Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)

Предлагаем ознакомиться со статьей на тему: "Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)" от профессионалов для занятых людей. Здесь все полностью и досконально расписано. Если вы не нашли ответа на ваш вопрос, то вы всегда можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Различия ДДУ и инвестиционного договора

Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы:

1) договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

2) прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона.

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства оформляются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

На практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

Поэтому следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существуют и договоры об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на законе об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который позволяет заключать подобного рода договоры. Таким образом, в отличие федерального закона о долевом строительстве, закон об инвестиционной деятельности фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного ДДУ (договора долевого участия в строительстве жилья).

В судебной практике дается разъяснение, так согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.

В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти называемые базовые инвестиционные договоры. Эти договоры не являются предметом рассмотрения.

[1]

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т.п.). В судебной практике это также находит подтверждение.

Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон N 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение).

Наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона N 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона N 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время следует отметить, что, несмотря на сходства, данные договоры имеют и множество различий.

К основным различиям можно отнести следующие:

1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации;
2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий;
3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге;
4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством).

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств. Поэтому мы рекомендуем вам внимательно относится к договору при переговорах с застройщиком и его выборе.

Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!

Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Покупка квартиры по договору долевого участия: пошаговая инструкция

Квартира по договору долевого участия стоит дешевле.

Мы рискуем — это не покупка квартиры: её еще не существует. Если дом еще не введен в эксплуатацию, сделка больше похожа на инвестирование:

  • вы можете не получить квартиру вообще, в том случае, если строительство будет заморожено;
  • или получить квартиру значительно позже оговоренного в договоре срока;
  • либо в состоянии, которое потребует значительных вложений.
Читайте так же:  Как оформить материнский капитал в новосибирске и новосибирской области

Подойдите к вопросу с осторожно.

Заключение договора долевого участия по 214-ФЗ

Прежде чем заключать договор долевого участия ознакомиться с проектной документацией и документацией по планировке территории.

Она должна содержать следующую информацию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение экспертизы;
  • проектную документацию;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
    • точное описание приобретаемой квартиры;
    • срок передачи;
    • цену, сроки и порядок уплаты;
    • гарантийный срок;
    • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, это может быть неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание вещи должника

    Отсутствие хотя бы одного из обязательных условий сделает ДДУ незаключенным.

    Условия сделки должны соответствовать проектной декларации, в противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

    Риск случайной гибели или повреждения квартиры до его передачи участнику несёт застройщик.

    1. Как оформляется договор переуступки прав на квартиру по ДДУ?
    2. На что обратить внимание в договоре долевого участия?
    3. Как Компенсационный фонд защищает дольщиков?
    4. Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи?

    Регистрация сделки и документы

    ДДУ обязательно нужно зарегистрировать, иначе он будет считаться незаключённым.

    Вместе с представителем застройщика регистрируете соглашение в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:

    1. подписанный договор в 3-х экземплярах;
    2. заявление — шаблон предоставляется в отделениях МФЦ и Росреестра;
    3. документ, удостоверяющий личность:
      • паспорт РФ;
      • национальный паспорт иностранного гражданина и перевод на русский язык;
    4. согласие супруга на совершение сделки, нотариально удостоверенное;
    5. доверенность на представителя, нотариально удостоверенная;
    6. документ об оплате государственной пошлины — 100 рублей.

    Порядок заключения сделки с ипотекой немного отличается – читайте по ссылке.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    8 (499) 350-97-63 — Москва

    8 (812) 309-74-28 — СПб

    Как вступить в права собственника

    Когда строительство многоквартирного дома завершено, вы оформляете акт приёма-передачи объекта.

    Для регистрации собственности соберите следующие документы:

    • план дома;
    • проектную декларацию;
    • разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
    • передаточный акт.

    Жильё будет оформлено на всех участников долевого строительства, указанных в договоре. Если собственников было двое – долевая собственность на двоих.

    Посмотрите видео о важных моментах договора долевого участия:

    Оплата: на что обратить внимание

    В настоящее время на рынке строящегося жилья существует несколько способов оплаты. К ним относится:

    • предоплата – желанная форма для любого застройщика;
    • рассрочка: в том случае если у вас нет всей суммы для покупки квартиры;
    • ипотека;
    • возможно привлечение средств материнского капитала.

    Подробнее об оплате долевого строительства ипотекой и материнским капиталом — тут.

    Оплачивайте после регистрации ДДУ. Требование оплаты до регистрации – это нарушение законодательства, которое гласит, что застройщик вправе привлекать деньги только на основании заключенных договоров.

    Сохраняйте все платежные документы.

    Помните, что просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца будет основанием для отказа застройщика от договора.

    1. Если покупаете квартиру с отделкой, проследите, всели виды отделочных работ и используемых материалов перечислены.
    2. Все приложения должны обязательно упоминаться в тексте договора.
    3. Застройщик вправе отказаться от исполнения договора, если дольщик просрочил платёж на 2 месяца.
    4. Сохраните все платежные документы – это подтверждает факт выполнения вами своих обязательств по договору.
    5. Пункт о штрафных санкциях за расторжение договора покупателем противоречит закону «О защите прав потребителей».

    Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

    Как правильно заключить и зарегистрировать ДДУ.

    Договор участия в долевом строительстве, или договор долевого участия (ДДУ) заключается в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован в региональном органе Росреестра. Заключенным договор будет считаться только с момента такой регистрации.

    В тексте договора должен четко указываться его предмет, то есть строительство и передача конкретного объекта недвижимости в установленный срок. Не может быть иных договоренностей типа совместного финансирования строительства, участия в инвестиционной деятельности и т.д.

    ДДУ обязательно должен включать в себя следующие пункты:

    1. Определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; его полный адрес, включая секцию, подъезд и этаж, а также площадь, метраж, наличие балкона/лоджии.
    2. Срок, когда застройщик передаст объект дольщику. Желательно, чтобы здесь стояли конкретные даты, а не, например, II квартал года. Это нужно на случай, если строительная фирма не выполнит свои обязательства. По ФЗ № 214, дольщик может расторгнуть договор без суда, если застройщик не передает объект покупателю более чем два месяца после окончания установленного срока. То есть есть если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.
    3. Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Если предполагается, что цена может быть изменена по соглашению сторон, в договоре должны быть прописаны такие случаи и условия.
    4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).
    5. Способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка).

    Если отсутствует хотя бы один из этих пунктов, ДДУ недействителен.

    Желательно, чтобы со стороны застройщика ДДУ подписывал генеральный директор организации.

    Если квартиру продает не сам застройщик, а посредник, к ДДУ должен быть приложен документ, который свидетельствует, что застройщик делегировал данному посреднику права на реализацию конкретной недвижимости.

    Читайте так же:  Как подключить сбербанк онлайн не выходя из дома

    В договоре должен быть прописан и срок действия самого ДДУ – до полного исполнения сторонами своих обязательств, а также форс-мажорные обстоятельства.

    В ДДУ не должно быть пункта о том, что государственное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает, что жилье соответствует проектной документации, строительным нормам и договору долевого участия, то есть дольщик не может предъявлять претензии по качеству. ФЗ № 214 оговаривает, что существенные отступления от условий договора или иные недостатки, из-за которых невозможно использование жилья, должны быть либо устранены заказчиком, либо оплачены дольщику, чтобы тот устранил их сам, либо цена договора должна быть соразмерно уменьшена.

    После того, как все вопросы по ДДУ улажены и договор подписан, дольщик вместе с представителем застройщика регистрирует ДДУ в региональном органе Росреестра. Чтобы это сделать, подается следующий пакет документов:

    • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору в трех экземплярах (для застройщика, дольщика и Росреестра. Экземпляров может быть и больше, в зависимости от количества участников долевого строительства);
    • заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ;
    • документы, удостоверяющие личность заявителя;
    • документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком. Продаваемая квартира должна быть указана на плане дома, с указанной планируемой площадью;
    • документы об уплате госпошлины за регистрационные действия (данные документы служат для подтверждения факта уплаты и не обязательны к предъявлению. Но если в информационной системе о платежах нет информации об уплате госпошлины и документ об оплате не предъявлен, заявление о регистрации принято к рассмотрению не будет).

    Дополнительные документы:

    Если физическое лицо не может лично обратиться за регистрацией, у его представителя должна быть нотариально заверенная доверенность на выполнение таких действий.

    Если законные представители представляют интересы ребенка младше 14 лет, они должны иметь при себе свидетельство о рождении ребенка. Законные представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.

    Если участником долевого строительства является только один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

    Если дольщик использует кредитные средства (например, ипотека), он подает также и договор залога права требования.

    Сотрудники Росреестра, приняв документы, дадут расписку о получении документов на государственную регистрацию. В нее входит:

    • дата представления документов;
    • перечень представленных документов;
    • Ф.И.О. специалиста, принявшего документы, и его подпись;
    • телефон и Ф.И.О. специалиста, у которого можно узнать о стадии рассмотрения документов и времени, оставшемся до ее завершения.

    Регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов; регистрация ДДУ с последующими участниками – не более пяти рабочих дней.

    После того, как договор был зарегистрирован, нужно снова вернуться в Росреестр и получить документы, предоставив паспорт/доверенность и выданную органом расписку. На полученном договоре участия в долевом строительстве должна стоять специальная регистрационная надпись, которая и удостоверяет регистрацию.

    Только после этого, не ранее, можно в предусмотренном договоре порядке переводить денежные средства застройщику.

    Договор долевого участия: куда смотреть

    Договор долевого участия: куда смотреть

    Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

    Что такое ДДУ

    Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

    За что платит дольщик

    По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

    В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

    Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить — о возврате денег в случае уменьшения площади.

    Цена договора — это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

    По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

    Читайте так же:  Что является крупной сделкой для ооо

    Вносить сумму можно единовременно или частями — это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

    В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

    Срок сдачи дома

    Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

    В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

    Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

    Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

    Срок оплаты

    Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

    Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

    Период действия договора

    Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

    Обязательные условия

    Есть условия, без которых ДДУ будет считаться незаключенным. Обратите внимание, чтобы застройщик обязательно включил в договор:

    📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

    📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

    📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

    📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

    📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

    Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего — 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

    К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

    Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

    Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

    Регистрация

    Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

    Для регистрации понадобятся:

    📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

    📌 заявление от вас и представителя застройщика;

    📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

    Компенсация, если застройщик обанкротится

    Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги — 1,2% с каждого проданного объекта.

    Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

    Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель — Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

    Обратите внимание

    Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет — не поддавайтесь.

    Читайте так же:  Сущность бестарифной системы оплаты труда

    По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

    Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

    По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

    Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

    Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам

    В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

    Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

    Особенности составления договора долевого участия

    Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

    Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

    Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

    Регистрация договора

    Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:
    1. Договора, подписанного с первым участником.
    2. Декларация соответствующего проекта.
    3. Разрешение на строительство здания.
    4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
    5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

    Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

    Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

    Какие условия должны учитываться в ДДУ?

    На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

    Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

    1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
    2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
    3. Срок передачи дома.
    4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
    5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

    Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

    [2]

    1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
    2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
    3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
    4. Информация о форме управления данным зданием.
    5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

    Минусы долевого строительства

    Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.
    Читайте так же:  Цена полиса дмс для физических лиц (добровольное медицинское страхования) в россии

    Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

    Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

    Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

    Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

    1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
    2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

    Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

    Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

    Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

    Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

    Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 755-83-41 (Москва)
    +7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

    Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

    Последние новости

    Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

    Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

    Таких гарантий несколько:

    • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
    • получения разрешения на строительство,
    • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
    • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
    • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
    • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
    • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
    • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

    Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

    Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

    [3]

    Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

    Договор долевого участия в строительстве жилья (дду)
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here