Что такое существенные условия договора аренды

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

1. Объект соглашения.
2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

• размера оплаты;
• периодичности ее внесения;
• способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

[3]

• оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
• обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
• возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

[2]

Что важно учесть при составлении договора аренды?

Разбирая разные типы договоров, следует в первую очередь обращать внимание на необходимые условия. Они чаще всего отражены в законодательстве. Однако для договора аренды существенные условия в ГК РФ не прописаны. Поэтому они определяются в соответствии с деловым этикетом. Правоведы считают, что существенными условиями арендного соглашения будут предмет и условия, которые стороны посчитают важными в процессе его заключения, а также основания, прописанные в нормативной базе разного плана.

Описание основных условий договора аренды

Если рассматривать арендное соглашение, можно в качестве существенных условий назвать следующие:

Субъектами договора аренды выступают арендатор и арендодатель, который владеет передаваемым в пользование имуществом. При необходимости к договору аренды может быть приложено свидетельство о праве собственности на объект соглашения.

Важным условием договора аренды является то, что в нем обязательно должна иметься вся информация, по которой объект соглашения можно будет впоследствии однозначно идентифицировать: адрес местонахождения, площадь и прочие. Объект одна сторона (а именно арендодатель) передает контрагенту. Если в документе об аренде невозможно понять, какой объект арендатор получил от другой стороны соглашения, то договор будет являться незаключенным со всеми вытекающими последствиями.

Оплата за аренду

С точки зрения оплаты к существенным условиям договора аренды относятся ее порядок и сущность. При этом в соглашении должно быть определено:

• как платить по данному договору;
• время внесения средств;
• как часто производится оплата.

При этом платежи могут проводиться в различных формах:

• денежными средствами;
• продукцией, полученной в результате использования арендованного имущества;
• оказанием каких-либо услуг;
• имуществом, а также работами, которые улучшают объект аренды.

Срок договора

Любопытно, что ранее законодатели считали срок договора аренды существенными условиями. Договора без указания срока в то время считались незаключенными.

При этом срок заключения договора аренды новое гражданское законодательство не считает существенным. Нормы права, действующие на данный момент, вообще разрешают существование договоров аренды, в которых срок действия вовсе не прописан. Такие документы называют заключенными на неопределенное время. Если такой договор аренды в качестве его предмета содержит недвижимость того или иного плана, то любой из контрагентов может расторгнуть документ, предварительно направив соответствующее уведомление. Срок, в который следует это сделать, четко регламентирован и составляет 3 месяца. Если договора заключаются на так называемое неопределенное время, то расторгнуть их можно будет по общим основаниям, которые четко указаны в Гражданском кодексе РФ.

Недействительность договора аренды

Помимо вышеперечисленных существуют обязательные условия договора аренды, несоблюдение которых влечет признание соглашения недействительным. К ним относятся:

1. 1. Письменная форма. Договор составляется в нескольких экземплярах, которые в обязательном порядке подписываются сторонами соглашения.
2. 2. Государственная регистрация. Это требование предъявляется к договорам аренды, заключенным на срок более одного года.

Процедура регистрации договора требует предъявления пакета документов. В него входят:

• заявление;
• 3 экземпляра договора аренды;
• техпаспорт объекта договора;
• правоустонавливающие документы.

Если передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателю на праве управления, потребуется согласие собственника на передачу в аренду.

Естественно, за государственную регистрацию договора придется оплатить пошлину. Для физических лиц она составляет 1 000 рублей, для юридических – 15 000. Именно поэтому в большинстве случаев контрагенты договариваются заключить договор на 11 месяцев.

Таким образом, основные условия договора аренды являются неотъемлемой его частью. Несоблюдение норм законодательства при составлении такого соглашения может повлечь его недействительность. Это может привести к неприятным последствиям, как для арендатора, так и для арендодателя.

Что такое существенные условия договора аренды

Условия договора аренды: существенные условия

Дата написания: 2014-02-10

Продолжаю серию статей по отдельным видам договоров. Сегодня речь пойдет об одном из наиболее распространенном и востребованном договоре в хозяйственной деятельности — аренде. Согласно статистке работы арбитражных судов в 2013 году в первой инстанции было рассмотрено по категории «неисполнение обязательств по договору» более 540 тыс дел. Среди них чуть более 36 тыс. дел составляют договора аренды движимого и недвижимого имущества. Это, конечно, относительно небольшой процент, но все же. Многие дела наглядно показывают наиболее уязвимые места договорных отношений, возникающих при договоре аренды. Распространенные ошибки, встречающиеся в оспариваемых договорах аренды, можно было бы избежать, если бы стороны более внимательно относились к тексту договора, который они подписывают.

Начнем как обычно с существенных условий договора.

Как известно по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Имущество предоставляемое во временное владение и пользование (аренда) может быть различно. Вместе с тем, к имуществу являющееся предметом аренды предъявляются определенные требования, так согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Так вот, для различных объектов аренды (земельный участок, здание, оборудование, транспорт и т.д.) существенные условия могут немного отличаться. Однако для всех видов объектов аренды одно существенное условие является неизменным и самым главным (предмет договора):

• Это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие — либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие:

Обратите внимание, не является существенным условием договора аренды условие о сроке аренды (в случае отсутствия такого срока договор считается заключенным на неопределенный срок).

Таким образом, наиболее важным и сложным в договоре аренды является определение предмета аренды, а именно указание данных, однозначно определяющие арендованное имущество (описание объекта).

Все объекты аренды по способам описания (индивидуализации) можно свести к пяти группам:

1. Транспортные средства
2. Оборудование
3. Животные
4. Предметы обихода
5. Недвижимое имущество

Для надлежащего согласования условия о транспортном средстве сторонам договора необходимо и достаточно указать в тексте самого договора или приложении к нему, а также в акте приема-передачи его индивидуализирующие характеристики (марка, модель транспортного средства, государственный регистрационный знак, VIN номер и т.д.). При этом настоятельно рекомендуется описать транспортное средство максимально подробно.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2010 по делу N А56-31889/2009
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2009 N А10-1358/08-Ф02-648/09

Индивидуализация оборудования осуществляется обычно указанием в договоре или приложении к нему наименования оборудования, заводского (серийного) номера, даты изготовления (даты выпуска) и данных о заводе изготовителе. Если оборудование является сложно-комплексным, то есть включающим несколько номерных агрегатов и узлов, настоятельно рекомендуется указывать в договоре данные каждого из них.

Индивидуализация животных во многом зависит от того, к какой группе эти животные относятся. Например, индивидуализация сельскохозяйственных животных (лошади, овцы, свиньи, коровы и т.д.) может осуществляется по инвентарному номеру. Другое дело одомашненное животное (собаки, кошки). Индивидуализация этих животных может осуществляется по регистрационному знаку и регистрационному удостоверению.

К предметам обихода относятся одежда, хозяйственный инвентарь, мебель и т.д. Обычно у предметов обихода отсутствуют заводские (серийные) номера, в связи с этим для идентификации этого имущества рекомендуется использовать инвентарные номера, либо идентификацию осуществить путем указания на качественные характеристики предмета обихода, которые в совокупности должны отражать внешние и потребительские особенности (размер, цвет, форма, особенность конструкции и т.д.) имущества. При этом в договоре настоятельно рекомендуется указать максимальное количество таких характеристик предмета обихода.

Индивидуализация таких объектов аренды, как недвижимое имущество, в целом схоже по способу с индивидуализацией транспортных средств (автомобилей). С одной стороны, у объектов недвижимости как и у транспортных средств есть индивидуальный номер (VIN у автомобиля и кадастровый номер у недвижимости), однозначно определяющие имущество. С другой стороны, есть судебная практика, показывающая что описание объекта аренды в отношении данной категории имущества должно быть максимально подробно и четко. В связи с этим, для надлежащего описания объекта аренды, недвижимое имущество следует описывать наиболее полно (площадь, назначение, расположение, кадастровый номер и т.д.). Кроме того, помимо вышеуказанного описания объекта аренды настоятельно рекомендую указывать данные о правоустанавливающих документах и сведения из единого государственного реестра прав. Например,

Имущество ________ принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора аренды № ___ от __ ________, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ _________ сделана запись регистрации_________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ____ №________ от ___ _________.

У договоров аренды недвижимого имущества имеется еще два важных правовых нюанса. Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации. Во-вторых, договор аренды недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме.

При этом следует иметь ввиду, что срок действия договора, определенный сторонами, например, с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (пункт 3)

Необходимо отметить, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (пункт 11)

Регулирование правовых отношений по договорам субаренды аналогичны правилам применяемым к договорам аренды. Правда договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды.

Существенным условием для договора аренды является:

Чтобы надлежаще согласовать сторонам условие о предмете договора, необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации.

Существенные условия договора аренды

В гражданском законодательстве РФ обязательным требованием действительности любого договора является наличие в нем существенных условий. Их перечень прописан в законах и законодательных актах. В договоре могут использоваться как конкретно установленные, так и более гибкие условия – то есть та информация, которая определяется по соглашению сторон. В этой статье обсудим существенные условия договора аренды.

Что представляет собой договор аренды нежилого помещения

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности. Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия. Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.

Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.

Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.

Объект сделки

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

• его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
• его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
• цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
• дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Арендная плата

Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:

• полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
• за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
• за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.

Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.

Срок действия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

[1]

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Существенные условия договора аренды

Как и для любого гражданско-правового договора, для договора аренды очень важно определение его существенных условий.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (ГК РФ), является условие об объекте арендных отношений.

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что ГК РФ из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик; 31 мая 1991 г.; N 2211-I // «Ведомости ВС СССР». 26.06.1991 г. №26. Ст. 733. (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном данным Федеральным законом. Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации.

В правовое регулирование арендных отношений ГК РФ внесены положения об арендной плате. Определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы отнесено ГК РФ на усмотрение сторон. Определено, что арендная плата может быть в договоре аренды установлена за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

• -определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• -установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;
• -предоставления арендатором арендодателю определенных услуг;
• -передачи арендатором арендодателю обусловленной договором аренды вещи в собственность или аренду;
• -возложения на арендатора обусловленных договором аренды затрат по улучшению арендованного имущества.

Данный перечень видов арендной платы не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть сочетание указанных форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды.

При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды — здание) или бензина (в случае если объект аренды — транспортное средство). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие положения ГК РФ, или же договор считается незаключенным, т.к при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.

ГК РФ подробно регламентирует права и обязанности сторон договора аренды. Основной обязанностью арендодателя по договору является передача арендатору имущества, являющегося предметом аренды, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно быть передано в срок, обусловленный договором, а при отсутствии в договоре указания на такой срок — в разумный срок. При этом законодатель не дает четкого определения, что следует понимать под разумным сроком, в течение которого арендатору должно быть передано арендованное имущество, и как должно осуществляться его исчисление.

Важно подчеркнуть, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.