Как можно признать право собственности на самовольную постройку

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Как можно признать право собственности на самовольную постройку" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Как признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете признать право собственности на самовольную постройку, если она возведена на вашем земельном участке. Для этого подайте иск в суд. Вам нужно доказать, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка (недвижимость) соответствует обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей. Учтите, что до обращения в суд вам надо будет предпринять меры для легализации постройки. Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в Росреестре (ч. 1 ст. 58 Закона о регистрации недвижимости).

В каких случаях можно признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:

  • построен;
  • реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Полагаем, в этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

Обратите внимание, что вам придется доказать эти обстоятельства, даже если ответчик признает иск (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Как можно доказать необходимые обстоятельства

Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.

Для подтверждения ваших требований целесообразно заказать необходимые документы у специалистов. В частности, это могут быть техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.

Кроме того, суд может назначить экспертизу, в том числе по вашему ходатайству (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Как подготовить исковое заявление с приложениями

При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.

Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему (п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку. Обоснуйте ваши требования ссылками на нормативные правовые акты.

Перечни необходимых документов содержатся в ст. 126 АПК РФ и ст. 132 ГПК РФ. Если иск и приложения не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). В этом случае он даст вам время на исправление недочетов, а если вы не устраните их в срок — вернет иск (ч. 2, 4 ст. 128 АПК РФ, ч. 1, 2 ст. 136 ГПК РФ).

Как направить иск в суд

Иск с приложениями можно отправить почтой по адресу суда первой инстанции, который указан на его сайте, или сдать комплект документов непосредственно в суд (п. 3.1 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ). Если вы решите воспользоваться услугами почты, рекомендуем отправить документы письмом с объявленной ценностью и описью вложения (п. 10 Правил оказания услуг почтовой связи).

Также вы вправе подать иск с приложениями в электронной форме (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Иск в арбитражный суд можно подать на сайте https://my.arbitr.ru/#index, в суд общей юрисдикции — на сайте соответствующего суда.

При подаче соблюдайте требования, установленные соответственно Порядком подачи документов в арбитражные суды в электронной форме или Порядком подачи документов в электронном виде в суды общей юрисдикции.

Вы можете получить электронную подпись или ограничиться учетной записью физического лица. В последнем случае вам нужно подготовить документы в бумажной форме (с необходимыми подписями) и отправить в суд их отсканированные копии (п. 2.1.4 Порядка подачи документов в арбитражные суды в электронной форме).

Какую госпошлину нужно уплатить по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46).

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.

Читайте так же:  Как оформить претензию образец о взыскании задолженности

Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 2 ст. 136 ГПК РФ).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 938 55 47 (Москва)

+7 (812) 467 31 19 (Санкт — Петербург)

8 (800) 511 38 53 (Остальные регионы)

Признание права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Клину, Химках, Москве: советы адвоката.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку регламентируется Гражданским кодексом РФ и другими подзаконными актами. Перед владельцами подобной недвижимости встает вопрос: как узаконить самовольную постройку (например, дом на земельном участке) и нужно ли это делать?

Безусловно, нужно, если самовольная постройка представляет собой загородный дом или иную недвижимость, представляющую ценность. Ведь без узаконивания самовольную постройку нельзя продать, подарить, передать по наследству или распорядиться иным образом.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

  • на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • без получения на это необходимых разрешений;
  • с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как оформить самовольную постройку в досудебном (административном) порядке?

Сразу честно скажем — это достаточно долгий процесс с непредсказуемым результатом. Для оформления права собственности на самовольную постройку в указанном порядке необходимо фактически пройти стадии полноценного строительства объекта недвижимости: получить в установленном порядке разрешение на строительство, затем ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Существенным минусом является и то, что в ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Данная формулировка закона позволяет сотрудникам Росреестра трактовать закон по своему и требовать предоставления дополнительных документов, что сделает невозможным или существенно затруднит процесс регистрации права собственности на самовольную постройку.

[1]

Оформление права собственности на самовольную постройку через суд.

Это более предпочтительный путь, потому что не нужно посещать уполномоченные органы и инстанции в попытке собрать комплект документов, а достаточно обратиться с исковым заявлением в суд, и даже в случае получения отрицательного решения суда есть возможность его обжаловать. Все процедуры четко регламентированы и понятны.

Вопросы признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке отражены в Постановлении Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Верховный суд о самовольных постройках.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

На что обращает внимание суд при рассмотрении дел о самовольных постройках?

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Какие документы нужно приложить к иску о признании права собственности на самовольную постройку?

При подготовке искового заявления в суд о признании права собственности на самовольную постройку, рекомендуется прилагать следующие документы:

  • документы, подтверждающие расходы на строительство, договоры подряда и акты приемки работ по строительству;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующая о том, что права на данный объект не принадлежат третьим лицам;
  • выписку из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;
  • документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам (заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования или проще провести строительно-техническую экспертизу)
  • иные документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (письма владельцев соседних земельных участков).

Данный перечень документов не является исчерпывающим и может дополняться в зависимости от фактических обстоятельств.

Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!

Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.

Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Читайте так же:  Получить займ с плохой ки

Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.

Самовольная постройка: как признать право собственности

Главная > Земельное право > Признание права собственности на самовольную постройку

25.11.2018

1 523 просмотров

Дела о самовольных постройках достаточно часто становятся предметом споров и судебных разбирательств, поскольку нормы актуального законодательство недостаточно хорошо регулируют данный вопрос.

В статье рассмотрим, каким образом осуществляется признание права собственности на самовольную постройку.

Определение и основные положения

Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.

Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.

С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами

  • Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
  • принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
  • также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.

Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.

Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.

Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.

Администрация не имеет права принимать решение о сносе любых видов сооружений на частном земельном участке.

Это прерогатива исключительно суда. Полномочия органов МСУ распространяются лишь на муниципальные земли. Впрочем, есть и исключение – когда самострой каким-то образом угрожает жизни и здоровью третьих лиц.

Еще одна законодательная новация заключается в том, что если хозяин самостроя наотрез отказывает его сносить или же иным образом приводить в соответствие с нормами закона, то участок могут изъять, даже если он относится к категории частной собственности.

Как уже сказано выше, иногда право собственности на самовольную постройку признается в судебном порядке. Однако для этого нужно придерживаться определенного алгоритма действий:

  1. Определить, действительно ли у того, кто возвел строение, есть на него законное право.
  2. Составить соответствующее исковое заявление.
  3. Подготовить все обязательные документы, а также те, которые могут иметь значение для дела.
  4. Подать в суд заявление и пакет собранных документов.
  5. Ожидать решения судебного органа.
  6. Если оно положительное, предоставить все необходимые документы в местное отделение Росреестра.
  7. Запросить справку из ЕГРН о регистрации права собственности на самовольную постройку.

Рассмотрим каждый из этих пунктов подробнее.

Кто имеет право требовать признания самовольной постройки законной

Следует знать, что признать самовольное строение легальным можно только в судебном порядке, однако претендовать на оформление ее в собственность имеет право далеко не каждый человек.

Прежде всего, такую возможность имеет только владелец участка, где расположена постройка. Кроме него, подобная возможность есть у тех лиц, кому земельный надел предоставлен как пожизненное наследуемое владение или же в бессрочное пользование. Однако последние должны при этом соблюдать три важных условия:

  • гражданин имеет право строить на предоставленном ему участке;
  • строение полностью соответствует характеристикам и требованиям, предъявляемым документацией по планировке соответствующей территории;
  • сохранение постройки в таком виде не нарушает интересов других лиц, например, соседей, а также не угрожает их жизни и здоровью.

Люди, которые живут на арендуемой земле или же владеют участком на каких-либо иных основаниях, кроме вышеперечисленных, не смогут узаконить постройку, даже через суд.

Составление заявления в суд

В исковом заявлении требуется указать следующую информацию:

  • на основании чего человек владеет земельным участком, где находится постройка;
  • вид строения;
  • лицо, которое непосредственно возводило постройку.

Кроме того, необходимо обосновать, по каким критериям сооружение считается самовольным. В заявлении важно отметить, что при строительстве были соблюдены все действующие градостроительные правила и актуальные нормы, а также что указанная постройка никаким образом не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу их здоровью.

Если истец возвел сооружение своими силами, он отдельно описывает все предпринятые меры по легализации самовольной постройки, то есть обращение за разрешением в уполномоченные органы. Разумеется, в случае отказа с их стороны, данный документ должен быть приложен к исковому заявлению.

Что касается ответчика, то им будет являться местная администрация или иной орган МСУ, на территории которого расположена постройка.

Также не стоит забывать, что придется перечислить пошлину в бюджет. Обычно она складывается из установленной Налоговым Кодексом величины, к которой добавляется процентное отношение, зависящее от стоимости самостроя.

Дополнительные документы

Чтобы исковое заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить значимыми документами и справками. Речь идет о:

  • документах, которые подтверждают право владения, пользования и распоряжения земельным наделом;
  • акт обследования или же справка из БТИ, где сказано, что на участке расположен самострой;
  • документы, которые свидетельствуют об отсутствии угрозы для жизни людей и нарушений при возведении постройки. Это могут быть заключения соответствующих органов, осуществляющих пожарный, санитарный, архитектурный надзор;
  • справки, акты, подтверждающие обращение владельца постройки за разрешением на ее возведение, а также результаты его рассмотрения, в том числе отрицательные (отказы);
  • квитанция, которая доказывает, что госпошлина была перечислена;
  • доверенность, если в суде от имени владельца будет выступать третье лицо (его представитель).

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Подача иска

Далее возможны два варианта:

  • если стоимость самовольной постройки не превышает 50 тысяч, то иск адресуется мировому судье;
  • если же ее цена выше пятидесяти тысяч, то дело будет рассматривать районный суд.

Само заявление направляется не по месту постоянного проживания истца, а туда, где расположено спорное строение.

По окончании рассмотрения дела суд выносит решение либо о признании права собственности на здание, либо об отказе.

Если суд окажется на стороне истца, то очень важно, чтобы в резолютивной части были указаны сведения, позволяющие точно определить, что за постройка возведена, кто именно является ее правообладателем. Если данной информации не окажется в решении, то регистрация права на недвижимость в дальнейшем может оказаться сложной, иногда даже требуется получить разъяснения от судебного органа.

Поскольку разбирательство сопряжено со сложными юридическими моментами, порой требуется помощь квалифицированного специалиста.

Однако не стоит забывать о том, что для выступления от имени истца ему понадобится нотариальная доверенность.

Следует отметить, что с недавних пор если суд вынес негативное решение, то это не всегда означает обязательный снос постройки. Обычно человеку дается разумный срок на приведение всех ее параметров в прямое соответствие с законодательными требованиями.

Читайте так же:  Соглашение об уплате алиментов порядок заключения и образец составления

Максимальный период, который может быть предоставлен, составляет 3 года.

Отправка документов в регистрационный орган

После того как суд удовлетворил требования истца, нужно обратиться в Росреестр. Для государственной регистрации понадобятся такие документы, как:

  • паспорт заявителя;
  • решение суда о признании постройки легальной;
  • непосредственно заявление о регистрации права.

За любое юридически значимое действие нужно перечислить пошлину в бюджет. Однако квитанция не входит в перечень необходимых документов для государственной регистрации права собственности.

[2]

Видео (кликните для воспроизведения).

Прикладывать к заявлению ее совсем не обязательно, но если в течение пяти дней с момента подачи информация о платеже не поступит в систему, то Росреестр не станет рассматривать ходатайство вообще.

Саму заявку с документами можно не только принести лично, но и передать через МФЦ, отправить почтой или же посредством Интернета (через официальный портал Росреестра).

По итогам регистрации права собственности владельцу выдается выписка из ЕГРН.

С этого момента у физического лица появляется обязанность оплаты налога на имущество – забывать от этом не стоит.

Подведем итоги

Итак, для признания самовольной постройки легальной нужно обратиться в суд с соответствующим иском. Положительное решение зависит от совокупности обстоятельств, однако главным условием является полноценное право собственности на участок, где строение располагается.

Очевидно, что здание, размещенное на чужой земле, легализовать не удастся ни в коем случае, а снести его смогут по решению суда или же в административном порядке.

Стоит также отметить, что поскольку в законодательстве только недавно появились поправки, поэтому устойчивая судебная практика применения новых норм еще не выработалась.

Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

[3]

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Читайте так же:  Как в сбербанке онлайн посмотреть историю операций по карте

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Надлежащий ответчик по искам о признании права собственности на самовольную постройку (Майсак А.И.)

1. Кто вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку?

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд обладает заинтересованное лицо за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Представитель администрации муниципального района
Грайворонский район
Майсак Андрей Иванович

В силу положений п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение двух обязательных условий:

— земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, должен находиться у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

— сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

До вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон № 93-ФЗ) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено и фактическому застройщику, и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

Вступившим в силу Законом № 93-ФЗ круг субъектов, которым предоставлено право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку, был сужен. Фактический застройщик не вправе теперь обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2. Институт самовольной постройки как санкция за осуществление строительства с нарушением закона

При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки суд обязан, в первую очередь, установить, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, т.е. отвечает хотя бы одному из трех признаков самовольной постройки:

— возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;

— возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;

— возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если суд спорный объект недвижимости не признает самовольной постройкой, он отказывает в удовлетворении исковых требований.

Кто вправе обращаться с иском о сносе самовольной постройки?

Исходя из толкования положений ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 222, гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, гл. III,IV Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, круг лиц, которые вправе заявить требование о сносе самовольной постройки, законом определен. Этими лицами являются лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, прокурор при нарушении во время строительства самовольной постройки градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение постройки создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, орган, осуществляющий строительный надзор, при нарушении публичных интересов, если самовольная постройка создана без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3. Кто является надлежащим ответчиком по делу о сносе самовольной постройки?

Согласно п.2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Анализ судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что судьи возлагают обязанность по сносу самовольной постройки на лицо, осуществившее постройку.

С применением последствий самовольности постройки – возложением обязанности снести ее – связано важное требование: необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку.

В ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из них: возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке; возведение постройки без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Читайте так же:  Определение капитального строения

Учитывая положение п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.

При рассмотрении споров, касающихся самовольных построек, возникает вопрос о том, распространяются ли нормы о самовольных постройках на реконструируемые объекты недвижимого имущества. Непосредственно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не регулирует вопросы самовольной реконструкции. Но в силу того, что самовольная реконструкция может отвечать всем трем признакам отнесения постройки к самовольной, по аналогии закона (ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) к ним можно применять ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, рассмотренные ниже основания отнесения построек к самовольным относятся также и к самовольным реконструкциям. Также необходимо отметить, что судьи как при рассмотрении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку, так и при разрешении споров о сносе самовольной постройки, в первую очередь, устанавливают, является ли спорный объект самовольной постройкой.

Следует уделить внимание некоторым практическим вопросам о признании права собственности на самовольные постройки, которые возникают в последние время.

Так, вызывает затруднение определение ответчика по искам о признании права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости в многоквартирных жилых домах при наличии права муниципальной собственности на квартиру и проживания в указанной квартире ответственного квартиросъёмщика и членов его семьи.

Проблемы, которые возникают перед судом, это правильное определение надлежащего истца и ответчика по указанным исковым заявлениям.

По данной категории дел, по нашему мнению, необходимо, прежде всего, определить собственника земельного участка под многоквартирным домом, он же будет надлежащим истцом.

Так, согласно пунктам 1, 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ: «1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме…

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, до момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок не переходит в собственность собственников многоквартирного дома.

В связи с этим возникает вопрос: В чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом до момента его формирования? Мы считаем, что земельный участок в этом случае находится в общегосударственной собственности. Данный вывод подтверждается в частности пунктом 1 статьи 3.1. Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ, который гласит, что: «1. В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли».

Таким образом, по указанной категории споров в случае, если арбитражный суд установит, что земельный участок под многоквартирным домом оформлен в общею долевую собственность собственников квартир, то указанный спор необходимо прекращать в связи с подсудностью спора суду общей юрисдикции. В этом случае истцами выступают физические лица – собственники квартир, а ответчиком – лицо, которое самовольно произвело реконструкцию жилого помещения и, как следствие, всего многоквартирного жилого дома, так как в этом случае изменяются такие показатели многоквартирного дома как площадь, объём внутренних помещений и т. д. При этом в качестве третьих лиц необходимо привлекать всех собственников квартир, т. к. земельный участок находится в долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома.

Здесь хотелось бы обратить особое внимание на п. 3 ст. 222 ГК РФ, где содержится указание на то, что лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Именно по этой причине и необходимо привлекать в качестве третьего лица ответственного квартиросъёмщика. Ответственный квартиросъёмщик привлекается с целью установления факта проведения самовольной реконструкции ответственным квартиросъемщиком, а также определения дальнейшего процессуального статуса ответственного квартиросъемщика (истец по встречному иску о возмещении расходов на постройку, реконструкцию; соответчик по иску о сносе самовольной постройки либо по иску о приведении в первоначальное положение самовольно реконструированного помещения).

В связи с изложенным представляется правильной позиция суда, при которой, рассматривая дела данной категории, в качестве ответчика суд привлекает ТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом. Считаем неверной позицию суда по привлечению по данной категории споров Департамента имущественных и земельной отношений, так как последний земельными участками, находящимися в общегосударственной собственности, не пользуется, не владеет и не распоряжается, и указанные полномочия у Департамента отсутствуют в силу закона.

Кроме того, по данной категории споров в качестве третьих лиц необходимо привлекать ответственных квартиросъёмщиков, которые занимают жилое помещение по договору найма, последнее необходимо для установления законности или незаконности проведенной реконструкции, установления фактических обстоятельств по делу, а также предупреждения возможного нарушения прав лиц, занимающих жилое помещение, в котором произведена самовольная реконструкция (как при сохранении реконструкции, так и при приведении самовольно реконструированного помещения в первоначальное состояние).

4. Возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В случае признания права собственности на постройку за данным лицом, он возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

По данному основанию установить незаконность постройки несложно: доказать наличие отвода земельного участка по характеру самого дела должен тот, кто осуществлял строительство (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом категория земельного участка также должна позволять производить строительство (ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

Добавить комментарий Отменить ответ

Видео (кликните для воспроизведения).

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Как можно признать право собственности на самовольную постройку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here