Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Запрещено ли сдавать квартиру в аренду по военной ипотеке, если в ипотечном договое с банком есть пункт, запрещающий это делать?

Практически все крупные банки в РФ в своем ипотечном договоре вписывают пункт о том, что военнослужащий, который является ипотечным заемщиком, не может сдавать квартиру в аренду.

И здесь 2 варианта: либо он не может это делать без согласования с банком, либо он не может сдавать квартиру вообще. Имейте ввиду, что здесь речь идет исключительно об официальной сдаче квартиры, что значительно усложняет все обстоятельства.

Сейчас мы рассмотрим случай, в котором описано, что делать, если банк запрещает сдавать квартиру без согласия банка по ипотечному договору, оформленному на военнослужащего.

Здесь все просто. Звоните в банк тому специалисту, который оформил с Вами ипотечный договор. Приезжаете в банк, чтобы получить в банке письменное соглашение о сдаче квартиры в свободной форме.

Важно проследить за тем, чтобы на соглашении была печать банка. Не исключено, что потребуется немного «замотивировать» некоторых сотрудников банка тем или иным способом.

Как правило, сотрудники банка говорят, что они вставили этот пункт в договор по той причине, что иначе страховая компания повысит сумму страховых взносов за Вашу квартиру.

Тогда Вам необходимо заехать в страховую компанию, застраховавшую Вашу ипотечную квартиру и пересчитать процент, исходя из того, что квартира будет сдаваться в аренду. Обычно в этой процедуре проблем не возникает.

Затем вернуться в банк и получить письменное разрешение на сдачу квартиры.

Вариант второй — рефинансирование военной ипотеки

Второй случай. Что делать, если в договоре указано, что Вы не имеете права сдавать квартиру вообще, отсутствует фраза «сдача квартиры без согласования с банком».

В этом случае сначала все равно звоним в банк и пробуем договориться с ним «мирно», чтобы выдали разрешение на сдачу квартиры.

Если не выходит, то тогда один из самых долгих, но эффективных выходов — это рефинансирование военной ипотеки.

Ипотеку по военной программе в нашей стране предоставляет несколько банков. Их больше 10. Учтите, что оформить ипотеку Вы можете и в другом городе. Вам потребуется обратиться в каждое отделение банка (сначала в Вашем городе, потом — в другие города), чтобы выяснить следующие вопросы.

1. Запрещается ли в данном банке сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке, в аренду собственником?

2. Могут ли их сотрудники выпонить рефинансирование Вашей военной ипотеке, взятой в другом банке и под какой процент?

Имейте ввиду, что звонить нужно в московское представительство банка. В местном, скорее всего, от вас будут «отмахиваться».

Затем, если вы нашли несколько подходящих банков в своем городе, то Вам нужно провести расчеты относительно того, насколько выгодным будет Ваше предприятие по рефинансированию. Сможете ли вы с аренды квартиры извлечь такую прибыль, которая покроет ваши новые ипотечные платежи?

Имейте ввиду, что в редких случаях рефинансирование ипотеки может привести к тому, что Ваша ставка и ипоетчный платеж могут стать меньше, чем вы платили до этого в своем первом банке.

Если вам необходима детальная консультация по юридическим вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду

Чтобы квартира «работала» и приносила деньги ее можно сдать в наем. Полученные от сдачи жилья деньги можно пустить на досрочное погашение взятых кредитных обязательств или другие нужды. Разрешено ли военнослужащим сдавать жилье, приобретенное по программе военной ипотеке, постараемся вкратце описать в данной статье.

Казалось бы, каждый, у кого есть лишняя незанятая квартира, может сдать ее и получать доход. По сути, это является коммерческой деятельностью, однако, в нашей стране не все декларируют доходы. Что касается военнослужащего, то он не имеет права заниматься любой коммерческой деятельностью. И это прямо сказано в законе о статусе военнослужащего:

Однако, данная ситуация имеет двоякий смысл. С одной стороны налицо извлечение прибыли, которая запрещена военнослужащим, с другой, любой владелец имущества имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Никто ведь не запрещает военнослужащему сдавать квартиру и в случае, какой бы то ни было проверки, сказать, что поселил там родственников. И данный вопрос до сих пор не имеет четко отрегулированного решения на законодательном уровне, но на практике всё выходит проще.

Стоит отметить еще несколько пунктов, над которыми стоит задуматься:

1) Предпринимательская деятельность подразумевает систематичность, что в случае аренды квартиры подразумевает периодическое заселение и выселение жильцов. Доказать подобную систематичность не представляется возможным.

2) Квартира, купленная по программе военной ипотеке находится в залоге у банка и государства (в лице ФГКУ Росвоенипотека). Согласно ФЗ об ипотеке:

И если государство равнодушно относится к подобным вещам, то некоторые банки запрещают сдавать внаем квартиру, приобретенную с помощью их заемных средств, и прописывают данное условие в кредитной договоре. В некоторых случаях, при нарушении данного условия, банк может взыскать штраф за подобное деяние или вовсе потребовать досрочное погашение долга. Поэтому, лучше всего заранее выбрать банк для военной ипотеки , который занимает более лояльную позицию по данному вопросу.

Итак, может резюмировать следующее:

Военнослужащий может сдавать квартиру, извлекая из этого прибыль (не систематическую!), при этом, всё это делается на свой страх и риск. Ведь государство итак делает для военнослужащих, пожалуй, больше чем для любой другой категории граждан. Однако, иметь пустующую квартиру и позволять ей простаивать без дела, согласитесь, неразумно.

Читайте так же:  Агентский договор на оказание посреднических услуг суть документа и особенности составления

Продажа квартиры по военной ипотеке

Военная ипотека на рынке недвижимости появилась относительно недавно. В связи с этим большой объем вопросов, возникает как у продавца, так и у покупателя таких объектов. В данной статье рассмотрим особенности продажи квартиры по военной ипотеке.

В некоторых случаях, например, в связи с переездом, военнослужащий вынужден заняться продажей своего жилья, которое находится в военной ипотеке. Для грамотного и быстрого осуществления этой операции, важно знать о порядке проведения такого рода сделки.

Можно ли продать жилплощадь приобретенную по военной ипотеке

Продать квартиру, которая обременена военной ипотекой, вполне реально. С того момента, как она была приобретена военнослужащим, она стала его собственностью. Единственный нюанс, это наличие обременения перед банком и «Росвоенипотекой». После снятия всех обременений, квартира готова к продаже, в случае же если обременение не будет снято, есть возможность продать квартиру по переуступке прав.

Плюсы и минусы военной ипотеки при продаже

Некоторые покупатели не рассматривают варианты приобретения ипотечного жилья, ошибочно предполагая, что такие сделки связаны с рисками и дополнительными сложностями. На самом деле, это заблуждение.

  • участие аккредитованных банкиров;
  • максимальная прозрачность сделки;
  • быстрая регистрация договора (7 суток);
  • безопасность и полный контроль банка.
  1. необходимость оплаты налога на доход сторонами;
  2. получение финансов несколько дольше, чем при обычной продаже;
  3. реализовать можно только квартиру без обременения.

[1]

Продажа квартиры по военной ипотеке риски продавца

Занимаясь продажей квартиры по ВИ, продавец участвует в абсолютно безопасной сделке. Рисков нет ни у одной из сторон, заключающих договор. Процедура оформления займет больше времени и количество документов будет больше, но зато вся сделка будет юридически чистой и белой. Это связано с тем, что проверкой всех бумаг занимается сразу несколько организаций.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Вся схема осуществления продажи квартиры по ВИ состоит из:
  • уведомление банка и Росвоенипотеку о необходимости продажи недвижимости и снятия обременения с нее;
  • подача рапорта на получение второго свидетельства для участия в НИС;
  • уточнение у кредитора суммы оставшейся задолженности;
  • погашение этого долга;
  • поиск покупателя;
  • получение документов о снятии обременений;
  • получение в регистрационной палате свидетельства о собственности на недвижимость без обременения;
  • продажа жилья по стандартной схеме.

Как уведомить банк и Росвоенипотеку

Уведомление от собственника квартиры должно поступить в банк и Росвоенипотеку в письменной форме. Кредиторы имеют право на запрос причин продажи. Вескими причинами признаются:

  1. необходимое увеличение жилой площади в связи с рождением детей;
  2. смена места жительства в связи с переездом;
  3. расторжение брака и раздел имущества;
  4. ухудшение финансового состояния.

ВАЖНО! Собственник обязан за 1 месяц проинформировать кредитора о намерении погашения ссуды.

Снятие обременения в кратчайшие сроки

Для квартиры, которая была куплена по ВИ, главной задачей перед продажей является снятие обременения. Данная недвижимость независимо от того, что она находится в собственности у военнослужащего, является залогом в банке и Росвоенипотеке.

Снять обременение можно двумя способами:

  • погасить сумму долга за счет личных средств (сюда входит погашение ЦЖЗ+остаток долга по займу);
  • погасить долг перед Росвоенипотекой специальным потребительским кредитом, а с банком рассчитаться со средств, полученных от продажи жилья.

Обращение в регистрационную палату

Погасив все долги по квартире, собственник обращается в регистрационную палату с заявлением от имени кредитора и от своего имени для того, чтобы получить свидетельство о том, что недвижимость без обременения. Полученный документ проходит проверку в банке, для нее необходимо приложить:

  1. копию паспорта и ИНН;
  2. СНИЛС;
  3. свидетельство о праве собственности;
  4. договор купли-продажи;
  5. договор ипотеки;
  6. справку от кредитора о закрытии долга;
  7. закладную на квартиру.

Рассмотрение документов Росреестром проходит в течение пяти рабочих дней, после чего оформляется требуемое свидетельство. В случае получением собственником прав на снятие обременения согласно выслуге лет или увольнении на льготных основаниях, ему выдается нотариальная доверенность на внесение изменений в ЕГРН. Моментом снятия обременения признается момент, внесения всех необходимых изменений в Росреестр. (ст.10 ФЗ №117)

Поиск покупателя

В случае, когда обременение было снято, процедура продажи квартиры не затянется по времени. Однако, если для снятия обременения будут использованы средства покупателя процесс заключения договора будет более длительным. Все обременения с квартиры будут сняты сразу же после оплаты долга, однако об этом необходимо предупреждать покупателя заблаговременно. Процедура вывода квартиры из государственного залога растянется в среднем на один месяц. Непосредственно поиском желающего приобрести квартиру собственник может заниматься самостоятельно через различные ресурсы, либо обратившись в агентство.

Список необходимых документов

Если сравнивать данный вид продажи квартиры с обычной продажей, документов потребуется гораздо больше. Нередко, подготовка всех требуемых документов занимает месяц и более.
  1. свидетельство о праве собственности;
  2. паспорт покупателя;
  3. кадастровый паспорт с чёткой схемой и отметками о метраже;
  4. тех. паспорт БТИ;
  5. выписка из ЕГРН, заказанная после снятия обременения.

Заключение сделки

После того, когда квартира готова к продаже, а все обременения были сняты, стороны могут переходить к заключению договора. Вся процедура осуществляется стандартно в соответствии с ГК РФ.

Договор купли-продажи содержит:

  • дата и место, где было подписано данное соглашение;
  • паспортные данные сторон, совершающих сделку;
  • предмет договора (передача прав собственности на жилой объект);
  • подробное описание объекта (адрес, этаж, площадь, кол-во комнат, тип строения);
  • цена и порядок расчета (данный пункт содержит информацию о стоимости продажи и способе передачи денег);
  • информация об отсутствии обременения;
  • порядок переоформления прав собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • количество экземпляров документа;
  • подписи участников процедуры.

Продажа квартиры по военной ипотеке информация для продавца

Военнослужащий, желающий продать квартиру, находящуюся в военной ипотеке, после снятия обременения и полного погашения задолженности перед банком и ЦЖС может претендовать на повторное оформление военной ипотеки. Это особенно актуально, в ситуации, когда продажа жилья осуществляется в связи с переездом, разделом имущества, в процессе развода или с целью увеличения жилплощади.

Читайте так же:  Порядок расчета рентабельности основной деятельности

Особенности этой процедуры:

  1. на момент приобретения новой недвижимости военнослужащему до достижения возраста 45 лет остается 3 и более года;
  2. все обременения с прошлой квартиры были сняты;
  3. после снятия обременений, потребуется написать новое заявление на поторную ипотеку;
  4. получить свидетельство НИС и подписать договор ЦЖЗ;
  5. приобрести новую квартиру.

Какую квартиру можно продать по программе

На старте программы военной ипотеки, военнослужащие могли покупать только вторичное жилье. Сейчас программа несколько изменилась, и в нее вошли объекты в новостройках. Для выставления на продажу объекта, потребуется выполнить некоторые условия банков, которые предъявляются к жилью. Кредитными организациями рассматриваются только ликвидные объекты недвижимости.

Какое жилье годится для военной ипотеки

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • коттеджи или дома с земельными участками;
  • таунхаусы.

Квартира не должна иметь незаконные перепланировки, быть с санузлом, водоснабжением, электричеством и отоплением.

Какое жилье не годится для продажи

  1. старше 70-х годов возведения;
  2. с обременением, включая долевую собственность;
  3. в аварийном состоянии;
  4. с деревянными перекрытиями;
  5. на верхних этажах (исключение наличие справки об исправности крыши).

В данной статье был рассмотрен подробный порядок действий собственника недвижимости, обремененной ВИ, для успешной ее продажи. Всего существует две процедуры, благодаря которым, можно осуществить сделку. Каждый вариант продажи имеет свои особенности и нюансы, но грамотно подойдя к делу, можно быстро и успешно завершить процедуру.

Сдать ипотечную квартиру в аренду

Содержание вопроса:

По поводу отнесения деятельности по сдаче квартиры в наём к предпринимательской есть разные мнение. Одни считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, поскольку это будет всё же считаться предпринимательской деятельностью. Другие думают наоборот. На мой взгляд, позиция последних более правильна. Дело в том, что сдача недвижимости офицерами в наём – это распоряжение ими своими собственными гражданскими правами в отношении своего собственного имущества. А это никем не может быть запрещено или отменено. Поэтому сдавать внаём недвижимость, принадлежащую на праве собственности, конечно же, можно. Для этого даже не нужно регистрировать ИП, достаточно заключить соответствующий договор и выплатить государству положенный налог.

Однако ваш вопрос осложняется тем, что внаём сдаётся квартира, приобретённая по военной ипотеке. Такая квартира находится под обременением, то есть с данной квартирой нельзя осуществлять ряд сделок. По крайней мере, без согласия банка. С Росвоенипотекой проще, поскольку под обременением Росвоенипотеки находится не столько квартира, сколько деньги. Поэтому на практике возникает двойственная ситуация. Первая – военный может сдавать квартиру неофициально, что, конечно же, рискованно, поскольку банк и налоговая могут применить к нему определённые санкции. Вторая — военный может сдавать квартиру официально, то есть, получив согласие банка и уплатив налог.

Что касается самих сотрудников банка, то они в подавляющем большинстве советуют сдавать квартиру неофициально (не информируя банк), поскольку в большей половине случаев банк не даёт согласия сдавать внаём ипотечную квартиру. В законе «Об ипотеке» не содержится запрета покупателю (военному) сдавать квартиру, но сдавать её нужно с согласия банка, если иное не предусмотрено договором. А большинство банков такой пункт в договоре ни за что не внесут. Поскольку постоянная сдача квартиры в наём повлияет на её ликвидность. Хотя логичнее было бы банкам дать ипотечникам больше свободы, поскольку при официальной сдаче квартиры внаём, шансы нового собственника своевременно выплачивать банковские платежи только увеличиваются.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду: плюсы и минусы

У собственников квартиры, приобретенной при участии заемных банковских средств, может возникнуть желание получить прибыль путем сдачи в наем своей недвижимости.

Давайте разберем, можно ли и как сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Законодательство

Основным документом, регулирующим все вопросы ипотечного кредитования, является ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102.

В данном законе определяются понятие ипотечного имущества, права и обязанности сторон ипотечного договора, условия окончания действия договора и т. д.

В ипотечных отношениях участвует два субъекта:

  1. Залогодатель – сторона, которая получила от кредитной организации средства для приобретения квартиры;
  2. Залогодержатель – кредитная организация, предоставившая залогодателю необходимую денежную сумму для приобретения недвижимости.

Объектом сделки является непосредственно квартира, приобретенная залогодателем в ипотеку.

Собственник жилья становится полноценным владельцем своего имущества только после снятия обременения с квартиры, которое становится возможным после полного погашения суммы кредитных обязательств.

В соответствии со ст. 40 вышеуказанного ФЗ «Об ипотеке» собственник квартиры имеет полное право сдать залоговое имущество в аренду.

При этом имущество должно передаваться в пользование третьей стороны только для целей, соответствующих его назначению.

Например, жилая квартира не может сдаваться в аренду лицам, желающим организовать в ней коммерческую деятельность.

Договор аренды не снимает с владельца квартиры кредитных обязательств по ипотечному договору.

В соответствии с п. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» все права арендаторов при отсутствии официального договора не имеют силы в случае взыскания имущества в пользу кредитора (при наличии задолженности).

ФЗ № 102 «Об ипотеке» ст. 40 п. 2

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Как сдать в аренду?

Квартира, взятая при участии залоговых средств, не является полностью собственностью ее хозяина, поскольку с нее не снято обременение.

Читайте так же:  Восстановление номеров на машину — алгоритм действий

Поэтому прежде чем взять квартиру в ипотеку и начать ее сдавать, нужно знать все нюансы этого процесса.

Важно их учитывать на этапе планирования сделки по аренде, чтобы не нарушить условия кредитного договора.

О том, как составить договор аренды между физлицами, читайте в статье.

Особенности процесса

Перед сдачей объекта в аренду необходимо ознакомиться с кредитным договором.

Как правило, в документе присутствует информация о том, что кредитор имеет право на получение оповещения от собственника о его намерении сдать объект в аренду.

Подобный пункт подразумевает, что владелец квартиры должен обратиться в банк и сообщить о желании сдать квартиру в аренду.

Это намерение не вызовет противоречий, поскольку оно взаимовыгодно для обеих сторон: собственник получает возможность дополнительного дохода, значительно облегчающего процесс выплаты долга, а кредитор получает гарантию своевременного поступления денежных средств от заемщика.

Видео (кликните для воспроизведения).

Единственным минусом для заемщика в данной ситуации является необходимость официального оформления факта сдачи жилья в аренду. Требование будет предъявлено кредитной организацией.

На практике квартиры сдаются в аренду на основании устной договоренности. Это избавляет собственников от необходимости оплаты налога на прибыль.

О том, что грозит собственнику за сдачу квартиры без уплаты налогов, читайте здесь.

Официальное заключение договора аренды жилого помещения обяжет собственника оплачивать данный налог. Подобный нюанс часто приводит к тому, что собственники ипотечных квартир, желая сэкономить, сдают жилье в аренду без оповещения банка. Это влечет за собой определенные последствия.

Образец правильного договора аренды квартиры.

Возможные последствия

Если представители банка в результате посещения находящейся в залоге недвижимости узнают о сдаче ее в аренду посторонним лицам, могут наступить следующие последствия для собственника:

  • наложение штрафных санкций;
  • необходимость полного досрочного погашения долга;
  • изъятие объекта недвижимости.

Наличие в квартире проживающих в ней лиц или полученные арендодателями от арендаторов вперед денежных средств не являются основанием для отмены решения об изъятии квартиры.

Оповещение кредитора

Кредитор должен быть оповещен об аренде квартиры.

В ином случае при выявлении кредитором задолженности по оплате ипотеки проживающие в квартире лица будут выселены в принудительном порядке.

А банк произведет изъятие этой недвижимости.

В случае произведенной арендаторами предоплаты за проживание в квартире они будут иметь полное право подать на арендодателя в суд с целью взыскания оплаченных денежных средств.

Если владелец жилья сдал его в аренду на основании официального договора, банк не сможет выселить жильцов в случае образования задолженности по квартире.

В таком случае банку необходимо ждать окончания договора аренды, заключенного между владельцем и жильцами, после чего можно будет произвести изъятие объекта.

О том, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, смотрите в видеоролике:

[3]

Военная ипотека

Сдавать в аренду жилье, полученное по военной ипотеке, можно при соблюдении следующих условий:

  1. Уведомить банк. Необходимо обратиться в банк, выдавший заем, для получения согласия от кредитного отдела и отдела страхования;
  2. Уведомить Росвоенипотеку. Военное ведомство является таким же залогодержателем, как и банк. Поэтому необходимо написать письмо в данную инстанцию;
  3. Получить разрешения. Как правило, большинство банков дает согласие на сдачу жилья в аренду, требуя при этом предоставления договора аренды. С Росвоенипотекой проблем, также, не возникает.

к содержанию ↑

Отказ банка — что делать?

Препятствием для получения согласия банка может стать:

  • отказ страховой компании;
  • нарушение обязательств по ежемесячным платежам;
  • наличие в заявлении, предоставляемом в банк, ложной информации об условиях найма;
  • неисполнение иных требований, которое становится основанием отказа.

В случае получения заемщиком отказа в связи с нарушением им условий кредитного договора добиться положительного решения банка можно путем пересмотра вопроса после устранения заемщиком всех нарушений.

Для этого может потребоваться сделать следующее:

  1. погасить задолженность по ежемесячным платежам;
  2. устранить неточности, допущенные в поданном в банк заявлении;
  3. соблюсти иные требования, выдвинутые сотрудниками кредитной организации.

Если после устранения всех нарушений банк повторно откажет в сдаче жилья в аренду, единственным выходом из ситуации будет неофициальная сдача квартиры на основе устной договоренности.

Но, выбирая этот вариант, нужно всегда помнить о последствиях.

Преимущества и недостатки

Сдача ипотечного жилья в аренду имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести:

  • Получение прибыли. Собственники могут жить с родственниками и сдавать оформленное в ипотеку жилье для получения денежных средств (в том числе – на погашение ипотеки). Как правило, размер получаемой прибыли позволяет полностью погашать ежемесячные платежи по займу;
  • Приобретение дополнительной недвижимости. Часто граждане изначально имеют жилье для проживания и оформляют покупку квартиры в ипотеку с целью приобретения дополнительной недвижимости, залоговая стоимость которой будет погашаться за счет арендных платежей. Таким образом, ипотека постоянно погашается арендными платежами и после снятия обременения квартира становится полноценной собственностью владельцев;
  • Получение военными дохода при переселении. Нередко военнослужащие вынуждены оставлять полученные квартиры по военной ипотеке в связи с переездом в другой город. Выходом из положения становится сдача квартиры в аренду. Вопрос приобретает особенную актуальность, когда по новому месту проживания служебное жилье не предоставляется и возникает необходимость оплаты аренды за жилье на новом месте.

Минусами сдачи в аренду ипотечной квартиры являются следующие факторы:

  1. Недобросовестные арендаторы. Арендаторами могут оказаться непорядочные люди, которые нанесут вред имуществу, не будут своевременно вносить арендные платежи, создадут задолженность по коммунальным платежам, тайно покинут жилье без оплаты за текущий период и т. д. Единственным вариантом подстраховки от подобных ситуаций является заключение официального договора аренды;
  2. Проблемы с банком. При нарушении условия кредитного договора, устанавливающего необходимость оповещения кредитора о заключении договора аренды, могут возникнуть неприятные для собственника последствия. К ним относится наложение штрафных санкций, изъятие квартиры, либо требование о полном погашении долга.

[2]

О том, как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе одной из сторон, узнайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Читайте так же:  Как восстановить военный билет, если потерял


Это быстро и бесплатно !

Чем грозит сдача квартиры в военной ипотеке?

Какие возможны последствия сдачи квартиры (найм), находящейся в военной ипотеке без согласования с банком, страховой и Росвоенипотекой?

Расторжением договора, если нет согласия залогодержателя на такую сделку. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Никаких последствий не будет, поскольку сдача квартиры не запрещена в данном случае. Квартиру нельзя продавать или иным образом отчуждать на основании ФЗ «О залоге» в силу того, что она находится в залоге у банка. А использовать квартиру любым способом, не запрещенным законом собственник имеет право, в том числе и сдавать жильцам.

Здравствуйте, вы являетесь собственником данного имущества. При этом, в соответствии с действующим законодательством вы можете извлекать из предмета залога доход, в том числе передавать его во временное владение и пользование третьим лицам, не получая при этом согласие залогодержателя. Таким образом, вы можете сдать квартиру внаем. Страховую это не касается, согласие банка закон не требует.

Статья 346. Пользование и распоряжение предметом залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога.

Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.

4. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

5. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога только в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Однако, данные ограничения могут быть прописаны в самом вашем договоре. Ознакомьтесь с ним внимательно. Если там ничего нет, то соответственно, каких либо ограничений не будет.

Покупка квартиры по военной ипотеке и сдача жилья в аренду

Сдача в аренду купленной в ипотеку квартиры сейчас не редкость. Делается это в основном ради того, чтобы накопить средства на дальнейшие выплаты по кредиту или с целью сбора средств на ремонт в приобретенном жилье. А как быть в тех случаях, если квартира куплена в рамках военной ипотеки? Можно ли в этом случае сдать жилплощадь в аренду?

Запрещено ли военным сдавать квартиру?

Первое, на что стоит обратить внимание, это статья 10 ФЗ «О статусе военнослужащего»». Она гласит о запрете заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц. Логичный вопрос – может ли сдача жилья по военной ипотеке расцениваться как предпринимательская деятельность?

Нет, не может. Разрешение на сдачу жилья в аренду прописано в Федеральном Законе «Об ипотеке», где сказано, что залогодатели (покупатели жилья) имеют право извлекать доходы из заложенного согласно ипотечному договору имущества. В данном случае – квартиры. Сдавать в аренду жилплощадь можно и без согласия залогодержателей (банков), но только при условии, если квартира сдается на сроки, не превышающие периода, обеспеченного кредитными обязательствами. Ну и, разумеется, что сдавать приобретаемые квартиры под военную ипотеку под магазин или офис запрещено.

Можно ли сдать жилье в аренду без согласия банка?

Теперь самое главное – сдача квартиры в аренду без согласия залогодержателей возможна, только если в ипотечном договоре отсутствуют какие-либо особые пункты об аренде. Практически все крупные банки РФ такие пункты прописывают. И если в пункте говорится, что военнослужащий обязуется «без согласия банка не сдавать квартиру в аренду», то он не должен этого делать. Если банк согласен, то никаких проблем нет.

Преимущества сдачи в аренду квартир, купленных по военной ипотеке

Сдавать в аренду жилье по военной ипотеке в Москве или городах Подмосковья – дело выгодное. К нему прибегают в том случае, если необходимо как можно расплатиться по кредиту. В данном случае – по стандартному ипотечному кредиту, если военнослужащий по тем или иным причинам не является участником военной ипотеки.

Приобретенная уже по военной ипотеке квартира в новом доме с момента начала возведения дома до его сдачи дорожает ориентировочно на 40% и может приносить от сдачи в аренду ещё около 10-15% от стоимости за год. Это позволяет получать дополнительный стабильный доход и расплачиваться по взятому ранее кредиту.

Читайте так же:  Особенности региональных детских пособий, выплачиваемых за счет регионов (губернаторские) рф

Купленная по нему квартира окончательно переходит в собственность военнослужащего. В случае её продажи на руках владельца оказывается больший стартовый капитал, с которым он вправе рассчитывать на ускоренное погашение долга – уже по военной ипотеке. Кроме того, с учетом накоплений на именном счете военнослужащего можно задуматься и о других крупных покупках, например о частном доме или личном автомобиле.

Помимо этого покупка квартиры по военной ипотеке с целью сдачи в аренду – дополнительный способ получения средств в условиях сложной экономической ситуации в России. Владелец квартиры получает ежемесячный стабильный доход, распоряжаться которым он может по собственному усмотрению. Важно учесть, что недвижимость – один из лучших инвестиционных объектов в нашей стране. Она редко падает в цене, а за последнее время только повышается.

Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства.

Квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов. Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.

Как продать квартиру купленную по военной ипотеке

Случаются ситуации, в которых военнослужащему требуется продать квартиру, которую он приобрел как участник НИС по программе «Военная ипотека».

Вопреки слухам и домыслам, продать такое жилье возможно. Более того, существует несколько способов. Рассмотрим каждый из них.

Снять обременение

Согласно условиям программы «Военная ипотека», пока есть долг по ипотечному кредиту, купленная квартира выступает в качестве залогового имущества у банка и государства. Снять обременение и стать полноправным владельцем жилой недвижимости — значит полностью погасить ипотечный кредит и долг перед государством – вернуть все выплаты, которые совершались ранее из государственного бюджета.

Стоит отметить, что деньги возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на его счете участника НИС и он имеет полное право ими воспользоваться для покупки еще одного жилья. Каждый участник НИС может реализовать такую схему действий сколько угодно раз, до 42-ух лет, пока он является военнослужащим. То есть ипотека повторно не только возможна, но и выгодна.

Средства на погашение долга можно взять из личных накоплений, наследства. Однако не у всех участников НИС есть шести-семизначные свободные денежные суммы. Для таких случаев существует «умный» способ, проверенный многими военнослужащими на практике:

  1. взять потребительский кредит в банке;
  2. погасить ипотечный долг;
  3. продать квартиру;
  4. с вырученных денег погасить потребительский кредит.

Весь процесс снятия обременения с квартиры делится на 5 этапов:

  • военнослужащий должен оповестить банк, в котором оформил «Военную ипотеку» и «Росвоенипотеку» о своем намерении снять обременение для дальнейшей продажи жилья;
  • сразу подать заявку на получение уже второго свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность повторно купить квартиру по «Военной ипотеке»;
  • узнать в банке размер ипотечного долга по договору, погасить его;
  • взять документ о том, что обременение снято;
  • получить свидетельство о собственности в Регистрационной палате.

Продажа с помощью переуступки (цессии)

Продать квартиру под военную ипотеку можно и без собственных средств и взятия кредита — с помощью переуступки прав.

Переуступка – это передача прав собственности заемщика на имущество и обязанностей по отношению к нему другому лицу. Простыми словами, при продаже долг передается другому человеку. В этом случае, снимать обременение с квартиры не нужно.

В первую очередь стоит рассмотреть возможность продажи квартиры другому участнику НИС. Как это сделать можно узнать в любом отделении банка, в котором оформлялась ипотека на жилье, сотрудники проинформируют о том как реализовать такую сделку.

Из последних новостей, банк ВТБ24 запустил такую практику: клиенту для переуступки прав на жилье другому военнослужащему нужно разметить свое объявление на сайте «Росвоенипотеки» в разделе «Объявления участников НИС о продаже квартир».

Переуступка возможна также и другим лицам, не участникам НИС. Однако итоги такой сделки будут отличаться.

Следует ли прибегать к переуступке прав, если продавец не участник НИС?

Важно знать, что данный вариант самый срочный и поэтому подойдет всем, кто хочет быстро продать жилье. Однако, из-за срочности снижается цена и обычные покупатели чаще всего не доверяют такому варианту.

Если военнослужащий решился на такую сделку, то полезно будет сразу донести выгоду потенциальным покупателям и привести следующие аргументы:

  • как уже сказано, цена за срочность будет ниже рыночной и выгодна покупателю;
  • при таком виде сделки пакет документов значительно меньше, чем при оформлении ипотеки «с нуля», а значит и сокращаются сроки вместе с затратами со стороны покупателя;
  • участие банка в сделке гарантирует юридическую чистоту и безопасность сделки для покупателя.

Итак, в любом случае продажа квартиры, купленной по «Военной ипотеке» возможна. В зависимости от потребностей можно реализовать свои планы двумя способами: выбрать между снятием обременения и переуступкой прав на жилье.

Видео (кликните для воспроизведения).

Желаем всем военнослужащим быстрых и выгодных сделок со своей недвижимостью!

Купить квартиру по военной ипотеке и сдавать ее в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here