачастую является желание улучшить жилищные условия, развод или разъезд собственников или покупка более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

    Также, достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость в Москве по высокой стоимости и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать. В настоящее время эти люди прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве упала, ближайших перспектив к резкому росту цен на недвижимость нет, а проценты по ипотеке уплачиваются. Т.е продажа ипотечной квартиры в таком случае — это избавление от ипотеки, как от невыгодного инвестиционного объекта.

    Каким способом лучше всего продать ипотечную квартиру

    В зависимости от конкретной ситуации, для желающих обменять или продать ипотечную квартиру существует несколько схем.

    Читайте так же:  Досудебное соглашение о сотрудничестве в уголовном процессе

    Первый вариант продажи ипотечной квартиры

    В первом случае при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права собственности к новому хозяину.

    В этом случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости.

    Второй вариант продажи ипотечной квартиры

    Деньги сразу закладываются в две ячейки. В первой ячейке деньги в размере долга по кредиту, во второй ячейке — остаток расчета за квартиру (если таковой имеется), предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.

    В этом случае после заключения договора купли-продажи документы на квартиру подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, и только после этого продавец квартиры получает доступ ко второй ячейке.

    Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

    Как правило на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке недвижимости в Москве чаще предпочитают использовать первую схему.

    Третий вариант продажи ипотечной квартиры

    Третий вариант продажи ипотечной квартиры характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой квартиры, с наложением на нее обременения.

    Как правило такие случаи рассматриваются индивидуально и выносятся банком на обсуждение кредитного комитета. Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога по одной из двух вышеупомянутых схем, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

    Подводные камни

    Трудоемкость переговорного процесса с банком, получение разрешения на продажу ипотечной квартиры, вовсе не является единственным препятствием на пути продавца квартиры находящейся в залоге.

    Существует ряд непреодолимых психологических факторов. Дело в том, что квартира находящаяся под обременением на рынке недвижимости — это повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все будет в порядке.

    Сейчас у покупателей на рынке недвижимости очень большой выбор предложений, который значительно превышает спрос. И никто из покупателей не станет сознательно останавливать свой выбор на ипотечной квартире или квартире находящейся под каким либо другим обременением, в ситуации если можно найти аналогичный свободный объект по такой же цене. Поэтому ипотечные квартиры как правило продаются с дисконтом не менее 5% от текущей рыночной стоимости квартиры.

    Большинство покупателей вообще отказываются рассматривать квартиры находящиеся под обременением, несмотря на дисконт. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на вторичном рынке недвижимости. Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.

    Поэтому идеальным вариантом конечно же будет, если есть возможность, в принципе отказаться от вышеперечисленных схем продажи ипотечной квартиры. Занять где нибудь денег, расплатиться с банком и выставить квартиру на продажу как свободную, что значительно повысит её привлекательность как объекта недвижимости для покупателя. А заёмные деньги вернуть сразу после того как продадите квартиру. Этот вариант наилучший, но к сожалению, далеко не для всех приемлемый.

    Послесловие

    Последнее время, имеется ввиду 2016 год, доля выставленных на продажу квартир находящихся в залоге увеличилась примерно на 15%. Это связано с тем, что многие уже не могут выплачивать ипотечный кредит из-за потери работы или ухудшения материального положения семьи. К счастью пока эта тенденция не стала опасной, но потихонечку приближается к критической черте, отмечают эксперты компании Финанс-Кредит.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Безусловно, продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о продаже квартиры находящейся в ипотеке должно быть очень обдуманным. Вы можете обратиться за подробной консультацией к специалисту по недвижимости компании Финанс-Кредит. Работа с залоговыми объектами недвижимости в Москве и Подмосковье — это основное направление нашей деятельности. Консультация по телефону бесплатно. Звоните в Финанс-Кредит и получите подробные ответы на все свои вопросы связанные с продажей ипотечной квартиры.

    Обмен ипотечной квартиры
    Оценка 3 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here