Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Почему ипотеку в новостройке взять легче, чем во вторичке

Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.

С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?

Квартиру точно согласуют

Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.

Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.

Ипотека выйдет дешевле

Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.

Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.

Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.

Почему так происходит

Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.

Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.

Есть ряд госпрограмм

Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.

Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.

С 1 января 2018 года действует программа для семей, в которых появится второй или последующий ребенок. Им предоставляется возможность взять ипотеку под 6%. Такая ставка будет действовать от трех до пяти лет, что финансово здорово поможет семьям, которые давно хотели, но не решались расширить свою жилплощадь.

При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.

Отсутствие мертвых душ

Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.

Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?

Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае.

А банк не проверит?

Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.

Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.

Ещё одно выгодное отличие — безопасность

Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.

В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.

К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.
Читайте так же:  В каком банке лучше взять потребительский кредит в россии

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

[2]

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Что нужно знать об ипотеке на новостройку?

Программы ипотечного кредитования, субсидированные государством, в большинстве случаев предполагают льготные условия для покупателей новостроек. Раньше на приобретение жилья в не построенном здании решались немногие из-за недобросовестности компаний-застройщиков. В настоящее время законодательство в этой области предоставляет больше гарантий для граждан, поэтому брать в ипотеку квартиру в возводимом здании стало менее рискованно.

В чем особенность ипотеки на новостройку

Во всех крупных банках предусмотрена программа ипотечного кредитования строящегося жилья. Для подобных программ под новостройкой понимается недвижимый объект, не введенный в эксплуатацию, а, следовательно, и не передаваемый в залог в момент заключения кредитного договора. Выдача займа осуществляется на недвижимый объект, который еще не признан таковым.

Именно указанная особенность обуславливает проявление некоторой осторожности банком, который при рассмотрении документов может затребовать:

  • дополнительные документы,
  • большего количества платежеспособных поручителей,
  • или поставить условие о залоге уже имеющегося у заёмщика имущества (в том числе автомобиля).

Что такое ипотека от застройщика

Существует два способа кредитования при покупке возводимого объекта:

  1. ипотека от банка-партнера;
  2. рассрочка (заём) непосредственно у застройщика без участия банка.

Застройщики с целью привлечения клиентов получают аккредитацию в банках, предоставляющих ипотечные займы. Банк, тщательно проверивший документы строительной компании, соглашается на оформление ипотечных кредитов для клиентов конкретного застройщика на определенные строящиеся объекты. Процентная ставка при этом существенно снижается и делает такое предложение более выгодным на рынке недвижимости в сравнении с готовым жильём.

Второй вариант – самостоятельно установленное застройщиком предложение о реализации квартир в рассрочку, как правило, сроком на 1 год. Стороны обходятся без участия кредитной организации, клиент сразу вносит большую часть стоимости приобретаемой недвижимости (половину и более), а оставшуюся доплачивает равными платежами в течение оговоренного периода. К ипотеке, установленной ФЗ «Об ипотеке», такой вид правоотношений не относится.

Читайте так же:  Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Приобретение строящегося жилья

Несомненные плюсы приобретения строящегося жилья:

  • выгода от приобретения: ставки банка меньше, чем при покупке готовых квартир на вторичном рынке;
  • недвижимость приобретается без обременений, без какого-либо «прошлого» и вероятности оспаривания сделки купли-продажи;
  • квартира большей площади по сравнению с вторичным рынком.
  • Минусы у такого вида покупки тоже имеются:
  • существует риск во время не получить свою квартиру в результате затягивания сроков сдачи застройщиком;
  • выступая покупателем такого объекта, нужно понимать, что на время строительства придется поиздержаться на съемное жилье или потеснить родственников.

Если по вине строительной организации происходит затягивание сроков сдачи, покупатель вправе обратиться в суд и взыскать с недобросовестной стороны излишне потраченные деньги в результате задержки сдачи.

Важно знать, что кредит выдается при готовности дома от 20 %, финансировать покупку недвижимости на стадии котлована банк не будет.

Как оформить ипотеку на новостройку

Для оформления ипотечного кредита необходимо следовать следующему порядку.

  1. Рассмотреть варианты строящихся жилых объектов и выбрать подходящий.
  2. Ознакомиться с информацией о лице, осуществляющем застройку. Действующее законодательство обязывает его публиковать в открытом доступе сведения о своей деятельности, в том числе разрешение на осуществление строительства и документы, подтверждающие владение землей, на территории которой ведется строительство.
  3. Рассмотреть предложения банков-партнеров по процентным ставкам, срокам кредитования, условиям предоставления залога, суммам кредита и иным условиям.
  4. Подать заявку на кредит, приложив необходимые документы.
  5. После одобрения банка, заключить договор с застройщиком и пройти процедуру регистрации.

Сотрудники строительной организации зачастую оказывают помощь в подготовке пакета документов для получения кредита, они так же, как и их клиенты заинтересованы в снижении вероятности получения отказа от банка.

Банки также заинтересованы в заёмщиках, так на сайте Сбербанка и ВТБ банк Москвы размещена пошаговая инструкция для клиентов, даны ссылки на нужные формы и образцы.

Нормативные документы

Законодательство, регулирующее вопросы кредитования строящегося жилья, включает в себя:

  • ФЗ «Об ипотеке»;
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • Гражданский кодекс, параграф 3 (вопросы залога).

[3]

Вопросы и ответы

Какое имущество банк берет в залог до сдачи квартиры, на которую взята ипотека?

Залог в данном случае кредитования необязателен. Он используется банком для подстраховки при возникновении сомнений в платежеспособности заявителя. Сбербанк принимает как недвижимое имущество (квартиры, земельные участки), так и движимое (ценные бумаги, золотые слитки и другие). Сумма кредита не превышает 85 % оценочной стоимости такого имущества.

Можно ли отказаться от ипотеки в строящемся доме?

Ипотека – серьезный шаг, но действующее законодательство предусматривает так называемый «период охлаждения», в течение которого можно все отменить. Как правило, это 5 дней. За пределами этого срока отказ возможно оформить только договором переуступки права требования. Продать ещё не построенный объект нельзя, а вот уступить право требования возможно, возвратив при этом сумму задолженности банку. Только нужно понимать, что лицо, соглашающееся на сотрудничество, придется искать самостоятельно и обязательно испрашивать разрешение банка на это.

Почему лучше купить новостройку, а не вторжилье?

Попытаемся раскрыть все достоинства первички, которая в последнее время обретает все большую популярность среди потенциальных собственников.

“Мы за ценой не постоим”

Реалии таковы, что новостройка чаще всего оказывается дешевле вторичного жилья. Особенно если приобретать квартиру у застройщика на ранних этапах строительства – можно сэкономить 10-30% по отношению к готовому жилью.

Поскольку дома вторжилья в большинстве случаев попадаются не новые, приходится делать ремонт – перестраивать квартиру под свои вкусовые предпочтения в интерьере. Это влетает новым собственникам в копеечку. Часто приходится менять старую проводку, выравнивать стены, убирать непрезентабельную плитку, полностью переделывать полы. Ну и если предыдущие жильцы продали вам квартиру в стиле рококо, а вы хотите хай-тек, придется полностью менять существующий дизайн.

С первичкой в этом плане намного проще – поле непаханое для дизайнерской фантазии, перед вами голые стены – творите. Плюс, в новостройке с отделкой все инженерные и сантехнические коммуникации уже проведены и это включено в первоначальную цену квартиры.

Еще один важный момент – не любое вторичное жилье удастся взять в ипотеку, все будет зависеть от технического состояния квартиры, дома и других причин, определяющих ее ликвидность.

“Я ее купила из того, что было…”

При покупке квартиры в новостройке вы можете выбрать любой метраж жилья, этаж, подъезд, расположение на лестничной площадке и даже решить, какой будет вид из окна. А чтобы все эти желания сочетались во вторжилье, придется потратить много времени и сил на поиски.

Приятным бонусом в новых домах являются чистые и нетронутые любителями граффити подъезды и лифты – мелочь, а приятно.

“Главней всего – устройство в доме, а все другое – суета”

Чаще всего новостройки строятся в новых микрорайонах. И не всегда эти районы центральные. Поэтому застройщики заинтересованы в том, чтобы место было благоустроенным. Создается вся необходимая инфраструктура: школы, детские сады, больницы, торговые центры, парки, зоны отдыха, парковочные места. Покупая новое жилье, вы одновременно приобретаете все эти удобства.

В последнее время покупка квартир у застройщика актуальнее. Но это не должно вас смущать. Преимуществ у вторичного жилья тоже достаточно. Это вопрос ожиданий и приоритетов. Кому-то всю жизнь хотелось жить в сталинке, а новостройка кажется безликой коробкой. Кому-то, напротив, вторичное жилье кажется грязным и потасканным, хочется все начать в своем доме с чистого листа и только со своей энергетикой.

Все разные. Как говорится, на вкус и цвет. Нам только хочется, чтобы вы трезво принимали решение и выбирали то, что по душе – вторичка это, новостройка или домик на дереве. А выбор всегда за вами!

Квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Сегодня покупка вторички в ипотеку пользуется большим спросом среди всех возможностей купить квартиру. Банки очень оперативно отреагировали на данный факт и разработали специальную программу кредитования, дающую заемщикам возможность купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке на самых выгодных условиях. Для этого у потенциального заемщика должен быть достаточно высокий заработок и накопления в минимальном размере первоначального взноса.

Как купить квартиру в ипотеку на вторичке?

Существует несколько причин, согласно которым купить в ипотеку квартиру на вторичку, становится выгодно и удобно:

  • Относительная простота оформления ипотеки на покупку жилья на вторичке
  • Процентная ставка по ипотечному кредиту на приобретение вторичного жилья составит всего 12%-14%
  • Огромный выбор программ и банков, предлагающих купить квартиру на вторичном рынке, оформив ипотеку
  • Ипотека на вторичном рынке дает возможность купить квартиру, используя различные государственные льготы.

Эти и многие другие причины способствовали спросу ипотечных программ, рассчитанных на приобретение жилья на вторичном рынке.

Читайте так же:  Как получить займ под материнский капитал

Плюсы и минусы ипотеки на вторичку

Приобретение собственной квартиры в ипотеку на вторичном рынке жилья по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у способа купить жилье на вторичке множество. Одно из них — покупка уже готового жилья, в которое можно сразу заселиться. Можно не ждать, когда достроится дом, и переживать, чтобы у застройщика не возникли проблемы. Однако вторичный рынок также таит в себе некоторые опасности, о которых потенциальному заемщику будет полезно знать.

Преимущества. Жилье на вторичном рынке — это наиболее удобный вариант в плане моментального заселения. Цены на вторичку отличаются своей гибкостью, так как с хозяевами всегда можно поторговаться и существенно скинуть цену. Выбор квартир на вторичном рынке жилья гораздо шире. К тому же кредитные организации выдают ипотеку на квартиру с вторичного рынка с более низким процентом, чем на новостройку. Поэтому многие стремятся купить недвижимость именно на вторичке.

Особенности ипотеки на вторичное жилье Недостатки. Самый главный минус — это часто встречающиеся схемы мошенничества при продаже квартиры на вторичном рынке. Еще одной проблемой могут стать, не по закону выписанные из продаваемой недвижимости, жильцы (льготники, временно отсутствующие, несовершеннолетние, пенсионеры и пр.). К тому же, некоторые продавцы вторички действуют по принципу «хозяин — барин», и могут специально повысить стоимость или уже на этапе оформления сделки изменить ее условия. Нередко случается, что состояние жилья оставляет желать лучшего, и требует дополнительных затрат на ремонт.

Как взять ипотеку на вторичку?

Оформление ипотеки на вторичную недвижимость практически ничем не отличается от оформления ипотечного кредита на приобретение жилья в новостройке. Сначала необходимо собрать документы о заемщике, подтверждающие его кредитоспособность. Затем стоит подать заявку на получение кредита для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья и получить одобрение банка.

Сбор и подача документов на оформление ипотеки на покупку квартиры на вторичке и одобрение банком заявки дает заемщику четкое понимание, на какую сумму он может рассчитывать, и какое жилье можно купить на те денежные средства, которые предоставит банк. После одобрения ипотеки банком у заемщика есть 3 месяца, чтобы подобрать недвижимость, соответствующую его пожеланиям и требованиям кредитной организации. Далее процесс оформления ипотечного кредита происходит по стандартной схеме.

Что лучше взять в ипотеку — вторичку или новостройку?

Видео (кликните для воспроизведения).

Столкнувшись с вопросом выбора жилья, важно приобрести недвижимость с максимальной выгодой. Если в покупке задействованы заемные средства, то здесь главное выбрать достойный вариант и надежный банк. Для начала стоит изучить, что лучше, вторичка или новостройка в ипотеку. Какое жилье выгоднее приобретать в кредит?

Понятие «новостройка»

Новостройка – недвижимость, в которой никто не проживал и не оформлял права собственности. Новостройки относятся к рынку первичного жилья. Квартиры в подобных домах можно приобрести как в готовом здании, так и на стадии строительства (долевое участие).

Новые дома могут строиться единично в центральных районах города. Некоторые застройщики проектируют целые микрорайоны с собственной инфраструктурой. Как правило, такие жилые комплексы осваивают незаселенные районы города.

Важно! Большинство квартир в новостройках сдаются без отделки, поэтому заселиться сразу после покупки жилья не получится.

Некоторые застройщики проводят в квартирах подготовку под чистовую отделку. Выровненные стены, цементная стяжка и гидроизоляция пола существенно уменьшат масштабы будущего ремонта. За отдельную плату можно заказать ремонт «под ключ». Строительная компания согласует дизайн квартиры и собственными силами сделает качественную отделку. Добросовестные застройщики выдают гарантию на проделанную работу.

Что такое вторичное жилье

Недвижимость у которой имеется собственник. Это дома, эксплуатация которых насчитывает не один год. Как правило, районы с вторичным жильем имеют развитую инфраструктуру, налаженное транспортное сообщение.

Преимущество данной категории жилья наличие отделки. При серьезном подходе к поиску можно найти вариант с достойным ремонтом.

Разница между первичкой и вторичкой

Чтобы определить различия между вторичкой и новостройкой нужно сравнить плюсы и минусы. При выборе важно учитывать предпочтения и обстоятельства покупателя.

[1]

Если приобретать жилье в строящемся доме, то его стоимость будет на 30% ниже аналогичной недвижимости на вторичном рынке. Выбирая вторичку можно попробовать снизить цену. Некоторых продавцов обстоятельства вынуждают быстро реализовывать жилье, и они охотно делают скидку.

Состояние квартиры

В новостройках квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Выровненные стены и готовая стяжка пола несколько сокращают время основного ремонта. Покупателям нужно понимать, что въехать в квартиру сразу после сделки не получится. На вторичном рынке квартиры продаются уже с ремонтом, а иногда остаётся и вся техника с мебелью мебель. Существенное преимущество квартир в новостройках — остекление балконов и пластиковые окна.

Планировки

Новые квартиры отличаются практичными и функциональными планировками. Просторные гостиные, большие кухни, отсутствие проходных комнат. Некоторые застройщики предлагают жилье со свободной планировкой. Вторичка не отличается разнообразием планировочных решений.

Инфраструктура

Вторичная недвижимость располагается в развитых и обжитых районах. В таких частях города уже налажено транспортное сообщение и есть все необходимые социально-бытовые объекты. Новостройки, как правило, возводятся в новых микрорайонах. Строительные компании еще на стадии проекта закладывают строительство детских садов, школ и магазинов. Реализация подобных планов может занять не один год.

Современные застройщики учитывают тенденцию увеличения количества машин. Для автотранспорта строят подземные парковки, создают наземные вместительные стоянки. Во дворах старых пятиэтажек парковочных мест не предусмотрено. Это понятно – на момент возведения, на весь дом автомобиль был в лучшем случае у одной семьи.

Риски сделки

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с рисками. Приобретая квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства рискуют попасть на долгострой. Стройка может быть заморожена или обанкротится застройщик. При таких обстоятельствах возврат потраченных средств проходит долго и сложно, иногда с участием судебных инстанций. Сделку с вторичным жильем могут признать недействительной, если обнаружатся новые собственники, наследники и другие лица чьи имущественные права нарушены.

Что лучше брать в ипотеку новостройку или вторичку?

Если в покупке квартиры будут задействованы кредитные средства, важно выбрать наиболее выгодное предложение.

Сделки с квартирами на вторичном рынке занимают 70% всех сделок с недвижимостью. При получении ипотеки жилье сразу оформляется в собственность. Но такая квартира становится залогом банка, поэтому кредит выдается по стандартной процентной ставке (12% годовых).

Покупка квартиры в строящемся доме увеличит процентную ставку примерно на 1,5%. Это объясняется тем, что недвижимость находится только в проекте. Пока идет строительство недвижимость невозможно оформить в собственность. Для кредитора это риск. Поэтому компенсация возможных убытков возмещается банку в виде повышенной процентной ставки. В масштабах многолетней ипотеки переплата составит ощутимую сумму.

Важно! Желая приобрести квартиру в новостройке, обратитесь в отделение банка. Многие застройщики предлагают квартиры на выгодных условиях, при оформлении ипотеки у банка-партнера.

Многие финансовые организации сотрудничают с крупными строительными компаниями. Приобретая жилье у проверенного банком застройщика, можно получить дополнительные скидки и гарантированное одобрение ипотечного кредита.

Читайте так же:  Страховка для туристов при утрате документов

При оформлении ипотеки вторичка проверяется банком. К пакету документов обязательно следует приложить отчет оценочной компании. В некоторых случаях вторичное жилье категорически не подходит под ипотеку, например, если не узаконена перепланировка.

Какое жилье дешевле вторичное или первичное?

Квартиры в новостройках на стадии строительства дома обычно дешевле, чем на аналогичное жилье на вторичном рынке. Если покупать квартиру от стадии котлована до 50% готовности можно сэкономить более 30 процентов.

Важно! Стоимость жилья в строящемся доме начинает расти после 50% готовности здания. К моменту сдачи дома в эксплуатацию первоначальная стоимость жилья может вырасти более чем на 20%!

На вторичном рынке стоимость жилья зависит от состояния помещения, места нахождения дома, наличия ремонта, этажности и других факторов. Иногда цена может быть изменена из-за обстоятельств собственников. Например, срочный переезд в другой город может подтолкнуть владельцев существенно понизить стоимость квартиры.

На торговых площадках банка представлено большое количество квартир, которые были в залоге. Как правило, цена данной недвижимости ниже рыночной стоимости. Чтобы приобрести подобное жилье необходимо принять участие в торгах.

Важно учесть, что квартира в новостройке требует полноценного ремонта. Это ощутимые затраты для семейного бюджета. На время ремонта могут потребоваться дополнительные средства на аренду жилья. На вторичном рынке можно найти квартиру с отделкой. Ремонт можно делать постепенно, после переезда.

Покупка квартиры – это ответственное мероприятие. Выгодные предложения всегда можно найти и на первичном, и на вторичном рынке. Главное знать, где искать!

Советы при выборе новостройки и вторичного жилья под ипотеку

  1. Приобретайте жилье у проверенного застройщика – партнера банка.
  2. Проверяйте разрешительную документацию на строительство.
  3. Закажите проверку юридической чистоты квартиры у опытных юристов.
  4. Изучите ипотечные программы разных банков.

Рефинансирование ипотеки

Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме?

Да, большинство банков дают ипотеку на долевое участие. Больше шансов на одобрение кредита, если строительство ведет надежный и проверенный застройщик.

Живем на съемной квартире. Решили приобрести своё. Что лучше взять в ипотеку новостройку или вторичку?

В новом доме вам потребуется некоторое время на ремонт. Купив вторичное жилье, вы можете сразу переехать.

Что дешевле вторичка или новостройка в ипотеку?

Новостройки в строящемся доме обычно дешевле таких же вариантов на вторичном рынке. Однако ипотечная ставка будет чуть больше. Потребуются дополнительные средства на ремонт. Плюс расходы на проживание на время ремонтных работ.

Требования к объекту недвижимости при ипотеке

Не все квартиры подходят под условия банков к залоговой недвижимости. Чтобы оформить ипотеку заёмщику следует обратить внимание на год строительства дома, используемые материалы, фундамент. В случае приобретения жилого дома требований ещё больше. Разберёмся, какая недвижимость подходит под ипотеку и возможно ли её взять на деревянный дом.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

С помощью ипотечного кредита невозможно купить любое понравившееся жилье — кредитные организации предъявляют определённые условия к залоговой недвижимости. При сделках купли-продажи объектом может выступать и квартира, и частный дом, и даже доля в них. Но для банка имеет значение степень ликвидности приобретаемого недвижимого имущества на рынке. Таким образом банк страхует свои риски, чтобы даже в случае неплатежеспособности клиента, ипотечное жилье можно было легко реализовать на рынке через несколько лет по выгодной стоимости.

Процесс поиска нужной недвижимости осложняется ещё и ограниченным сроком действия кредитного решения. Обычно он составляет не более 3 месяцев. В такой ситуации полезно располагать информацией относительно критериев, которыми руководствуются банки при согласовании того или иного объекта недвижимости для целей ипотечного кредита.

Покупателям, приобретающим жильё в ипотеку, следует сразу определиться, что это будет: новостройка или вторичное жильё. Это влияет на требования банков к залогу.

Кредит на жильё в строящихся домах банки обычно выдают только при наличии аккредитации застройщика конкретным банком. В этом случае имеет смысл сначала выбрать квартиру, а потом определиться с банком, из числа предлагающих ипотеку для клиентов выбранного застройщика. Обычно их несколько.

Что же касается вторичного жилья, то существуют общие критерии выбора жилья, подходящего под банковскую ипотеку:

Анализ юридической чистоты залоговой недвижимости осуществляет юридическая служба банка. Кредитные организации также неохотно дают положительное решение по приобретению квартиры в ипотеку у родных, так как возможен сговор. Невозможно оформить ипотеку у мужа/жены, родителей/детей (в некоторых ограниченных случаях возможна сделка между детьми и родителями).

Выполнение всех пунктов означает, что квартира подходит под ипотеку.

Перечень требований значительный, но с другой стороны, такая тщательная проверка квартиры гарантирует максимальную надёжность проводимой сделки.

Перечисленные условия носят общий характер, в каждом конкретном банке они могут быть более лояльными или наоборот иметь дополнительные пункты.

Номер п/п Сбербанк России ВТБ24
1. Юридическая чистота Юридическая чистота
2. Наличие документов, подтверждающих право собственности Отсутствие претензий от дееспособных лиц (дети, заключённые) и их представителей
3. Без спорных вопросов в отношении права собственности Не должна быть предметом спора физических и юридических лиц
4. Отсутствие долгов по оплате ЖКХ и иных финансовых обременений Без обременения другим банком или иной организацией
5. Не принята в качестве залога у других банков Состояние удовлетворительное,
6. Площадь объекта достаточна для проживания Согласие страховой компании на заключение договора страхования
7. Техническое состояние и внешний вид на определённом уровне (неветхое жильё) Другие
8. Объект должен располагаться недалеко от федерального центра субъекта, где есть отделение Сбербанка
9. Другие

Почему квартира может не подходить под ипотеку – причины

Причины, по которым банк не примет недвижимость в качестве залога:

  1. Дом, в котором находится квартира планируется к сносу.
  2. Жильё расположено в ветхом пятиэтажном доме, «хрущевке» панельного или блочного типа.
  3. Квартиры в аварийном доме и доме этажностью менее 5 этажей.
  4. Жильё стоит в утверждённых планах капитального ремонта.
  5. Недвижимость в домах, подлежащих реконструкции и последующему переселению.
  6. Если это общежитие или гостиничный вид дома.
  7. Износ выше 70 %.
  8. Жильё, выстроенное до начала 70-ых годов.
  9. Жильё с деревянными перекрытиями и газовыми колонками.
  10. Квартира уже находится в обременении.
  11. Если по квартире однозначно не решён вопрос собственности.

Как узнать – подходит квартира под ипотеку или нет

Чтобы ответить на этот вопрос необходимо выяснить, удовлетворяет ли приобретаемое жильё требованиям конкретного банка.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Сведения, касающиеся вопросов сноса, расселения, капитального ремонта можно получить, обратившись в администрацию населённого пункта, где расположен объект залога.
  2. Информацию о наличии обременения или его отсутствии можно получить в Росреестре.
  3. По записям в домовой книге можно посмотреть, кто, когда и по какой причине был выписан из квартиры.
  4. Период владения квартирой собственником подтверждает свидетельство о собственности.
  5. Срок эксплуатации и всю информацию о техническом состоянии дома, его конструктивных особенностях можно выяснить тремя способами:
    • через официальный сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужно оплатить госпошлину в размере 150 рублей и заказать технический паспорт. После отправки квитанции об оплате на почту придёт электронная версия запрашиваемого документа;
    • обратившись непосредственно в БТИ заказать бумажную версию технического паспорта. Срок изготовления – 1 месяц, стоимость – около 800 рублей;
    • через такие онлайн-сервисы (для Москвы и Санкт-Петербурга), как «Тип дома», «Неспроста», «Где этот дом» и т. д.

Технический план содержит сведения о виде домовых перекрытий, ведь квартиры в старом деревянном доме с деревянными перекрытиями в ипотеку не попадают.

Как делается ипотека на дом

Ипотека на приобретение жилого частного дома имеет свои отличительные черты. Оформить её затруднительнее, чем на квартиру. И банки менее охотно идут на одобрение. В чём причина?

Читайте так же:  Аккредитив при покупке недвижимости — преимущества и недостатки

Так как приобретаемый дом – это будущее залоговое имущество для банка, то при любых условиях осуществляется проверка постройки по части строительства и юридической чистоты. Главное условие, как и в случае с квартирой, — ликвидность объекта на протяжении всего периода кредитования. Значение имеет процент износа жилого дома (не больше 40 %), строительные материалы, из которых сделан фундамент, опоры, несущие стены. Всё это влияет на срок службы дома.

Бетонные опоры и фундамент, каменные или кирпичные несущие стены обеспечивают больший срок эксплуатации дома, чем насыпной фундамент и деревянные стены. Поэтому эти дома считаются наиболее подходящими под ипотеку.

При оценке дома, в том числе, учитываются параметры:

  • дорожная
    инфраструктура и присутствуют ли коммуникации;
  • развитие социальной инфраструктуры в населённом пункте;
  • территориальная близость
    больших городов;
  • дом не должен быть запланирован к сносу;
  • назначение участка земли под домом и безусловное наличие права на владение им, оформление земли под индивидуальное жилищное строительство и наличие статуса поселения. Обязательно должно быть проведено межевание участка земли.

На рынке «вторички» купить в ипотеку дом вполне возможно, а на первичном рынке затруднительно.

Также нельзя купить полдома в банковскую ипотеку. В этой ситуации при продаже залогового имущества результат будет зависеть от третьих лиц, например, соседей. Для банков это невыгодно. Такой вариант возможен только в случае, если остальные доли в собственности на дом принадлежат заёмщику.

Если вы решили приобрести дом с помощью ипотеки, следует заранее изучить банковские условия выдачи кредитов под залог недвижимости на официальных сайтах.

Банковские ипотечные продукты на покупку жилого дома предполагают процент по кредиту выше на 2-3 процентных пункта, чем аналогичные продукты при покупке квартир. Средняя ставка от 12 %, первый взнос от 40 %, срок кредита – не более 360 месяцев. В залог передаётся либо покупаемый дом, либо иная недвижимость в собственности заёмщика. По условиям ипотечного договора на дом допускается максимум 3 созаемщика, включая титульного заёмщика.

Крупные банки, предоставляющие кредит на покупку дома: Юникредит банк, Альфа-банк, Сбербанк, ВТБ 24, Банк «Возрождение». На сайтах этих кредитных организаций есть возможность воспользоваться кредитным калькулятором онлайн и подобрать подходящий срок и ежемесячный платёж.

Рекомендуется подать несколько заявок одновременно в разные банки. Это увеличит вероятность получения кредита.

Необходимые документы

Для оформления заявки на ипотечный кредит заемщику требуется подготовить для банка документы об уровне ежемесячного дохода за три месяца (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенная установленным образом), российский паспорт, любой второй имеющийся документ (водительские права, СНИЛС).

Дополнительно подготавливается пакет документов на объект покупки:

  • техпаспорт на дом;
  • выписка из БТИ об инвентаризационной стоимости;
  • кадастровый план на участок;
  • кадастровый паспорт на дом;
  • документы на право собственности;
  • оценочный отчёт по предмету залога.

Исходя из конкретного банка и условий перечень документов может быть расширен.

Вопросы и ответы

Как банк проверяет квартиру при ипотеке – вторичку?

В целях осуществления проверки кредитные организации требуют подготовить целый перечень документов на квартиру. Собственнику прежде, чем продавать квартиру, лучше подготовить их заранее.

Примерный список обычно включает документы, подтверждающие владение квартирой (копия свидетельства о собственности), справка БТИ, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, копии удостоверений личности всех собственников, копия согласия супруга собственника, удостоверенного нотариально, кадастровый паспорт, выписка из паспортного стола о гражданах, прописанных в квартире, технический паспорт. Иногда требуются документы, подтверждающие дееспособность продавца (справки из психоневрологического диспансера, от нарколога о том, что продавец и собственники не состоят на учёте). Документы об оплате услуг ЖКХ в полном объёме. На момент сделки никто не должен быть прописан в приобретаемой недвижимости.

Квартира в собственности менее 3 лет, подходит ли под ипотеку?

Квартира не подходит под ипотеку, если она в собственности меньше трёх лет. Банки опасаются мошенничества, так как при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет (для недвижимости, приобретенной с 01.01.16 – пяти лет), с суммы, превышающей 1 млн. руб., необходимо уплачивать налог при возникновении дохода. Часто продавцы просят указать в договоре меньшую сумму продажи.

Квартира с газовой колонкой — пройдет ли по ипотеке?

Одной из основных причин отказа в принятии квартиры в залог по ипотеке является наличие газовой колонки. Такое условие повышает риск ликвидации имущества.

Дают ли ипотеку в домах 33 года постройки?

Ипотеку на жильё, находящееся в доме 33 года постройки, не дадут, так как износ дома скорее всего будет выше 70 %, и такое жильё не считается ликвидным.

Не старше какого года должен быть частный дом для ипотеки?

Существуют ограничения по году постройки на саманные, щитовые, дома из бруса (деревянные). Банк возьмёт их в залог лишь при условии, что они не старше 2002 года постройки.

Любую ли квартиру можно выбрать для ипотеки?

Для ипотеки нельзя выбрать любую квартиру. Жильё должно соответствовать требованиям банков к залоговой недвижимости.

Что значит: квартира подходит под ипотеку при продаже?

Видео (кликните для воспроизведения).

Квартира подходит под ипотеку при продаже, если соблюдены все условия, требуемые банками для принятия недвижимости в залог. Следует учитывать, что у разных банков условия могут несколько отличаться.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here